北京商业地产开发弊端渐露 建筑形式使业态单一

问题随着开发的升温不断暴露，经营模式、建筑形态及规划上的滞后是制约其发展的三大主因。

　　有业内人士将去年比做“商业地产年”，此话如今看来似乎并不为过。2003年7月，建外SOHO推出特色商业街；8月，美国后街开始对外公开。与此同时，由苹果商业街和“苹果２２院街”组成的苹果街面世。2003年底，位于亚运村的大型商业项目———金泉广场一期商业街开始浮出水面。至此，商业街的开发势头还在不断升温。据悉，今年京西总建筑面积达45000平方米的古典欧式风格的街道乐蒙恩商务街也即将面世。这一浪接一浪的商业地产开发高潮虽然景象可观，但不断暴露出来的弊端也令业内对这种盲目开发的行为产生了质疑。

　　建筑形式使业态单一

　　虽然各自为政是令商业街弊端尽显的主因，但某些商业地产建筑形式的不够科学与合理也是制约商业街走向成熟的一大障碍。中国商业地产联盟副秘书长徐世恒举例说，现代城就是一个典型的例子。该项目在设计时，是一层与二层连体出售，这种销售模式使其商业街形成了多个连体单元。消费者进入一家店，逛完一二层后若想再到另外一家，就必须下到一楼，出门后再去另一家，这样每逛一家都要反复上下楼，消费者很辛苦。这样的建筑风格恐怕只适合做餐饮业，不适宜做零售业，这也无形中限制了商业街整体业态的扩展，使其日趋单一，由此加重了各商家之间的竞争，从而也影响到了投资者的收益。

　　出售商铺近似饮鸩止渴

　　“商业地产开发的兴起主要是开发商受高利润趋使，例如亚运村住宅售价一般是6000元—7000元，而底商至少是2万元以上，比普通住宅的价格要高出二三倍，但商业地产建安成本仅比住宅高10%。”

　　北京正天行房地产信息咨询有限公司总经理倪滨告诉记者。实际上，目前许多开发商对商业地产的开发并不具专业水准，大多数是照搬住宅开发的模式，而且为缓解资金紧张，多以出售商铺为营销手段，殊不知这正是导致商业地产开发风险的首要原因。

　　在港澳和国外，商业地产要想做成品牌店是不会采用商业街出售的方式，因为出售使商业地产的所有权及经营权无法统一。小业主没有商铺的所有权，却拥有经营权，所以为保证其投资收益获得最大化，往往不会考虑各承租者经营的项目是否过度重复，或有冲突。其结果必然导致商业街逐渐陷入恶性竞争。

　　据了解，香港开发商在北京开发的商业项目都遵循商铺不出售原则。例如王府井商业街上的东方新天地、西单广场商业街上的首都时代都是典型的例子。

　　“虽然部分房地产开发商已经意识到商业街出售的危害性，但是受资金短缺的限制也是不得已而为之。”中国商业地产联盟副秘书长徐世恒对此表示。

　　项目各自为政难成大器

　　先天不足再加上缺乏科学规划，终于导致了目前国内商业街形成经营者各自为政的局面。据北京正天行房地产信息咨询有限公司总经理倪滨介绍，其表现主要有两个方面，一是商业街的地产项目大多在规划时过多地或只考虑项目本身的情况，而对所在地区的商业大环境缺乏充分考察，削弱了整个商业街规划的合理性。

　　另一方面，商业街各自为政还体现在同一区域内的几个项目相隔较远。由于无法形成整体规模，也降低了商业街的总体竞争优势。如亚运村，其在建规模较大的金泉广场与北辰购物中心形成南北对峙的局面，彼此之间没有达到借势互补的目的。逛北辰购物中心的消费者，如果想再转到金泉广场，需要步行近15分钟。

　　除了项目本身存在盲目开发的问题外，相关政府部门缺乏合理的规划也是造成商业街难成大器的硬伤。不过目前这种情况有望改变。记者从中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路那里了解到，目前各大城市都已制定了城市商业网点规划。2004年，中国城市商业网点建设管理联合会还将采取一些措施确保规划的实施。

　　得益于不惜成本引进主力店

　　客观地说，引进什么样的主力店是商业街成功的关键，因为主力店能直接为商业街带来终端客户群体。不过，徐世恒也强调，商业街因根据各自的业态确定相应的主力店。国贸的主力店应是国际顶极的品牌，而社区商业街的主力店则应让位给类似家乐福、易初莲花、华联超市这样的商用物业。

　　其中第五大道就是依靠合适的主力店起死回生的典型实例。据了解，第五大道的前身是天创世缘的底商，其前期销售并不理想，后经过重新包装，并采用租售并举的模式，不惜成本引入星巴克、全聚德，钱柜三家主力店，无形中提高了商业街的地位。然后利用主力店的品牌效应进行招商，以达到吸引更多投资进入的目的。倪滨认为这样的招商策略无疑是比较成功的。

　　经营管理交给专职公司

　　据倪滨介绍，国外一般是由专门的商业经营管理公司参与商业地产的前期策划及负责后期经营管理，但中国目前还没有出现这样的公司。虽然开发商及一些代理公司也分担了商业经营管理公司的部分作用，但由于受专业限制，导致对商业地产的经营管理不到位。

　　目前国内商业地产开发商及代理公司虽然在商用物业开发前期会对项目进行规划，但项目出租或出售后经营就交由物业公司管理，虽然有些物业公司也负责出租业务，但其专业性不强，使项目的商业经营完全依靠业主或承租方自行调解。

　　“目前北京的商业地产大都没有形成统一的经营管理。”徐世恒也这样认为，并举例说，如果在一个商业街开洗衣店或餐饮的比例过大，必然会导致各商铺的恶性竞争，削弱了整个商业街的竞争力。所以由商业经营管理公司介入进行商业地产前期规划及后期经营管理，无疑是一种成功的运作模式。另外，在国外，即便都是商业经营管理公司，但分工也很细，每一种商业业态都会有不同的经营管理公司。例如针对商业街、社区底商和SHOPMALL，会有相应的专业经营管理公司，这种专业性也是保证其商业地产成功开发的重要砝码。（消息来源：新京报 记者 袁秀丽）