大连万达集团总裁王健林：商业地产制胜秘诀

地产界有此种说法：南有万科，北有万达。北京以其特殊而显赫的地位，是地产商家必争之地。万科早在93年就已打入，而后起之辈的万达却直到2003年才见动静。2003年10月25日北京万达广场正式揭幕，北京地产巨头和一方政府要员们倾情恭贺。一是为着万达和王健林的名气，另一方面也是因为万达带来了耳目一新的地产开发模式订单式商业地产开发。

　　2000年，万达正式进军商业地产。接下来的几年，万达先后与世界500强企业沃尔玛、家乐福、普尔斯马特、大洋百货、欧倍德、百胜餐饮、百脑汇电脑城等签订了联合发展协议，每个项目均有5-8家不同业态的主力店进驻。这种订单地产是万达集团首创的商业与地产相结合的模式，其核心理念是与世界一流商业企业合作开发大型商业广场。知名商业的荟萃使得北京万达广场在商业地产市场中具有不可复制的核心竞争力。

　　目前，万达商业广场项目遍及上海、南京、天津、沈阳、青岛、济南、西安、长沙和成都等大中城市的黄金地段。2003年10月 25日正式开盘的北京万达广场是万达集团订单地产的又一次成功实践，其对于京城商业地产未来发展走势及格局将会产生积极而深远的影响。

　　据万达集团总裁王健林介绍，他们的目标是希望能够在2005年之内在中国做到30个购物中心，总经营面积达到350万平方米。2010年万达集团的目标是在中国做到80个购物中心，物业面积达到1000万平方米，年租金收入达100亿元。万达已成为中国商业地产的领头羊，王健林也成为中国商业地产第一人。

　　创新是成功的核心要素

　　《地产》：万达集团以订单地产所开创的商业地产新模式，在全国的商业地产开发中取得了巨大的成功，您认为其成功的核心要素是什么？

　　王健林：我认为是创新的精神，即不能简单地克隆，而应该创新地去追求。
　　
　　我差不多参观了全球比较有知名度的40到50个SHOPPINGMALL，看完以后认为万达在中国所做的购物中心跟他们都有所不同，甚至有着本质不同。比如说一个最重要的问题就是选址。境外的SHOPPINGMALL购物中心大部分是在远郊，离城市的边缘都是30公里到50公里。它可能会选在几个镇中间的某一个区域、高速公路边等位置相对偏远的地方。但我认为对此不能照搬，因为中国起码有两点不同，第一，中国的交通状况不同。像我们去参观美国及欧洲的MALL，这些国家私家车比较普及，每户都是1～2辆甚至3辆车，他们的消费是建立在车轮基础之上的，他们的文化是汽车文化，他可以驱车几十公里去购物，但是中国人不行。尽管国内的汽车工业已经有了很大发展，但是我认为，中国最终还是要实行大交通概念，就是要靠公共交通，因为中国的国土面积当中能够用于建设的土地是非常稀缺的，那么，在这种情况下，十几亿人，如果想不加限制地发展私家车，给中国带来的不会是便捷，而是灾难。
　　
　　从世界范围的大城市，无论东京、汉城还是香港，都是走大交通的概念，即通过各种手段加强对城里的私家车数量的限制，迫使你依赖公共交通，所以我认为中国交通的模式主要是走大交通，因此国外通行的在郊区建MALL不能照搬，在国内运作是有风险的。因此万达在全国的商业地产项目均处于城市的黄金地段，在规避风险的同时，也为我们带来了丰厚的租金回报。
　　
　　此外，万达商业地产的创新还体现在对商业广场的特色规划上。譬如在购物中心几个大的主力店的附近或者在主力店的沟通连接上我们会做一些步行街，在步行街上做两层左右的小店，然后将这条步行街用于销售，并且取得了非常理想的价位。比如我们和沃尔玛的合作，将沃尔玛搬到二三层，不让它落地，因为一楼或售或租，得到的收益更高。这样使我们的投资风险更加降低，仅销售一点就可以使我们整个项目投资收回70%～80%，购物中心的投资回收期就会从10年变成了2年、3年。
　　
　　中国人应该走自己的路，万达应该有自己的路，不要完全地简单模仿。

　　商业地产制胜秘诀

　　《地产》：统计数字表明，中国加入WTO，使国内商业地产的资金比重在今年陡增11.8％，而过去的2003年被许多业内人士称为商业地产年，而商业地产在未来的发展预期也被一致看好。那么,您认为除创新外，还有哪些因素会影响到商业地产开发的成功？

　　王健林：首先,最重要的是需要有一支专业的团队。因为商业地产更重要的是一种地产的行为而不是商业行为。我们把它主要定位为一种地产的行为，是地产的一种高级形式，它比住宅地产更复杂。那么要想做好商业地产非常重要的就是需要既懂商业又懂地产的专业团队。万达的成功也是在于此。在此之前我们在全国首先进行了大规模的人才的收罗行动，很多的知名百货企业、连锁企业的总监、总经理，包括我们企业的精英一起，组成了专门的万达商业开发管理有限公司。因此，想做好商业地产，我认为最重要的不是资金、土地，而是人才，它可以保证事业的成功。

　　其次，就是资金。要做好商业地产最重要的是有强大的资金实力。受政策限制，目前在国内启动一个项目还需要有30％的投入资金，因此，对于千万元甚至上亿资金投入的商业地产而言，没有强大的资金实力是不可行的。

　　再次，是良好的规划。

　　第一，我认为做购物中心还是要以块状为主，不要做长条的。虽然境外的购物中心都很长的，最长的甚至达到两三公里，但在国内不适合。人流走的长度最好不要超过300米、500米，这样便于人流的迂回沟通。

　　第二，就是交通优先。在城市中心做购物中心，交通是个大问题。我们现在做购物中心在地下停车场的投入都是非常巨大的，差不多要占整个购物中心项目总投资的25%～30%。虽然投入大，但从长远看，购物中心交通便捷将会吸引大量有车族，而有车族的提袋率很高，将为购物中心创造更多的价值。此外，交通除满足地下大量的停车场外，交通规划的进出路线也要科学。

　　第三，做规划不要有死角，譬如不要有Ｕ字型的设计，即从哪头进去再从哪头出来，这些都要在规划时极力避免。

　　第四，是准确选址。房地产有一个名言，即第一是地段第二是地段第三还是地段，商业里这种名言就是叫做一步差三成。万达做购物中心之所以比较成功就是因为选址的成功，所谓好的选址并不是人口最多最密集的地区，而是要进行综合分析，看它的远期。我们选的基本上都是城市中心而没有沿用欧美MALL的郊区模式，这也是万达目前在中国做得比较成功的原因之一。

　　第五，是主力店的进驻。境外的SHOPPINGMALL主力店是不多的，一般是1～3个，但是我们万达在主力店选择上是有创新的，一般最少的是５个主力店，最多像上海、沈阳都做到10个主力店。为什么这么做呢？因为中国的人口较多。境外的SHOPPINGMALL可能每天有10000人去消费就足以支撑了。在中国却不行，需要吸引更多的人流和人气进去，所以我们在主力店选择上做的非常多。而且我们现在选择不同业态的主力店，每一个业态的签约的公司都是两家，比如超市有家乐福和沃尔玛、家居有BSA和OBI等等。为什么要选这么多的主力店？一个理由就是人气的保证。此外，万达做MALL的主要原因是想追求长期稳定的现金流，一要长期，二要稳定，小业户是很难做到这两点，所以万达做的SHOPPINGMALL里面80%的面积是租给主力店的，20%的面积是租给小业户。我们把主力店进驻看成是SHOPPINGMALL成功的主要原因。另外，主力店的进驻也是有序经营的保证。

　　最后，是优秀的物业管理。万达的物业管理是中国物业管理协会的创始成员，现在也是中国物管协会的常务理事，在国内的物业管理是颇有口碑的。在购物中心的建设之初我们就吸取国内外的先进经验，聘请一些顾问，成立了自己的物业管理公司，就是商业物业管理公司，专门来负责对自己租金商业物业的管理，而且最近我们也正与境外的一两家大的专业SHOPPINGMALL购物中心管理公司洽谈，希望能够合资，以此来强化对购物中心的管理。优秀的物业管理能保证购物中心的长期旺畅、有效经营和和提升物业价值。

　　谋求境外上市

　　《地产》：获得长期稳定的现金流已成为您口中出现频率最高的一句话，而伴随着万达集团全国扩张步伐的不断加快，您认为如何从根本上解决资本问题？对于万达集团所谋求的境外上市，您作何期盼？

　　王健林：万达有着15、16年的住宅开发经验，而且在住宅开发方面已经做到了全国的龙头地位，可以说完成了原始积累。再加上我们已经定了一个原则稳定，不盲目扩张，因此，每年创造的现金流大部分投入到商业地产做起动资金，再加上我们先有租约的开发模式也获得了各个金融机构的认可。因此，万达作商业地产的资金应该没有问题。

　　对于选择在境外上市，一方面是为了吸收外资股份，尤其是世界500强等跨国企业的资金。另一方面我们希望借助跨国企业严格、严谨及规范的监控，来完成万达集团自身的制度建设。归根结底，万达是希望通过与国际接轨的方式，来建立集团的现代企业制度。我们提出做百年企业，一个重要问题就是公司结构必须是一个非常现代化的公司治理结构。万达尽管是股份制企业，但还不是真正意义上的现代企业，比如说现在还没有一家上市公司。所以万达今年的目标就是要完成商业开发管理有限公司的重组，然后到境外有号召力的主市场（如美国和中国香港）去上市。目的就是利用不同国家、不同文化的战略投资者，对企业形成一种制约机制，将来能够做到所有者和执行者分离。

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　　王健林简介：1954年10月出生于四川省，中共党员，高级工程师，现任大连万达集团股份有限公司董事长兼总裁。具有很强的开拓精神和创新精神，在现代企业经营管理和房地产开发建设方面有着深刻理解。万达集团经过十几年的发展从一个单一的小型房地产企业拓展为以房地产为主业，经营领域横跨电梯制造、酒业、生物制药、酒店、对外贸易等多种产业，拥有资产60亿元的大型股份制企业集团。在做好万达集团自身发展的同时，热心于社会公益事业。十几年来，万达集团奉献于社会公益事业的投入累计达８亿多元人民币，获得社会各界的高度赞誉。

　　大连万达集团股份有限公司简介：1992年８月正式成立大连万达集团股份有限公司，是辽宁首批股份制试点企业之一。经过十多年的发展，万达集团已成为以房地产为主业，工业、商贸、药业、酒业等多种产业并举的大型股份制企业集团，资产超过60亿元，年销售额约60亿元。万达集团在创造经济效益，壮大自身实力的同时，也为社会公益事业作出了突出的贡献：万达集团曾捐资５亿元新建了占地106万平方米、建筑面积30万平方米的大连大学，捐资2000万元建设了大连西岗体育馆，公司支持的万达足球队曾勇夺全国甲Ａ联赛三连冠。这些为公司赢得了很高的知名度和美誉度，形成巨大的无形资产。 （文章来源：《地产杂志》