铜锣湾广场掌门人陈智谈“MALL与商业地产开发”

2月9日，深圳铜锣湾广场掌门人陈智放言说，2004年铜锣湾广场至少会发展到10家以上，并在2005年年底完成香港上市计划。

　　如此言语与其外表颇不相称，与大多数青年得志的民营企业老板不同，陈看起来更像南方典型的儒雅书生，说起话来和颜悦色，感觉不到一丝外露的锐气。

　　陈说，他的MALL与商业地产本来是两个概念，但正是由于MALL的兴起才带动了整个商业地产的形成和发展。

　　铜锣湾的商业地产轨迹

　　2001年，地产界首次提出商业地产的概念，商业地产由此正式走上中国地产舞台，而铜锣湾的发展过程代表了中国商业地产的一个侧影。

　　1996年，从美国考察归来的陈智开始策划当时在美国已经非常成熟的SHOPPING　MALL项目，并选择了深圳作为其事业的起点，这不仅仅是因为深圳拥有自由的经济环境，更重要的原因是深圳高居全国榜首的GDP指标成为其SHOPPING　MALL发育最为理想的地带。当一个地区的人均GDP达到3000美金，MALL这种商业形式便必然会出现。陈智如是说。

　　1998年，铜锣湾广场开始动工，2000年底开始营业，并引进了国内外多个著名品牌进驻，在集结了购物、娱乐等商业元素之后，这种新兴的消费方式立刻火爆深圳市场，并向外延伸。2001年年初，大连万达紧接着铜锣湾开了中国的第二家MALL。华南地区的MALL也在此之后开始如火如荼起来。全国范围内的MALL风暴随后掀起。

　　我们的主业是购物中心和百货商场，购物中心与商业地产的关联最大，因为购物中心是准商业地产；MALL的兴起与大规模流行导致了商业地产的产生，商业地产的概念是两年前才由大连万达正式提出，到今天所说的商业地产，70％80％都与MALL有关。陈智说。

　　MALL的出现要求商业地产必需达到一定的要求才能符合MALL的规划状况，如连锁经营的铜锣湾广场的首层层高必须达到5.8米以上，同时要求有共享空间、景点，并要求独立一栋，如果可能，层高尽量不超过三层。原来的商业物业无法满足新出现的MALL的需求，只能重新建造来适应出现的MALL，这样的需求为一些地产商找到了新的利润增长点，为MALL而生的商业地产由此出现。

　　陈智认为，MALL与商业地产密不可分，目前他们在全国各地步点，同时也会投资一部分在商业地产。商业地产商也看到了巨大的市场空间，但其本身没有商业管理经验、商业资源、供应商，也没有商业管理团队，更加没有商业品牌，只能为MALL经营商来建造相应的地产项目。专业的事情交给专业的人来做，这样才能保持良性的互动发展。陈对此颇有心得。

　　或许是看到了市场的巨大潜力，铜锣湾正积极筹划上市，而上市融资无疑是其滚动发展的最大推动力量。铜锣湾将在2005年底在H股上市，之所以没有选择A股，主要是因为零售行业的上市要求比较高，因为零售行业在股市的整体业绩并不理想，并存在很多要求；在香港上市的时间会短些，作为连锁企业来讲尽早上市意义重大，因为铜锣湾的扩张需要大量的资本，而这部分资本只能通过上市来实现。

　　陈智透露，铜锣湾在H股可能分拆上市，公司已经分成三个部分：MALL、顾问公司和百货公司，顾问公司主要为MALL的扩张提供服务。

　　商业地产漏洞如何填补？

　　并非每一个MALL都如铜锣湾般幸运，在中国的造MALL热潮中，有的MALL一出生便夭折，有的MALL没出世便胎死腹中，还有的一波三折，前途叵测。

　　铜锣湾的也并非一帆风顺。2002年10月1日、12月30日，正值发展劲头的铜锣湾分别与深圳方兴达、黄氏房地产合作，经营深圳东门和宝安西乡两个品牌输出连锁店，签订协议为2年，由这两家公司投资经营，向铜锣湾交纳品牌费。

　　但据陈智透露，目前铜锣湾与宝安西乡店的合作已经中止，主要原因是铜锣湾想在输出品牌的同时输出管理，但这家合作伙伴在经营几个月后便要摆脱铜锣湾的管理，自己经营，致使经营状况差强人意。

　　目前的合作模式，最多可能选择由一个商业地产商来开发相关的MALL物业，或者由商业地产商与铜锣湾合资，或者铜锣湾租用其场地来经营，合作与经营的方式可以是多层面的。陈智说。

　　深圳的商业地产一度红火异常。不过，有些假借MALL之名的商铺虽然也曾十分火爆，但如今许多投资者的铺面都砸在了手里。最主要的原因便是发展商对销售出去的商铺没有后期经营。深圳地产界资深人士半求如是评论。

　　对于商业地产商而言，建设物业、自己招商、经营管理，势必需要雄厚的资金实力，发展商需要迅速的回笼资金，而出售则是一条最快的捷径，若出售之后的商铺没有MALL的招商力度与管理模式，商铺租不出去自然不足为怪。半求认为，真正成功的商业地产应该是从经营到开发，而不是像目前这样普遍先开发再经营；商业地产应当作为一个资源整合的平台而存在，立足于一个城市的产业与形象升级，而不是一个纯粹的赚钱机器。

　　虽然一铺养三代在深圳已经没有市场，但商铺的投资方式却在其他许多城市正愈演愈烈。（21世纪经济报道　郭士峰）