成都远洋太古里是远洋地产的标杆性项目。透过该项目的解读和分析，我们试图了解远洋商业地产的冰山一角。在远洋地产第二期新闻会客厅，媒体与成都远洋太古里执行董事、建设期总经理陈雷有了近距离的交流。陈雷经历成都远洋太古里的土地获取、前期定位、设计规划、开发营造、招商运营和正式开业全过程。作为商业地产资深人士，他最近距离的一个操盘案例是北京“颐堤港”项目。该项目已经成为北京综合体的经典之作。陈雷的另外一个身份是远洋地产商业地产事业部总经理。在远洋地产第四步发展战略中，不动产开发投资是四元业务的重要一极。其中，综合体属于第四步发展战略中的战略性发展品类。
通过复盘成都远洋太古里，陈雷从合作伙伴、产品战略(项目选址、项目设计、产品创新)、经营战略(持有策略、定位策略、招商策略、租户和租金组合策略)向媒体娓娓到来。一直披上神秘面纱的远洋商业地产也渐次在公众面前鲜活起来。
1、巧破商业地产之“重”
可能是源自出身的基因，远洋地产一直对商业地产慎之又慎。
远洋地产开发的第一个项目是位于北京长安街的甲级写字楼远洋大厦。经历过远洋大厦的开发和运营，远洋地产深知商业地产开发和运营风险。在过去的数十年间，即便是全行业数次掀起综合体开发热浪，远洋地产并不为之所动。远洋地产更是数次通过年报向投资者喊话，强调商业地产的操作风险：“应当用更加谨慎的态度对待商业地产。要做好商业地产，从投融资、取地、定位到规划设计、招商、建设、运营等各个环节，都要做好功课，环环相扣，用’一着不慎满盘皆输’来形容并不为过。”
商业地产是重资产商业模式。一个现实的情况是，国内的融资渠道以间接融资为主，一段时间内不动产证券化无法实施。
远洋商业地产又有哪些破解之道?
早在8年前，远洋地产就在年报中表示，要“保持来自物业开发和来自投资物业租赁之间的营业额的平衡”。2007年，远洋地产出售凯晨世贸中心。多年来，这宗交易一直被业界视为一起非常成功的案例。该宗大额交易案例的亮点不仅仅是交易的价格、时机，基于内部现金流平衡的战略眼光，还在于远洋地产通过有选择性销售走上轻资产之路。
远洋地产2014年报也验证其销售式轻资产之路。2014年，远洋地产的写字楼、商铺营业额是29.83亿元，约占总营业额8.46%;写字楼和高铺的协议销售额高达92.75亿元，约占总协议销售额23.11%。
通过有选择性销售和持有，远洋地产已投入营运的商业地产资源约680,000平方米，写字楼占比约40%，商业占比约60%。另外，现有项目中待开发及运营的商业地产资源约200万平方米，将于2015至2020年分阶段投入营运。
综合远洋地产公告和官方新闻发布，一个更为详细的远洋商业地产版图以巨无霸的形象出现：远洋地产持有商业项目规模127.8万平方米;未来将持有商业项目规模55.4万平方米。
财报上的保守数字已经让房地产同行惊叹不已，更何况表外的商业地产规模。惊叹的原因不仅仅是远洋商业地产持有多处优质高端物业，还在于远洋地产攒了家底，不仅没有拖累财报，反而贡献了更好的预期。
远洋地产2014财报显示，净利率12%，净借贷比率66%。跟同行相比，远洋地产的财报可圈可点。
敏感的投资者对远洋地产的最新变化报之以掌声，远洋地产的股价涨幅优于同行(详见表7)。
着眼于现金流平衡和优质物业持有，远洋地产尊重商业的现实环境，保证货如轮转，又兼顾潜在的资产升值收益和风险分散，在进取和保守之间，划出一条优美的微笑曲线。
除了有选择性销售，在轻资产模式上，远洋商业地产选择与巨人同行。这样做的好处显而易见，一是降低资金成本，二是优势互补，降低风险。
在业内看来，太古地产有资金实力和商业地产管理经验，远洋地产熟悉国内市场，在土地获取、市场定位、设计实施、工程营造等大型综合体整体开发获取上有丰富经验。这是资本和资源的最佳组合，也是地方政府最为看重的拿地筹码。事遂人愿。2010年3月8日，远洋地产与太古地产正式达成“战略合作框架协议”。
双方的联姻效果很快面临市场检验。9个月后，太古地产和远洋地产联手拿下成老都市核心区大慈寺片区100余亩土地。该在成都市锦江区政府眼里，大慈寺片区的定位不仅仅是历名文化传承和城市名片，而且将担任起城市产业升级引擎的功能，非远洋地产和太古地产莫属。
陈雷打个比方说，这是一次美妙的艳遇。缘分来自太古地产、远洋地产和成都市锦江区政府的实力和战略眼光。在成都远洋太古里开业新闻发布会上，远洋地产总裁李明动情地说，“锦江区政府是我遇到的最好的区级政府之一。”
在艳遇和缘分背后，则是远洋地产对商业地产的独到理解：对综合体拿地的要求是“一线城市及发达二三线城市中核心、地段优越的商业地产。”这也是远洋商业地产做综合体的天条。陈雷进一步解释，“随着城际交通的发展，每座城市绝不会都变成独立的商业中心，相反，城市之间更强调功能配合，越是核心的城市越真正具有商业价值。”
具体来说，四川地形呈盆地状，像一个聚宝盆，成都地处聚宝盆中心，成都远洋太古里处则处于聚宝盆中心的中心。甚至可以说，成都是大西南诸城市的聚宝盆中心。成都远洋太古里的先天条件得天独厚。
远洋地产和太古地产结伴而行，斩获颇丰。但具体到远洋商业地产的商业模式，陈雷并不认同快速复制综合体批发式的商业模式。他认为，比拼耐力，打造拥有长久价值的项目，走弯道超车模式更适合远洋商业地产。
接下来的问题是，远洋地产如何实现弯道超车。而在轻资产这条路上，除了销售、合作开发，远洋地产还要解决哪些问题?首个大型高端商业综合体成都远洋太古里又将如何才能成为远洋商业地产弯道超车的抓手?作为成都远洋太古里执行董事、建设期总经理陈雷和其团队如何不辱使命完成一次匠心之旅?
2、打造“豁然开朗”的“人体大动脉”
陈雷熟谙综合体生猛和凶险。
综合体是个瓷器活，需要金刚钻，特别需要产品设计、招商和运营上的专业能力。他知道：有了卓越运营能力并不意味着你能点石成金，每一个项目都有不同的优势和先天限制，资本实力雄厚也是综合体开发成功的重要因素。
因此，远洋商业地产轻资产之路的第三条办法就是匠心之旅，通过专业化降低风险。
陈雷的洞察并非无的放矢。北京三里屯Village是在建工程购买项目，香港老牌的综合体开发商太古地产中途接手该项目后，原计划2007年10月开业。由于早期的规划设计原因，事实上，三里屯Village初期招商情况并不乐观。最终，三里屯Village南区延迟14个月开业。开业以后，太古地产耗资几千万打造时尚潮文化。在太古地产数年重金调养下，时至今日，三里屯Village已经成为中国购物中心的标杆。
所以，综合体的选址、定位、规划非常重要。在商业地产圈，有一个名词叫“地铁上盖物业”，意思就是强调，选址一定要在主要交通运输交汇点上，项目交通便捷，可达性强。
成都远洋太古里先天性位置优越，说成都远洋太古里是交通运输汇集点一点都不为过。公交线路：成都远洋太古里周边有4个公交站台，19条公交路线，通达成都各地区;地铁：成都远洋太古里有4条地铁站环绕，其中2、3号线出入口春熙路站的出入口与项目无缝连接。此外，成都远洋太古里地处春熙路商圈，该商圈是成都最为成熟、辐射大西南地区的商圈。而且，该项目环绕千年古刹大慈寺，大慈寺是成都乃至中国久负盛名的佛教重地。
除了外部交通便捷有要求，综合体内部的交通同样重要。陈雷举例说，综合体中的购物中心要给顾客“豁然开朗”般“到达”的感觉。“豁然开朗”背后是通过购物中心内外交通，将不同的商家串连，每一条街道都是“商家私家路”，人流、商家流、钱流汇集且互通共享(下文皆以成都远洋太古里购物中心为例)。购物中心交通动线好比人体大动脉，担负起输送客流和钱流的使命。购物中心有一句名言，回头客，请走回头路。这句话的意思是，购物中心经营成功，回头客消费至关重要，而逛街舒服则是吸引回头客的重要原因。
