犹记得，在2015年7月17日的时候，花旗集团将万达商业列为行业首选，维持“买入”评级，目标价100.3港元。
但还没有一年的时间，万达商业股价距离100.3港元不但越来愈远，而且万达商业就要跟随一些中概股的脚步，加入回归A股市场的大军了。虽然，万达商业和那些中概股有着本质的区别，但却有些“殊途同归”的意思。
日前，万达商业公布，按每股52.8元的价格私有化，比一年半前上市招股价48元高10%，估计涉及私有化代价约344.5亿元。集团强调不会提高要约价，而退市后将寻求A股上市。
这个消息并不突然，因为万达商业私有化的意愿早就广为人知。就在不久前，王健林还表示过，“低估值对不起股东和投资者”。
那么，当万达商业私有化揭开序幕之后，我们展望万达私有化乃至回归A股的前景，万达私有化未来会如何呢？笔者感觉，万达私有化前景虽然美妙，但路途坎坷！因为，万达商业回归A股的过程需要迈过三道坎儿！
第一道坎儿：私有化方案能否被通过。
根据媒体报道，按照协议，“（H股）有关私有化需要经独立H股股东（无论是亲身或委派代表投票）持有的H股所附带的表决权中至少75%予以批准，以及就决议案所投的反对票数目（以投票表决方式）不超过独立H股股东持有的全部H股所附带表决权的10%才可以通过。”
而万达商业私有化价格为每股52.8港元，比招股价48元高10%。根据港媒报道，私有化价格比其停牌前的50元左右溢价只有5%左右。这个价格能保证私有化方案获得通过吗？我认为很难。
花旗银行的一份报告认为，“万达商业私有化每股要约价52.8元属可接受水平，但并不令人兴奋，因加上股息1.25元，万达实际要约价格为54.05元，较公司2016年预测重估净资产折让高达41%，仅较2016年预测账面值51.88元溢价1.8%。”
联想起刚刚在A股借壳上市成功的巨人网络，其2013年11月25日的私有化要约中，11.75美元/ADS的收购价，与其上一个交易日10.13美元的收盘价相比溢价16%。而目前正在紧锣密鼓回归A股的奇虎360，它的私有化方案中，77美元/ADS的收购价是其2011年3月份在纽交所的发行价14.5美元/ADS的四倍。
由此看，万达商业私有化方案能否被通过是个难题。
第二道坎儿，万达商业回归A股之后的估值是个坎儿。
即便说万达商业的私有化能够通过，那万达商业回归A股之后的估值也是个未知数。
万达商业回归，应该受相关部门的欢迎，因为目前它的业绩很突出。之前，传的沸沸扬扬的中概股回归借壳受限的传闻，我认为不会影响到万达商业的回归。
中概股回归，是因为有暴风科技和乐视这两个榜样——“他们能有那么高的市值，为什么我们不能？”万达商业的回归，至少有本门兄弟在国内天壤之别的待遇。以“万达系”的万达院线为例，2015年1月份万达院线在内地上市以来，其股票已经上涨约6倍。
万达院线的股价，是基于市场对其前景的看好。那么，回归之后的万达商业呢？万达商业的发展方向，已经不再是纯粹的房地产发展方向了。随着轻资产概念地提出，我认为万达商业与中概股有了一点相似之处，那就是概念。万达商业未来可能也需要一些故事，而之前它靠的是实打实的房地产业绩。所以我认为，万达商业回归A股之后，估值与H股市场相比会有提高，但会不会提高数倍是个未知数，关键看市场对万达商业未来概念的理解程度。
举个例子吧，王健林曾经在不久之前叫板迪士尼，但未来的优势真在万达这边吗？
第三道坎儿，万达商业的未来转型是否能成功。
前面说过，万达商业的发展方向已经发生改变。或者说，万达商业正在转型。
2015年4月，王健林曾经说过，“五年内万达商业地产将去房地产化，转型为一家商业投资服务企业，类似于酒店管理公司，完全轻资产化。”而到了2016年1月，王健林又称，“到2016年底，万达将不再是房地产企业，而成为综合性企业。预计到2017年，万达超过三分之二的收入和净利润将来自服务业，比原计划提前一年实现转型目标。”
这个目标，是否容易实现呢？
近年来，中国的商铺市场并不好。我举一个例子，SOHO中国。“售转租”，是SOHO中国近年来转型的方向。这个方向，与万达的方向差不多。但SOHO中国2015年年报显示，2015年，SOHO中国实现营业额9.95亿元，同比2014年下滑83.7%；净利润5.38亿元，同比下降86.8%。
而万达与迪士尼叫板的资本，是万达城。万达城的未来，受宏观经济的影响，也面临强大对手的竞争，未来如何，不是想象中那么乐观。
总体来说，虽然有前面说的这三道坎儿，但万达商业的私有化前景还是很美妙的，只是路途肯定坎坷！
