世贸商城研究报告

  案例要素：

项目名称：世贸商城

项目位置：东临乔家门路、南临陇海路、西临一马路、北临西三马路

投资商：上海肯同投资有限公司、郑铁（集团）公司

开发商：肯同（郑州）置业有限公司  郑州艾姆实业有限公司

物业形态：专业服装批发商业地产

建筑面积：20万平方米

   报告摘要：世贸商城，系大河经济研究中心的首个研究案例。本研究报告是该中心成立以来的首部研究报告，也是整合媒体、企业和经济学者资源，推出的一种全新媒体产品。它分为《世贸商城多维剖面》、《火车站圈之商业生态》、《服装流通架构新走向》、《商业地产“虚实”之辨》、《同盈“干预”模式调查》、《解析“大户”探索路》等九大部分。本章，主要解析即将在火车站商圈推出四期的重要项目——世贸商城M区之于企业、行业、产业以及区域等领域的多维剖面。

关键词：全新媒体产品 火车站商圈 商业地产 服装流通 同盈模式

课题组成员：张曦 沈锐 万军伟 张翼鹏

指导客座学者：张进才 李晓峰

协作机构：河南省商业经济研究所 河南财经学院房地产研究所 郑州希瑞咨询

撰文：万军伟

一、研究背景

    近年来，中国经济进程波澜壮阔，河南亦然。

    此种情形，为主流媒体提出了新的要求。为承载主流媒体参与、推动区域经济进程的责任，彰显《大河财富》记录、深耕、建设的办刊理念，2006年7月28日，大河经济研究中心揭牌。她的成立，是大河报及其财经周刊《大河财富》几年来，在区域财经领域深耕广植的结果，也是新时期财经媒体办报形势的客观要求。大河经济研究中心的宗旨是，深耕河南经济进程，服务区域经济发展，彰显主流媒体责任。而本研究报告，就是大河经济研究中心成立以来的首个研究报告，也是整合媒体、企业和经济学者资源，而推出的一种全新媒体产品。

    作为一种全新的尝试，7月底大河经济研究中心成立伊始，便受到学界和企业界的追捧和信任，短短的一段时间，便接到各方推荐的不少研究课题和项目，涉及到各个行业和众多企业。我们经过多次谨慎考证，在众多的备选项目中遴选了的世贸商城，作为大河经济研究中心的2006001号案例。

    该项目的选择，不仅仅在于项目本身，一个更重要原因是基于其背后的深层次意义，彰显大河报主流媒体的社会责任。一方面，该研究项目所处区域是火车站商圈。作为中部乃至全国重要的服装交易场所和郑州最主要的商圈之一，火车站商圈演绎了无数的商业传奇。当前，社会各界最为关心的一个焦点问题，拥有不可复制的区域特征，火车站商圈从空间上已经难以进一步扩张，而且正处于升级换代的过程中，这个寸土寸金的黄金商圈今后趋势如何，值得我们关注。

    另一方面，该项目所属的行业，分别是服装流通业和商业地产。前者，是郑州市最具代表性的行业，也是充分依托郑州交通区位优势而发展起来的行业，郑州以十多个服装批发市场，扎堆形成的服装王国，担当了全省乃至周边几个省份的服装集散贸易枢纽。可以说，任何服装品牌的发展都避不开郑州，郑州是发展服装的桥梁和桥头堡。但目前，郑州服装流通业经过几个阶段的发展后，正处于一个前所未有的转型期，其现状和前路如何？后者，该项目所属的商业地产而言，是郑州市近年来最红火的行业之一，但是，经过一段时期的发展，却是几家欢喜几家愁，商业地产开发暴利背后，隐藏着巨大的风险。作为商业地产开发商，如何寻求突破，在激烈的市场竞争获得利润，成为业界和资本最为关注的焦点话题。

    世贸商城已取得了较大成功。其显著特点是，一改传统的商业地产形式，在后期运营中，提供包括销售网络支持、规范管理，医疗统筹等大量增值服务，在从厂家到终端的整个链条中，达到"同盈"的效果，其成功是一个市场获得长久活力的保证，也是一个可持续的典范。对这种模式的深入剖析，对业界不无借鉴和启发意义。

    正因为项目在所属区域、行业、产业亦或自身，无不具有典型意义，我们选择了世贸商城M区作为研究对象。而研究报告的形成吸收了学术和媒体多重风格，成为一种全新的媒体表达范本。

    本报告共分九大部分，将从本期起在本刊上以“商业前研”的形式陆续刊发。

二、区域依托及特征

    世贸商城，位于郑州火车站服装商圈核心位置，北临银基商贸城，一马路、陇海路、乔家门路、西三马路四面临路。建筑面积20万平方米。整个市场定位专业服装批发。

    一个显著的特点是，本项目拥有火车站商圈的独特区域位置。

    由于批发市场的特性以及火车站商圈的极强辐射力，从交通便捷度的三个主要元素而言，除了舒适性欠佳以外，这里拥有极低的摩擦成本和良好的便利性。整体而言，交通便捷度良好。

    与其他省市火车站商圈相类似，郑州火车站商圈也汇集了南来北往的物流，形成了具有火车站特色的大型批发市场。这儿共聚集了数以万计的服装、小商品商家。由于郑州火车站在全国举足轻重的位置，郑州火车站商圈的规模和影响力同样在全国举足轻重。

    长期以来，郑州火车站地区的商业大致可分成两个部分：大同路以南因为陇海路方便外地车进出，形成以服装批发为主的区域；而大同路以北则更方便乘公交车和出租车的本地人进出，从而形成了小商品批发区。这种"隔路而治"的现象现在也一直在延续。 

    其中，火车站商圈的服装批发尤为引人注目。便利的交通极大的缩短了服装产销的时间差，从上世纪90年代初开始，在客流量全国第二、货流量全国第一、历来是商家必争之地的郑州火车站地区，形成了由12个服装批发市场组成的集群服装交易园区，浙、江、沪、京、津、粤各路知名服装厂商蜂拥而至，火车站商圈迅速成为沿海地区服装产业迈向内陆纵身的桥头堡，并逐渐形成了辐射整个中西部地区的销售网络，从而使郑州成为与北京、广州、武汉相齐名的四大服装集散地之一。

    服装批发之所以会在火车站地区衍生，有着其深层次的原因。简单地说，是由服装批发的业态形式决定的。火车站和长途汽车站近在咫尺，市内主要公交线路在此都有站点，转运成本最低，货物吞吐最方便，而郑州恰好又处于京广、陇海两大铁路干线的交会点，放大了铁路效应， 这是郑州能形成区域性批发市场的重要原因之一，非常适合服装批发业的发展，位于火车站服装商圈外地车流、客流密集的南部核地段的世贸商城的成功也得益于此。

    这也验证了我们的一个调查情况：来火车站商圈批发服装的商户来源很广，不仅省内十几个地市的商户长年包长途车来这里，周边省份如河北、山西、陕西、湖北、安徽也有不少商户选择来郑州进货。世贸商城的客户最远的就有从乌鲁木齐过来的。为何许多商户来郑州而不是去广州进货？可以来算一笔账，假如去广州，一般要乘飞机，成本就增加了10%，而乘火车到郑州可能只花300多元就足够。再者，乘飞机带这么多货必须托运，而坐火车则可以随身携带或起个货件就行了。

    除了运转成本低廉以外，吸引投资商的还有支撑火车站地区高租金、高利润的巨大现金流量。 

    本研究项目即处于火车站的服装商圈。世贸商城是郑州服装批发商圈的后起之秀。2000年，世贸商城开始在郑州火车站服装批发商圈核心位置--陇海路与一马路交叉口跑马圈地，而后迅速崛起。2000年至2006年，世贸商城通过7年时间，发展成为中国中部地区最大羽绒服、内衣家居服、童装、中老年女装批发中心。2006年，世贸商城斥巨资打造了世贸商城M区及世贸大户中心，其建成后，将填补国内在缺乏专业服装批发商务写字楼的空白，该项目前已经吸引了来自全国各地的数千个服装生产厂家。

三、服装流通之行业形势

    世贸商城所处的行业，分别是服装流通业和商业地产。有关数据显示，目前，郑州服装批发零售从业人员有近30万人，18家大型服装批发市场年营业销售额高达450亿元。

    郑州服装批发市场经过20多年的迅猛发展，已发展成为中国四大服装集散地之一，形成了一批有具有全国辐射力、营业额巨大的知名批发市场，如世贸商城、银基商贸城，这些服装批发市场拥有一流的硬件设施和管理水平，吸引了来自全国各地的服装品牌，据不完全统计，仅世贸商城一家，就汇集有2000多家实力商户，5000多个知名服装品牌，世贸商城内商户经营的羽绒服品牌占市场总品牌的80%以上；内衣家居服品牌占市场总品牌的2/3以上；中老年女装、童装、孕婴产品等90%的批发量均出于世贸商城。

    在这些超大型服装批发市场的影响和带动下，郑州服装批发商圈不仅成为中国中部地区服装行业的中心，更是成为全国服装批发业的晴雨表。

    本研究项目所处的另一个行业商业地产，在郑州更具关注度。一段时期以来，郑州商业地产开发呈现出了前所未有的迅猛态势，开发商投入猛增，知名商家跑马圈地，核心商圈和二级商圈空前繁荣；商业业态百花齐放，各种概念性步行街、SHOPPING? MALL 等商业设施也悉数登场；

    然而，眼下，商业地产现出虚、实之态，虚者，主要特征是虚拟、虚构、虚假，特别是售后包租概念漫天飞，部分商业地产的“虚”，不仅捆饶了行业和客户，更苦难了开发商自身。如此情景，实派地产项目的推出值<