杭州商业地产变局　五大“潜力股”蓄势欲出

●前言

　　规划，向来是地产的风向标。昨天，当《杭州市区商业网点2003-2010年发展导向性规划》公布的时候，杭州的地产市场顿时兴奋起来：杭州商业地产变局已定，五大潜力股蓄势而出。

　　其实，兴奋的不仅仅是地产界人士。具有投资意识的市民，无论是投资商铺的，还是投资商业的，都明显地感觉到一股春天的躁动。

　　网点大布阵　地产新变局

　　按照杭州市贸易局的说法，这份红头文件，是“八五”计划以来杭州市批准的第一个商业网点规划；从明年开始，外资全面进入杭州，这也是一份与国际接轨的商业网点规划。

　　老城区新业态比重大增

　　对应《杭州市城市总体规划》“一主三副”的城市布局，2010年之前，杭州将打造1个市级商业中心和3个市级商业副中心。

　　规划中的市级商业中心以延安路为轴，贯穿湖滨、武林、吴山商圈，组成“一线三圈”商贸区。

　　湖滨商圈目标是，引领杭州市场新潮的现代都市商业圈。其中湖滨路形成以露天茶吧、西式酒吧、咖啡屋、娱乐房、休闲角和宾馆为主的沿湖休闲观光区；延安路以服务于中高档消费层，除现有大型百货店外，要征集国内知名品牌、引进国际著名品牌，形成专卖店、专业店、老字号商店高度集聚的时尚购物区；东坡路形成以经营丝绸及其产品、杭派服装精品为主的丝绸服饰区；吴山路形成以旅游纪念品、珠宝饰品为主，字画、古玩等为辅的特色购物区；平海路形成以开设中式酒楼、国内风味小吃、中西快餐店等中西一体的风味美食区。武林商圈严格限制大型百货店，鼓励发展品牌专卖店、专业店及中小型餐饮业，在西湖文化广场周边增加休闲、娱乐及时尚消费设施。在吴山广场，充分利用现有商业设施开设专卖店、专业店、特色店，扩大休闲、文化娱乐场所。

　　江南城商业市级商业副中心，通过萧山区市心路中段商业网点，把市心南路商业群组和新区市心北路商业群组，连结成“一轴两块”，商业网点分别向市心北路的南北向和金城路东西向沿街扩展，可开设百货店、大型综合超市各一家，以及一批品位较高的专卖店、专业店，适当发展餐饮、服务、休闲、娱乐设施。临平城商业中心位于临平镇北大街，鼓励发展品牌专卖店、专业店；限制百货店、综合商场。下沙城商业中心位于下沙镇及周边区域，可开设不同规模超市和大型百货店，开设一批颇具档次的专卖店和专业店。

　　点评：
　　“专卖店”、“专业店”、“特色店”等业态字眼在这里频频出现。从权威人士那儿得到的消息，事实上，“提高新型物业的比重”，正是市级商业中心布点的初衷。不言而喻，商业地产投资有了新的风向标。

　　远郊新中心商机撩人

　　当我们把目光落到城区的万家灯火时，四大区域商业中心历历在目。

　　规划中，在庆春东路区域商业中心，可开设大型综合超市、大型百货店各一家，并合理配置以新型业态为主的专卖店、专业店，以及餐饮、休闲和文化娱乐设施。在拱宸桥区域商业中心，可设大型综合超市和大型百货各一家；鼓励在台州路开设专卖店、专业店；在运河两侧适度发展餐饮、休闲、文化娱乐设施。而翠苑区域商业中心，可开设大型百货店1家，发展一批多业态商业设施，鼓励开设品牌专卖店、专业店。远在钱塘江南岸的滨江商业中心，可开设大型综合超市和大型百货店各1家；建设西府路商业步行街，南段以开设品牌专卖店为主，北段以餐饮、小吃为主；其余商业服务网点有序集中在沿江街面。

　　业态相对先进的12个区域商业副中心随之浮出，它们依次是：城站广场、之江大道南段新居区、德胜东路地区、半山地区、卖鱼桥地区、黄龙地区、西城广场、钱江新城区、下沙高教园区、滨江高教园区、小和山高教园区和三墩地区。远郊一些新商业中心首次进入人们的视野，一位地产界大腕扬言，那儿是商业地产最具成长性的板块。

　　点评：
　　区域商业副中心更具有“规划”的意义，特别是远郊商业副中心，它把人们的视线拉向了新的领域。商机正从杭州远郊的地平线上徐徐浮现。

　　区级商业街光鲜登场

　　规划期内，将建设完善11条市级商业特色街。

　　此外，还形成一批区级商业特色街，包括江干区的天成路休闲服务一条街、上城区中山中路传统商业街、拱墅区台州路步行商业街、滨江区滨江餐饮商业步行街、萧山区的市心里路商业街和临平区的九曲营步行街。

　　点评：
　　在杭州，商业特色街已不是什么新名词。但区级商业特色街出现的时候，还是让广大商业地产投资散客眼睛一亮——对他们而言，这无疑多了一种新的投资渠道。

　　远郊高校区　惊现“潜力股”

　　商业网点规划一出台，即受到杭州地产界的关注。昨天下午，一位商铺投资商急切地向记者索要文本，要求复印全文，仔细研究。

　　采访中，众多投资商已将目光锁定在区域商业副中心。下沙高教园区、钱江北岸新城区、滨江高教园区、小和山高教园区和三墩地区五个副中心的名字，尽管淹没在洋洋洒洒的文字之中，毫不起眼，但精明的商家还是看出了其中的玄机。有的甚至被誉为“最具成长性的潜力股”。

　　就商界而言，这五个副中心无疑都是新面孔。专家认为，正因为这些地块都是新面孔，都是商业处女地，所以才极具成长性。远离市区，并没有被人们忽视，相反更引起商界的兴趣。在专家眼里，市民有就近购物的习惯，离市区越远，越容易形成区域商业中心。

　　值得注意的是，这五块规划中的商业中心，有四块依托高教园区而生，三墩地区区域商业副中心尽管没有以“高教园区”命名，其附近也有浙大紫金港校区等一批高校。

　　孙世木梁是浙江大路房地产经营有限公司董事长，专业从事商铺投资研究。他认为，以前城西文一路、文二路和文三路的商业繁荣及商铺价格一路走高，主要是由大学消费带起来的。由高校带动的三产，比如人才产业、高科技产业等等，均能营造较强的商业氛围，其辐射力日见强大。杭州高校外迁之后，这个庞大的市场及其影响力开始分流。规划中的下沙、滨江、小和山、三墩四个区域商业副中心分别位于高教园区，它们将继续壮大高教园区商业地产的力量。

　　从此次商业网点规划来看，市区以及萧山、临平的商业地产早已经过市场的检验，有着市场支撑力，从投资角度来说，商铺价格过硬；而下沙特别包括下沙、滨江、小和山等五个区域副中心是新面孔，因为具有严格的规划意义而更具成长性。更为乐观的说法是，政府在规划之后，势必会推动这些商圈的形成，其投资价值不可小觑。

　　“如果三墩商业网点规划形成，三墩房价和商铺价格还会上。”王永清亦持类似观点。

　　王是杭州贸易局网点建设处处长，他说，商业网点的规划肯定会促进商业地产的繁荣。商业的繁荣会带来相关经济的繁荣，包括房地产业。商业网点规划的周边，房价肯定要涨，因为居民肯定需要比较完善的商业配套服务设施。此次商业网点的规划，对商铺、商业投资者来说，都是一个导向。

　　●数据
　　五区块商铺参考价格

　　下沙高教园区：
　　商铺价格：在9000元-11000元/m2之间
　　案例：大都文苑风情商铺售价均价约1万元/m2

　　杭州经济技术开发区：
　　商铺价格：在7800元-9500元/m2之间
　　案例：东海未名园商铺售价起价7985元/m2
　　商宇香榭里花园商铺售价均价约8500元/m2

　　三墩地块：
　　商铺价格：在8000元-10000元/m2之间
　　案例：亲亲家园商铺售价待定
　　
　　小和山高教园区：
　　商铺价格：均价在8000元/m2左右
　　案例：博雅水木清华商铺售价均价8080元/m2

　　滨江高教园区：
　　商铺价格：约在8500元-10000元/m2
　　案例：华龙碧水豪园商铺售价待定（商务兴房网提供）

　（消息来源：今日早报　记者秦正长）