要在这个消化过程中减轻痛苦，开发商就应放慢脚步认真思考，仔细研究区域的消费习惯，以设计出具有特色和亮点的产品。
近两年来，细心的市民会发现，以前到昆明市中心停车很困难，但现在只要排队等候不久就可以顺利停车，曾经人潮涌动的商圈，氛围开始走淡，逛着逛着，“咦？人呢！”。
2010年4月份，随着国家房地产调控新政的出台，普通住宅市场逐渐走弱，投资者以及开发商对商业地产的关注度成倍增加，昆明商业地产摇身一变成为香饽饽。
不过，近两年受制于房地产市场过量饱和、商圈同质化发展等各方面原因，曾经炙手可热的昆明商业地产，正遭遇着前所未有的寒冬。
城中村改造的不断推进，大量商业地产的纷纷入市，商业地产明显供过于求。饱和、过剩、透支，无不在控诉着昆明商业地产的困局，商业地产投资热潮逐渐陷入“死局”，面临透支风险。
问题凸显
作为云南经济、文化及政治中心的昆明，几年前，随着房产调控新政出台，这里的商业地产、旅游地产等项目开发，曾引来了无数财团商家和投资者的橄榄枝。
不过，随着大量商业地产、旅游地产等项目的大肆开发，如今，已经暴露出诸多问题，不禁让人在想：昆明地产怎么了，是不是要挂了？
不可否认的是，由于依附商业综合体、商圈等人流密集的场所，城市商业综合体成为了拉动经济增长、吸引客流消费的重要场所。
以至于具有集约化特色的多功能城市综合体正逐渐成为拉动城市经济增长的动力，城市综合体成了城市发展的象征，然而，井喷式商业地产的开发，为此带来了诸多方面的难题。
“随着一个个城市综合体的建成开业，昆明的商业项目以及综合体已经出现严重的饱和现象。”云南迈动商业管理公司总经理李毅直言。
早在2014年11月，李毅接受经报记者采访时就认为，房产过量饱和、同质化发展严重将会成为制约商业地产发展的关键。如今，这一预言已然成真。
按照规划，到2017年云南要建设150个城市综合体，那么作为省会的昆明到底可以承载和消化多少体量的城市综合体，这么大的体量政府和商家应当如何接盘？
经报记者注意到，目前昆明已建、在建和规划阶段的城市综合体及商业项目就有：南亚之门、汇都国际、东方首座、和谐世纪、北辰财富中心、顺城、和谐世纪、欣都龙城、同德昆明广场，葡萄街区、翡翠湾、人民路壹号、新南亚风情园综合体、万达广场（相关干货）等。
“依附于商业地产的开发，过去大家都在千篇一律的建购物中心，开商业广场；几乎每个商圈及购物中心都走了一条同质化发展的道路，造成现在的结局是不可避免的。”
李毅举例，以昆明三市街商圈为例，现在柏联、百盛在走一条同质化发展的路子，但大家都吃不饱，而昆百大依附于“老牌效应”，主打国内一线品牌；顺城商圈则以开高端酒吧等的方式，走“轻奢”小资路线；唯独旁边的正义坊却找不到自己的路子。
“之所以以三市街为例子，就是要用三市街来诠释云南150个城市综合体的现状和今后的方向，只有杜绝走同质化道路，主打具有自身优势和特色的商业模式，才能走出逆境。”李毅说。
战术破解
从市中心的南屏街、青年路、小西门商圈，到同德昆明广场、万达广场、南亚风情第壹城、世纪城为代表的群雄逐鹿格局，昆明商业体呈现出东南西北遍地开花的局面。
然而，与商圈数量增加、范围扩大形成强烈反差的是，商业氛围冷淡，井喷式商业开发暴增带来的巨大库存之忧。
正如云南省房地产业协会会长韩忠庆所言，在大环境不可逆转情况下，我省房地产行业如何突围，如何寻找和发现新的机遇，如何升级房地产开发模式，如何因地制宜进行养老养生项目开发成为值得思考的问题。
“昆明已经出现商业地产危机，未来运营将会面临很大压力，要进入良性运转也需要一个漫长的时间。”
在云南财经大学不动产投融资研究中心副主任周大研看来，“短期来看，要在这个消化过程中减轻痛苦，开发商就应放慢脚步认真思考，仔细研究区域的消费习惯，以设计出具有特色和亮点的产品。”
云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任、城市与环境学院院长张洪则认为，尽管商业地产泡沫凸显，整体发展动力不足已经不可逆转，但根本还是在于如何调整产业结构，重塑商业地产发展新模式。
按照经济规律，一个城市的商业地产服务量和人口对应比为1平方米/人，有的发达国家达到1.7平方米 /人，而在拥有600多万人口的昆明，截至2015年年底，昆明商品房累计库存面积为2671.37万平方米。
由此算下来，得出4平方米/人，已经超过发达国家近一倍。人均1平方米已经足够昆明的商业地产服务量，昆明市场应当如何消化？成为值得关注的问题。
商业地产库存过量、新老项目叠加压力凸显等客观因素，似乎已经难以改变，但在李毅看来，商业地产已经进入运营时代，拼的就是运营服务水平。
“只有为顾客提供最优质的商品服务，保证顾客客源，维护好顾客忠诚度才是症结所在，这些都不能只停留在一些简单的活动、展览上，应当开展吸引顾客的活动，比如教顾客如何购物，如何化妆、如何健身等方面，从而形成一个良性循环的模式。”
李毅建议，应充分利用好互联网+时代下的各种信息服务，通过大数据、蓝牙、微信摇一摇等来实现信息服务，此外，通过利用APP下单的形式，就可以由快递人员送货上门，从而做强延伸服务。
