“公司股价从去年23元跌到13元，因为大势是下跌的。作为行业的参与者，我们没法控制大势，希望大家理解。”5月17日下午，面对台下的投资者，招商蛇口董事长孙承铭在股东大会上如是安慰。
截至当日收盘，招商蛇口股价13.8元/股，收跌0.50%，与去年上市发行价23.6元/股相比，股价缩水33.84%，总市值降至1090.76亿元。
除了孙承铭，招商蛇口新任总经理许永军，监事长曹鸿，财务官黄均隆，董事会秘书刘宁等一众高管均出席了下午的股东大会，并以管理层身份与出席的中小股东沟通交流。
通过向股民“说”，也是孙承铭在内的管理层通过回应来重塑资本市场对未来招商蛇口价值的预期。那么，招商蛇口选择在股东大会这一时间点发布了什么信息？关键点在于前海土地的谈判进度。
观点地产新媒体向现场人士了解到，孙承铭透露，前海土地的谈判工作“到了收官阶段”，目标是今年上半年要结束谈判，并签署相关的协议。目前已确定这批土地变性（工改商）的增值收益中，政府占六成，公司占四成。
不过，上述土地评估值或许将导致市场对于招商蛇口的不同投资取向。所以孙承铭不忘爆料称，当初前海土地装入招商蛇口的评估价值约为390亿元，如今已远超该水平：“公司在前海跟政府谈判的估值是900多亿元，土地增值了非常多。”
前海土地谈判
股价近半年内缩水33.84%只是资产价值的量化表现，中小股东们真正意见是招商蛇口在重组完成后没有体现与资产相匹配的价值，以致于这家上市公司存在“高估值”压力。
2015年底重组上市之初，招商蛇口明确将社区运营、园区运营、邮轮运营三大板块列为未来的发展方向，但这些主营业务的变化并不能激起股价的变动。实际上在资本市场看来，招商蛇口最大价值将来自重组后的前海土地储备。
据观点地产新媒体了解，通过吸收招商地产并重组整合，招商蛇口获得了深圳太子湾、蛇口及前海等多达388万平方米的深圳土地，主要为仓储工业用地。其中，前海土地储备占232万平方米，这被认为是最具“想象空间”部分。
实际上，招商蛇口对上述土地储备的资产评估是按照商业用地评估，而非工业用地。这意味着，要想将这批土地的预估价值变成真金白银，尚需通过工业用地的变性（工改商）。
在股东大会现场，身兼广东自贸区前海蛇口片区管委会主任的孙承铭，成为股民们追问前海土地谈判的重点对象。对此孙承铭表示，目前已经达成的协议是，土地变性的增值收益，招商蛇口与政府是四六分，按照股权比例定，招商蛇口占股四成，政府占六成。
“就是将前海的土地变成了新规划的商业用地，将包含写字楼、公寓、酒店、住宅等业态。简而言之，便是从工业用地变成商业用地，中间的溢价公司与政府四六分成。”
不过，据了解现场有投资者对“四六分”有不同理解。现场人士告诉观点地产新媒体，有股东代表表示，前海的土地按商业用地评估估值偏高，如果“四六分”，那这些地块的价值将缩水3/5。
对此，孙承铭在回应时强调，前海土地注入招商蛇口时秉持“保守性原则”，只是去年注入时未能确定标的对价比例、规划指标及容积率等细节，他否认了“高估”一说。
对于股东的问题，董秘刘宁解释，称按照工业用地容积率计算，前海的土地容积率不超过2，转变成商业用地后容积率已大大提高，因此多出来部分政府需占六成：“公司将来和政府共创平台来运营前海土地，到时运营的土地规模也会超过这次整合的规模。”
孙承铭坦诚表示，前海土地自己已谈了两年，可以说是“心力交瘁”，这其中主要是因为涉及到的金额巨大、细节复杂，以及很多历史遗留问题，所以谈判的过程是非常艰难，目前正在推进中。
他以个人名义透露称，前海的土地谈判“到了收官阶段”，重大的原则性问题已经基本达成共识，剩下一些“技术性的细节问题”。
“我只能说到这里，如果再往下说就违规了。我的目标是今年上半年要结束相关谈判，签署相关协议，6月30号之前争取结束，估计最晚7月底左右完成。”
因此在招商蛇口未来估值方面，孙承铭如是回应股东代表。他表示，前海的土地当初装入招商蛇口时，评估价值约390亿元。在和政府谈判时估值升至900多亿元，“这还是去年的时点”。“以公司目前的土地对价看，远远超过这个数。”
他透露，按照招商蛇口计划，未来上述土地包含大量商业部分，既持有也销售，同时公司在做REITs，会将成熟的物业进行一些REITs的安排。
未来下一十年
“我想问的是，下一个十年，假如没有前海这方面的资源，招商蛇口的利润增长点在哪里？”将近20多分钟后，一位股东代表再次提问招商蛇口新业务未来发展。
对此，招商蛇口总经理许永军回应，招商蛇口的战略核心是做“城市开发的专家”，铸造城市的新活力，未来的十年，引领中国中小型城市的宜居宜业。
“公司现在核心就做两件事，其中之一是在原来的基础上打造产业的研究、产业的聚集，在中国新城镇发展过程中引领城市化的示范作用。”
许永军透露，招商蛇口正在紧锣密鼓地谈判几个“重大项目”，占地面积均在10平方公里以上，且类似“蛇口模式”。不过由于牵涉到“关键的时间窗口”，他不便过多透露。
实际上，据观点地产新媒体了解，这也是招商局“蛇口模式”的延续。自1979年蛇口工业区设立以来，该区从港口延伸至金融、地产、贸易、旅游及酒店等相关产业链，并实现统一规划、统一管理，其经验后被总结为“蛇口模式”。公开资料显示，招商局去年以来已与斯里兰卡洽谈对接项目。
具体至招商蛇口方面，按照其三到五年的规划，传统的地产收入将从70%左右降低到60%，园区则从20%左右提升到30%-40%，邮轮产业从3%-5%提升到10%。
许永军介绍称，邮轮产业方面，深圳邮轮母港预计于今年年底开埠，国家旅游局办公室同意在深圳太子湾设立“中国邮轮旅游发展实验区”，实验区占地面积9.4平方公里。此前，在邮轮产业占比50%的嘉年华前来与招商蛇口洽谈合作，正是看中公司在邮轮产业的发展。
地产业务方面，他表示，招商蛇口最近在北京、江苏、广西等省市获得将近120亿元货值的土地，“深耕城市、聚焦战略”成为未来十年的主基调。其中，此前公司以30亿元总价获得北京地块，外界普遍认为价格偏高，但考虑到公司已跟踪该地块三年，对其仍有信心。
在描述上述业务后，许永军现场向股东代表“打起了广告”：“真正看招商蛇口，不要看它现在的股票价格，我们要看就看招商蛇口的实质是什么，本原是什么，长期投资者应该关注这些。”
另外，招商蛇口近期的人事变动以及与另一房企恒大的合作，也成为股民关心的话题。
对此，孙承铭公开回应，离职的两位高层，一位是由于已经到了58岁年龄因不愿按规定降薪转为顾问，因此离职；另一位则是由于身体原因提出离职：“公司从今年年初已经开始启动副总以上级别的助手制度，在今年3月份开始大家都有助手了，他们离开之后，助手可以顶上。”
而与恒大的合作，孙承铭强调，招商蛇口是基于社区开发的能力，再加上蛇口园区的经验，将园区开发作为来整体开发的转型升级，“地产开发的能力在招商蛇口将继续加强，只不过开发的方式并不是纯地产，而是综合性的开发。”
孙承铭称，从2015年开始，招商局集团一方面做内部协同，一方面和业内公司合作，包括复星、恒大等公司均成为战略合作方，主要出于“互补的目的”。据其举例，招商蛇口从年底开始有邮轮出发，未来将以“各种方式发展邮轮产业”，而恒大有海花岛等项目，双方可以在这方面进行协同。
