观点数据周报（上海区域2016年3月21日-3月27日）：火爆的上海楼市在传言声中迎来了最严格的调控，以新政靴子落地时间为界，上海楼市成交呈现两幅截然不同的画面。
网上房地产数据显示，3月21日-3月27日，上海商品住宅成交71.69万平方米，环比上涨48%，均价环比增长7%至34698元/平方米。如此火爆的成交，也创下有统计数据以来上海单周成交新高。
当然这与新政效应不无关系，在此前一周就有，关于上海将从严调控的消息就甚嚣尘上。在舆论发酵期间，不少购房者也急于出手，这也造就了新政前一天单日成交突破20万平方米。不过，伴随着限购新政的出台，上海楼市成交急转直下。
新政的出台也迫使开发商快速出货，从供应端来看，3月21日-3月27日期间，上海共有29.65万平方米的商品住宅获批，环比增长55%，这主要也是受益于公寓产品供应增加63%，达28.1万平方米。
市场观察
新政调控趋于严格也使得手上有货的开发商不再选择捂盘惜售，对他们来讲，市场风向发生变化时，走量才是真正的王道，因此仅在周末，上海就迎来10个项目开盘。而且，不同于前两周的少量试水，大部分项目的房源上市量都不在少数。
据悉，该批次上市的10个楼盘中，金山区有3个，浦东、嘉定均有2个，松江、南汇、闵行均有1个项目入市，合计入市房源2722套。
其中，昆山的绿地21城city、松江建发玖珑湾、奉贤天河前滩时代均录得项目当天售罄。
此次入市的项目中，绝大多数是刚需项目，仅有万科翡翠公园为改善型，这个位于浦东的项目加推四期，户型为125平、150平3房，125平房源位于6#和8#，共60多套，150平房源位于15#，共20多套，单价在62000至64000元/平方米。
商业地产
和住宅市场走势不同，上海商业地产在3月21日-3月27日期间仅仅成交3.3万平方米，环比减少24%，成交均价则出现10%的增长，达24920元/平方米。其中，位于宝山的高杨佳苑成交面积最大，达2492平方米。截至3月27日，上海商业市场的存量为57745套，较前一周减少166套。
商业供应方面止跌回升，至2.1万平方米，入市项目增多至九个，闵行、浦东、宝山、普陀、金山、嘉定这六个区域均有供应。
办公产品方面量价齐跌，成交量为7.26万平方米，环比下滑23%，均价也下滑13%至21796元/平方米。从供应层面看，上海办公市场仅长风板块的苏宁天御国际广场1个项目入市，入市面积为3811平方米。该项目地处长风生态商务区西南侧，大虹桥板块中心区域，是唯一苏州河、木渎港双河环绕的商务项目。
土地市场
供应：
3月21日-3月27日，无新增供应。
成交：
3月23日，卓越地产以4.28亿元拿下上海闵行区马桥镇MHC10803单元25A-02A地块，溢价率124.22%，楼板价约14575元/平方米。该地块东至北沙港，南至银康路，西至富岩路，北至银春路。为住办用地，其中住宅70年产权，商务办公50年产权。地块总面积19577.40平方米，出让面积19577.40平方米，容积率1.5，起始价1.91亿元。
次日，路劲南通三建联合体以总价8亿元拿下松江区小昆山镇SJS40001单元21-06号地块，折合楼板价14284.5元/平方米，溢价119.18%。出让文件显示，该宗地出让面积为37336.5平方米，容积率1.5，起始总价3.65亿元，起始楼板价6517.3元/平方米。
按出让要求，该地块内中小套型(90平方米以下)住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的55.0%，且住宅套数不低于600套。
宏观政策
上海楼市从严调控的靴子终于在3月25日落地，当天上海出台了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，这也号称是“史上最严”的调控政策。
具体来看，《若干意见》明确进一步强化房地产市场监管，规范从业行为，严肃查处违法违规行为，加强商品房预销售管理，防止捂盘惜售。强化房产中介机构和从业人员管理，建立二手房交易资金第三方监管制度。加大执法力度，依规查处房地产开发企业和房产中介机构相关“捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、利用不正当手段诱骗消费者交易”等违法违规行为，并将相关信息纳入本市公共信用信息服务平台。
严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为开展专项整治。
作为重中之重，《若干意见》要求从严执行住房限购政策。提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。同时，为进一步规范交易行为，限购审核将前置至交易备案环节。
《若干意见》提出从紧实行差别化住房信贷政策，加强个人住房贷款管理。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金，违反承诺则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。
根据《若干意见》，上海还将建立统一、规范的房地产市场信息定期发布机制。加大住房用地供应力度，提高中小套型商品住房供应比例。加快旧区改造和“城中村”改造，着力扩大符合政策的住房困难群体受益面。
上海区域房地产项目一周销售数据（2016年3月21日-3月27日）
数据来源：网上房地产、观点数据研究中心
