5月28日，星巴克咖啡公司宣布，其海外市场首家星巴克咖啡烘焙工坊及臻选品鉴馆将落户中国上海即将开业的兴业太古汇。
作为中国最高端商圈上海南京西路最后一块拼图，兴业太古汇（相关干货）的一举一动都备受市场关注。香港兴业国际拿地、太古地产加入开发、住宅项目改建为商业综合体，历经14年发展，终于拟定开业进程。
据兴业太古汇租赁及管理总经理李振辉介绍，兴业太古汇将从今年下半年开始分阶段启用。其中，办公楼将在2016年下半年交付，购物中心预计在2017年上半年开业，而酒店及酒店式住宅则将在2017年下半年亮相。
届时，兴业太古汇将成为南京西路商圈最新、最具期待的商业综合体。
“港资在和品牌代理商的关系上有得天独厚的优势，太古地产在内地购物中心有经验，兴业太古汇如果能引入新的品牌，还是有点机会的。”资深零售专家丁利国分析道，“尽管整个零售行业下滑，但南京西路位居上海核心地段，就项目整体入市前景来说，办公楼、酒店及公寓都不存在太大问题。”“南京西路这个本身已经非常成熟的商圈，项目体量太大，对运营还是有一定要求的。”丁利国进一步分析道。
强强联手缔造地标性商业项目
据悉，兴业太古汇占地面积约6.3万平方米，总楼面面积约32.2万平方米，总投资额高达170亿元。其中，购物中心面积超过10万平方米。
据上海当地一位业内人士向中国房地产报记者介绍，目前，兴业太古汇整个项目大结构部分已经完成。
“项目拥有两个开放式广场和十多个室内外活动场地。商场进行了S形的动线设计、建筑融合了欧式和本地特色。设计上来说还是有优势的。”该人士指出。
经过多年规划，兴业太古汇终于初显雏形。据中国房地产报记者了解，2002年底，香港兴业国际集团获得大中里地块。
彼时，香港兴业国际称：“(该项目)将成为上海的地标，打造成一个旗舰项目。”或许是出于运营开发等多方考量，拿地四年后，2006年，香港兴业国际引入太古地产。
按协议，英资背景的太古地产以买卖销售股份连同销售贷款的方式购入大中里项目50%的权益。
太古地产进入后，将住宅项目改建成一个包括办公大楼、酒店式住宅、购物中心、精品酒店等用途的商业综合体，总投资追加至170亿元。
这是香港兴业国际和太古地产在上海的首次强强联手，从初期的建筑规划、项目设计，到中期的招商管理、市场推广，以及后期的营运管理，全程参与每个决策，将其缔造可持续发展地标性商业项目的成功经验和丰富理念注入兴业太古汇。塑造成一张城市经典名片和一个优质商业地标。
“香港兴业在改造旧有地块和打造大型综合项目上非常有经验，太古地产则在香港和中国内地，有很多大型的综合商业项目，非常擅长开发和管理。同时，双方在酒店业务经营及品牌打造、物业管理、招商方面，都有相当的实力，使得我们的合作也有很大的优势。位于香港大屿山的愉景湾和香港岛的太古坊及太古城正是两家股东公司分别在香港开发的旗舰项目和创意衍变的代表作。”兴业太古汇租赁与管理副总经理杜一莉表示。
今年下半年，这个2002年拿下的项目终将揭开面纱。
“从地产层面来算，没有任何问题。2002年拿下的地到现在，地价至少翻了五六倍。但对兴业太古汇来说只有把商业做起来才是关键，才能覆盖银行负债。“丁利国指出。
但对兴业太古汇来说，此时开业一方面要承受租金下滑的市场大趋势，另一方面不得不面临在南京西路本身已经非常成熟商圈突围的压力。
南京西路西段有静安寺“金五星”，中段有梅泰恒“金三角”，兴业太古汇面临激烈的竞争。
丁利国称，南京西路上该有的高端品牌都已经有了，而且目前还面临奢侈品撤店的现状，对兴业太古汇来说，关键在于能否引入差异化品牌。“兴业太古汇只有引入更多新的适合中产阶级、有特色的品牌才能取胜。经营方式要更加注重生活化、体验化。”
植根本土打造整体社区
“兴业太古汇的发展是从无到有的过程，我们没有复制其他商业地产项目的模式，因地制宜地将地方特色融入到项目的设计中，并加以发挥地方的潜力优势，使之与先进的国际理念相结合。每一个项目对所在城市而言都是独具特色的，既植根于本土，又反过来为本土增添色彩。“李振辉指出。
在李振辉看来，南京西路依然还存在空缺的板块，它的潜力就在于如何发展多元化和差异性，正是因为一些项目已经运营很多年了，兴业太古汇也由此找准缺口，填补现有商圈无法满足目标消费群的需求。
“现有的商家都较为偏重零售部分，目前南京西路还没有完整的空间能提供给几十万白领工作、休憩、放松以及享受，兴业太古汇则提供了这样一个多元化的生活空间。”李振辉说。
而在定位方面，李振辉表示，兴业太古汇的特点正是在于多元化，规划业态比例为餐饮近30%，生活服务业态30%，零售40%。
“太古汇将汇集近250个零售品牌，零售部分不仅有服饰，还有许多生活方面的品牌，其中餐饮品牌达45个，分布在各个楼层。”李振辉指出。
目前兴业太古汇引入的品牌中有14个是首次进入中国市场、12个首次在上海设店，以及12家独特的品牌概念店。
“要找一个在上海没有的品牌并不容易，所以不一定要拼独一无二，而是要寻找独特的氛围。就算是同一个品牌，也能够在兴业太古汇创造全新的设计风格和体验。”李振辉说。
实体商业疲软的市场环境是兴业太古汇面临的另一个挑战。
对项目本身，杜一莉称，“实体商业受到的冲击确实存在，但从项目本身来说，兴业太古汇项目是一个综合体，配备商场、写字楼、酒店和酒店式住宅，本身这三个客群之间就会产生很多互动。重要的是选择什么样的组合，可以实现协同效应的最大化，将兴业太古汇打造成为整体社区”。
据李振辉介绍，兴业太古汇零售已有约三分之二面积签署租赁意向书或正在最后确认商业条款；办公楼部分，已签署租赁意向书面积占三分之一，另有三分之一正在确定意向中。
杜一莉称，“兴业太古汇没有可以分拆出售的部分，所以不管是写字楼、商场还是酒店，抑或是酒店式住宅，香港兴业国际和太古地产都会长期持有。”长期持有运营的开发理念，正是这两家港企牵手合作兴业太古汇的契机。
而对于盈利预期，他表示暂时不方便透露，“但我们相信一个好的项目是拥有可持续的发展能力和增值能力的。”在多位市场人士看来，借助太古地产在商业地产领域的经验，兴业太古汇有市场机会。
