厦房协汤友山:旧城改造走前列 商业地产应控制

   2007-04-10 6590
      时光荏苒,沧海桑田。从1980年10月国务院决定在厦门岛北部湖里划出2.5平方公里设立厦门经济特区开始,厦门的经济及城市发展开始进入高速发展阶段。厦门,正以其独有的魅力实现从闽南边陲海岛小城迈向海峡西岸海湾型现代化都市的变迁。时值厦门市房地产协会成立20周年之际,笔者走访了厦门市房地产协会汤友山会长,让他与我们一起回顾厦门房地产开发20多年来的历程。 
 
       一、从边防海岛小城迈向海峡西岸海湾型现代化都市
 
      房地产是中国经济的支柱产业,产业链长,关系千家万户。房地产业也是厦门的支柱产业。近年来,随着我国城市化进程和城镇住房制度改革的不断深入,房地产业快速增长。城镇居民按户计算的住房自有化率达到80%以上,建筑和房地产业增加值占GDP 的比例接近10%。 
  
      汤友山说:“厦门从改革开发初期起步,逐渐实现从闽南边陲海岛小城迈向海峡西岸海湾型现代化都市的转变。在住宅建设方面,厦门加大了住宅建设力度,单从名称上来看,就有“新村—小区—花园”这样的变化轨迹。”

      厦门的人居环境近年来更是得到了彻底的转变,并在2002年获得中国人居环境奖、2003年获得联合国人居环境奖。汤友山认为,人居环境是城市竞争力的集中体现,这成了厦门房产的一个主要卖点,也是外地客户看好厦门的一个重要原因。厦门在定位发展目标时,提出了城市与乡村人居环境建设共同发展的行动目标。城市发展了,才能拉动农村的发展,通过统筹城乡规划、城乡发展、城乡建设,综合城乡治理,传承历史文脉,促进城市基础设施向农村延伸。
 
      二、厦门在旧城改造方面应该可以说走在全国的前列
 
      从上个世纪80年代初开始,随着两岸关系的缓和以及经济特区地位的确立,厦门加大了住宅建设力度,陆续兴建了湖滨南路、振兴新村、槟榔小区、莲花、湖里等一批居住小区,在一定程度上缓和了住房紧张的状况。但是在分配机制上仍然延续了“切块分配、租赁使用”的计划经济时代模式,产权上属于房管局的“直管公房”。
 
      1990~1995年,东区开发公司在莲花一村至三村共建了约1万套统建房。这是真正意义上的商品房。而1999年市政府出台了住房货币化分配方案后,压抑太久的市场需求一下子放开。汤友山说,从最早的从自建房到统建房,从福利房到商品房,再从安置房到保障房,厦门在住房制度改革方面做了很多实质性的工作。而从2003年以后,市场愈发成熟,房价也一路走高,直到今天岛内外房地产开发遍地开花,厦门房地产开发进入繁荣期。
 
      汤友山认为,与全国其他地方相比,厦门在旧城改造方面应该可以说走在全国的前列。近年来,厦门结合新城区建设,加强配套设施规划建设,引导房地产发展重心向岛外转移,重点加快海沧、杏北、集北、翔安、西柯等新城区开发;加快岛外经济适用房、拆迁安置房建设,增加普通商品房供应和保障房建设;岛内结合旧城改造,包括中华街道、厦港街道、开元街道等片区改造;规划建设商务办公楼、住宅及酒店等项目,重点加快五缘湾、观音山两个营运中心区建设。
 
      三、商业地产机遇和挑战并存,必须在量上有所控制
 
      商业地产作为重要的都市产业,正为城市的繁荣繁华起着日益重要的作用,由于商铺所承担的社会职能和商业房产的增值特性,使其成为人们关注和投资的热点。经过几年的发展,厦门市的商业环境日渐浓厚,购物条件日趋成熟,大型商业项目日渐增多,商业业态日趋丰富,逐步成为海峡西岸重要的商业中心城市和闽南环境最为优越的“购物天堂”。
 
      然而,与厦门住宅市场的需求旺盛相比,商业地产竞争惨烈。汤友山认为,厦门商业供应量已经出现供过于求的趋势。1998年以前,中山路几乎是厦门购物的惟一商圈,而近年来,由于城市化进程的加快,厦门岛内新商圈的不断形成,原来一直位居厦门商圈龙头老大的中山路商圈渐显疲态。为了挽救中山路颓势,相关部门积极寻找对策,只能利用中山路原有的知名度来吸引外地游客。有中山路步行街改造、中华片区整体改造,霞溪片区改造,名汇铜锣湾广场、香港时代广场、南中大地商业广场、老虎城以及卧岩滩商业景观工程等项目在内的多个物业,形成一个新型综合商业片区。
 
      近年来,厦门还着重发展以下几个商圈:火车站圈——拥有火车站、城市公交总站、长途汽车总站等三重交通枢纽,交通非常便利,人流如织,有世贸商城shopping mall、沃尔玛、嘉年名华、九龙城、正在修建的梧村汽车站地下商场、罗宾森广场;富山明发商圈——地处市中心,人流量大,有明发商业广场、好又多购物广场、富山女人街;江头SM商圈——属全市几何中心,有SM城市广场、天虹商场、江头建材城、阿里山家装市场、国美电器、手机市场;莲前商圈——厦门东部唯一商业基地,人口密集,有加州城市广场、瑞景商业广场等。
 
      近年来厦门商业地产迅速发展,建成的商业总面积已超过350万平方米,达到人均1.6平方米,新的在建商业地产项目仍在陆续增加。汤友山强调,在商业繁荣发展的同时,商业项目的招商和运营压力日渐凸显,风险和机遇并存,但必须在数量上有所控制。
 
      四、房地产协会是联接政府和房地产企业之间的桥梁和纽带
 
      厦门市房地产业协会(简称厦门房协。英文名称:XIAMEN REAL ESTATE ASSOCIATION,缩写:XREA)成立于1987年9月1日,是厦门市从事房地产开发经营、市场交易、房屋置换和房产中介等企事业单位及有关部门自愿参加组成的全市性行业组织,协会在政府和房地产企业之间发挥桥梁和纽带的作用。
 
      汤友山介绍说,20年来协会主要开展以下活动:1、对行业中带有普遍性和会员单位反映强烈的问题,及时调查研究并向政府提出意见和政策性建议。近几年,协会先后就产业发展政策、房地产税费、简化建设项目审批程序、房地产市场管理、产权板栗、购房入户政策等提出专题调研报告,引起政府重视,使一些主要问题在政府采取相应措施后得到解决。2、发挥“沟通、协调、服务”功能。对会员单位反映开发经营中遇到的问题,召开座谈会,邀请政府有关部门与企业对话、沟通;配合政府帮助解决困难;3、参与市人大、政府有关部门制定有关法规的调研,反映企业的呼声和愿望;4、对行业热点问题邀请专家、学者与企业共同研究探讨,为政府、企业决策提供服务;5、组织对外交流、为会员单位及时了解国内外房地产发展趋势及市场动态等提供条件;6、组织业务培训、评选诚信企业、优秀楼盘,以及组织房地产展销推介等活动;7、为会员单位提供信息服务。协会自办的刊物有《厦门房地产》、《法规选编》、《房地产剪报》,每月发送会员单位;8、开展文体活动、如元宵联欢会、运动会、中秋博饼等,活跃协会生活。
 
      去年以来,协会陆续举办了2006—2007第三届厦门房地产风云榜活动、2007厦门商业地产投资论坛暨首届厦门精品商铺展等活动,在社会上反响热烈。可以说,市房协成立20周年,是与特区一起发展成长壮大的20年,同时也为厦门经济的增长和推动厦门房地产业的发展作出应有的贡献。
   
      五、金融文化节:搭建地产金融合作平台 树立地产资信典范
 
      市房协今年将与多家金融机构共同创办“2007年首届厦门市房地产金融文化节”活动。本次活动将评选出厦门市“最具投资价值优秀不动产(楼盘)”、2006-2007年厦门市房地产“资信典范20佳”,并召开厦门市房地产投融资发展论坛。在这次论坛上,特请建设行业主管、金融政策人士、经济专家学者、房地产企业领导代表、投资界代表就“多元融资,促进房地产战略发展”主题发表演讲。 
  
      汤友山认为,“地产资信典范20佳”活动被喻为“寻找资本市场值得信任的合作伙伴之旅”,不仅对房地产业有重要意义,对于金融界与广大消费者来说也同样具有深远影响。从房地产开发企业的角度看,“资信典范”能降低其与市场上其它合作伙伴之间的交易成本,特别是争夺信贷资源,进而为企业带来发展保障。对于金融机构而言,20佳结果能够帮助他们更好地选择自己的战略伙伴,降低信贷风险,加大合作力度。而对消费者或购房者来说,能够帮助他们更好选择项目产品和服务。

      本次活动必将构建资信地产文明,提升我市房地产业整体社会信誉;树立“买房选资信”的消费观念,促进房地产市场健康发展。 
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