亚豪机构市场总监郭毅：“2016年，房地产行业真真正正地进入了一个并购大年。这是因为，在当前的市场环境下，对于开发商来说，在一线城市并购是远比拍‘地王’划算得多的一笔生意”
“北京、上海地价太贵，南京和苏州等二线城市最近地价涨那么高是不对的。”融创中国董事局主席孙宏斌在5月16日的一个发布会上表示。
那是一场关于融创中国北京壹号院项目入市的发布会，但发布会上记者的问题却主要集中在当前的房价、地价上。
孙宏斌丝毫没有掩饰他对当前土地市场的担心。短短两个小时的媒体群访中，孙宏斌在回答关于北京、上海、南京、苏州等城市土地市场的问题时，至少五次提到北京和上海的地价“太贵”，八次用“不对”这个词形容苏州和南京的地价。
“房价没有泡沫，地价有泡沫。”孙宏斌谈及一些热点城市的地价时如此判断。
进入2016年，地价“高烧不退”，这对房企的资金状况和变现能力提出了更高的要求，在这种情况下，融创等房地产企业如何拿地？
关于北京和上海，孙宏斌表示，我从来没有说一定不在北京、上海拿地，要是拍卖价便宜的话我们肯定也参加拍卖的，我的意思是北京、上海地太贵了，我们要小心了。
“房价一日千里 地价一日万里”
易居中国执行总裁丁祖昱如此总结今年的土地市场：“特别快、特别猛、特别高、特集中。”
丁祖昱分析道，今年土地市场高烧不退，与往年地王主要集中在三、四季度不同，今年的地王潮来的特别早，而且在数量上也比往年更多，仅4月份就有24块土地溢价率超过100%，诞生了12个总价地王。
“细数4月份以来’三高’地块(总价地王、单价地王、高溢价)分布，49个地块分布在14座城市，超过八成均位于苏州、南京、合肥（楼盘）、杭州等四市。”丁祖昱表示。
5月份土地市场价格依然在飙升。
5月18日，上海浦东新区外环外纯住宅地块出让，保利地产以54.5亿元竞得。易居研究院智库中心研究总监严跃进测算，该地块实际楼面价达5.45万元/平方米，未来整体保本售价达7.9万元/平方米，目前，该区域内房价还仅仅在4万元/平方米左右。
北京今年的地价之高丝毫不亚于上海。
“2015年，北京住宅用地中共拍出10宗楼面价破5万、未来售价10万元+的准豪宅地块，此外土地出让金超过50亿的住宅地块也有7宗之多。而2016年行将过半，目前北京只不过出让了5宗住宅用地，平均楼面价格高达4.36万/平方米。”亚豪机构市场总监郭毅告诉记者。
而根据中国指数研究院数据信息中心监测显示，2016年5月2日至2016年5月8日这一周，该中心监测的40个主要城市土地推出量环比减少23%，但出让金环比增加25%。
“根据北京、上海、苏州等地目前的地价和房价情况，现在拿地再开发，项目要想挣钱，房价还要涨很多才行。”孙宏斌说。
在今年年初，孙宏斌还曾表示，现在我看北京、上海是什么地都不能拿，房价再涨50%还是亏钱。
“开发商拿地比较贵，不卖那么贵就亏钱。北京的房地产市场被豪宅化了。其实我自己一直相信北京有贵的房子，但是说好多的房子都是十几万一平的，其实是不对的。这里面的风险很大，因为当一个房子总价超过3000万元的时候，购房者会有很多的选择，但是当他有很多选择的时候，能选择你房子的机会就很小了。”孙宏斌给出了自己的理由。
关于苏州、南京等地的土地市场和房地产市场，中国指数研究院企业研究总监蒋云峰表示，某些开发商是过于乐观了。
“我们对这些地方的房地产市场保持乐观，但市场情况能否支撑那么高的地价和房价还不好说。”蒋云峰对法治周末记者表示。
孙宏斌和蒋云峰的观点基本相似，只不过孙宏斌更加直接：“这么多年了，苏州的房价一直是在2万元/平方米左右，南京的房价都很少有超过3万元/平方米的，一下子楼面价超过3万甚至到4万，这种情况下我觉得我们会非常小心的。”
也因为以上原因，孙宏斌的判断是：“当前是房价一日千里，地价一日万里。做开发商应该是小心一点，谨慎一点，其实你看上海销售市场的热度已经明显降下来了，但土地市场还是那么热，南京还是那么热，苏州还是那么热，这是不对的，大家应该看到这个风险。”
加大并购力度降低成本
拿地对于开发商而言是立身之本，没有土地储备，后续的项目开发就无从谈起。
但在这种土地状况下，开发商怎么拿地？或者说怎么拿地才能赚钱？
“地买错了以后怎么也做不对。”孙宏斌说，其实融创从来没有高价抢地，因为我们看好的时候是因为我们认为地便宜，我们认为地贵的时候我们也不买，融创一直非常小心的在拿这些我们认为价格对的地。
“未来融创是不是以并购项目为主，在城市选择上面有什么样的一个考量？”
当回答这样一个问题时，孙宏斌说：“我们没有说一定要怎么着，要是拍卖便宜的话我们肯定也拍卖的，但是太贵了。现在确实有很多的并购机会。”
孙宏斌在房地产行业里有“并购王”之称。从公开资料来看，进入2016年，融创通过公开市场拿地的举动并不多，但并购的动作却很大。
5月19日晚间23时，融创中国及莱蒙国际联合发布公告称，融创中国以43.9亿元收购莱蒙国际位于燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司的所有股权。
在此之前，融创还在苏州收购了石湖地块、吴中区及七都镇两商住地块；在北京收购了两个别墅项目，分别为昌平东方普罗旺斯项目和怀柔长青雁栖湖。
放缓拿地动作、通过并购拿地的开发商并不只有融创一家，而且有些企业的并购动作其实在2015年就开始爆发。
比如恒大的年报显示，2015年恒大共斥资约600亿向新世界、华人置业、信和置地等港资巨头收购15个超大型项目，总建筑面积超1700万平方米。
广发证券也发布研究报告称，万科在今年4月拿地节奏放缓，这与万科不拿贵地的投资思路相关，因为部分重点城市地价升幅较多，与房价相比也显得相对过高。
有媒体此前还报道称，有消息传出，上海万科在2月1日发布内部文件《上海万科新项目推介专项奖金政策》，鼓励员工及外部合作方为公司提供项目信息，不论谈成与否，只要立项，就可根据项目货值大小给予2万元乃至10万元以上的现金奖励。
记者联系上海万科的公关，希望就此文件的真实性进行核实，并希望就拿地等问题进行采访，但对方表示对此不方便回答。
蒋云峰认为，房企通过加大项目及土地的并购力度可破解拿地难、土地成本高企的问题，有效降低房企购地成本支出，以保障盈利空间。
“2016年，房地产行业真真正正地进入了一个并购大年。这是因为，在当前的市场环境下，对于开发商来说，在一线城市并购是远比拍‘地王’划算得多的一笔生意。”郭毅告诉记者。
郭毅做出这样判断的理由是，一线城市地寡且贵，再加上整体市场的豪宅化造成项目去化周期拉长，“地王盘”达到现金流回正至少需要3年以上，资金风险和市场风险显而易见。相比之下，并购项目的周期通常能够控制在一年内，无论是出于控制成本，还是从降低风险的角度考虑，并购项目都更具优势。
郭毅还表示，并非所有企业都是在一线城市少拿地多于并购，这样的表述更加适用于民企开发商。
“因为一线城市的拿地成本越来越高，操盘难度越来越大，民企和国企相比，财务成本会比较高，整体能承受的地价上限就比较有限。而同样一块地，可能国企拿地的财务成本低，就能盈利。可以看到2015年以来在一线城市拿地的开发商也大多是国企。”郭毅分析道。
并购亦有风险
地贵，那么并购就一定万无一失吗？
“并非如此。”郭毅说，并购的优势在于开发周期短，价格低，但劣势在于面临的情况可能比较复杂，干扰因素比较多。
蒋云峰在接受法治周末记者采访时也提到，被并购的项目可能存在债务和股权纠纷，手续可能不齐全，产品可能存在问题导致优化难度大，这些情况开发商在并购之前一定要清楚。
在郭毅看来，房企并购能否成功至少要从三个维度来考量：第一是前段收购阶段，看项目背景是否干净；第二是产品阶段，看产品改造难度大不大，能否做优化；第三是销售阶段，看市场能否将产品快速消化。
“不是所有企业收购项目后都能点石成金。我们看到的融创和恒大爆发出来的收购行为很多，但是不知道他们前期经过了怎样的谈判，应该是不容易的。”郭毅表示，还有很多项目是在谈判环节就黄了的。
公开资料显示，融创在之前就未能成功收购雨润、佳兆业和绿城的一些项目。
而对于一个待售项目而言，并非任何企业都可以去并购的。
“现在确实有很多的并购机会，但是这个机会不是属于所有的人。因为我总觉得是因为我们厚道才能并购成功很多项目，但是现在看来这个不光是因为厚道，还有产品好，光厚道产品不好或者是品牌不好他也不跟你合作，你又好又厚道他为什么不跟你合作。”孙宏斌在5月16日的北京壹号院发布会上如此“傲娇”地说。
