今年上半年,广州购物中心零售商业的租金整体稳中略降。传统商圈销售业绩表现平平,零售商进驻意愿不强。同时,大众品牌零售商选址更侧重单店盈利性,为提升品牌形象考虑的高溢价进驻核心商圈策略短期受到考验。
相反体验式业态继续扩张,大行其道。同时定位市民消费、生活最后一公里的社区型购物中心租金则有所提升。
1高端购物中心租金同比下降3.4%
高力国际的数据显示,上半年,广州中高端购物中心首层平均租金为1067.4元/平方米/月,租金较去年同期下降3.4%。租金同比下跌主要因核心商圈外新增项目低于平均租金水平,当然也有不少核心商圈内的项目持续录得租金增长。第一太平戴维斯的最新报告显示,第二季度全市主要优质购物中心首层平均租金水平为652.4元/平方米/月,环比略跌0.4%,面对竞争压力,购物中心租金立场有所软化,不断优化品牌组合并增加体验店铺占比。同时, 全市主要商圈优质购物中心的整体空置率环比略涨1.1个百分点至4.4%的水平。
2体验式业态还在增加
数据显示,今年1-5月份,广州市社会销售品零售增额达到3483.9亿元,累计同比增长8.6%。其中限额以上网上商店销售额增长28.8%,远高于整体零售消费额增速。第一太平戴维斯华南区高级经理何凌认为:“零售商业的寒冬仍在进行中,与之对抗的就是各大购物中心中体验式的业态仍在扩张。”从全市而言,截至今年上半年,全市主要商圈体验式业态的占比达到了35.4%,其中珠江新城区域甚至超过了一半达到了51.9%。“业主持续在项目中增加体验式业态店铺之占比,正如太阳新天地内的海马体照相馆、高德置地冬广场内的联合书店以及凯德云尚广场内的西西弗书店等。”高力国际方面表示。
尽管整体增速持续放缓,住宿和餐饮业销售增速稳定,批发零售方面,运动用品及美妆产品销售额则录得快速增长,反映出消费结构开始呈现偏年轻化的趋势。由于居民消费结构中体验性消费占比逐渐提高,销售表现较好的餐饮、儿童娱乐及其他生活体验相关租户扩张计划维持稳定,而传统服装零售类租户扩张仍然谨慎,选址偏好已有良好销售业绩表现的成熟商场。
仲量联行表示,今年第二季度新开业项目提高餐饮占比,提升预租率。一是位于海珠区江南西地铁上盖的富力海珠城项目,定位区域性购物中心。此外,位于珠江新城的广州国金天地购物中心正式开业。该项目是广州国际金融中心的裙楼部分通过缩减百货商场面积,并引进大量的餐饮租户,实现从百货公司往购物中心转型。
同时,由于可售资产持续有限,2016年上半年广州商铺投资市场表现平静,无大宗交易公布。尽管如此,机构投资者仍持续关注广州市场,问询量保持在较高水平。
3地铁年底通车利好新区商铺热销
中原地产认为,得益于六号线二期与七号线一期今年底完工通车的利好消息,黄埔和番禺两区的新兴板块商铺销售畅旺。位于萝岗区府板块的敏捷广场受地铁六号线二期即将通车和项目准备收楼影响,近期网签均价超过23129元/平方米。而位于番禺万博商圈,附近有地铁七号线站点的奥园国际中心网签均价则达到3.8万元/平方米左右。分析还认为,今年5月广州出让的三宗商服用地,虽出让条件限制颇多,但白云新城两宗地块仍有溢价成交。显示在经济企稳复苏和楼市热度延续的刺激下,商业地产开发也在升温。
4下半年新增供应量40万平方米
据悉,截至上半年,广州优质零售物业总体存量保持在443万平方米。今年下半年,广州商铺物业市场将继续扩张,合计面积约40.8万平方米的五个新项目或将正式开业。由于奢侈品牌放缓,多数新增项目预计将定位于大众市场。新项目的落成以及现有项目内持续的品牌及业态调整或将持续吸引新品牌进入广州。大量的新增供应将推升平均空置率,但该影响将受限于若干项目内的较高预租率。核心商圈内租金增长将持续;然而,下半年核心商圈外新增供应之租金预计将低于平均,其将拉低全市平均租金。
展望未来,仲量联行华南区研究部总监曾丽指出,由于发展商积极推进调整升级,短期租金增长预期放缓。预计未来12个月,租赁市场整体保持平缓,体验类租户扩张步伐相对稳定。由于该类租户对社区型购物中心的偏好,相对而言他们的预租情况较乐观。核心商圈方面,基于对项目竞争力的培育,预期业主将继续积极引进国内外多业态新品牌,促进核心商圈进一步升级。未来12个月新增供应量主要集中于核心及次核心商圈,多个由有经验运营商开发的项目将相继入市,预期将推动优质零售物业市场格局提升,并为市场提供多元化选择,加剧市场竞争。曾丽表示,虽然未来新增项目通过增加体验业态规划占比提升预租率,减弱了全市整体优质零售物业市场空置压力,但仍维持对全市整体优质零售物业市场租金增长的谨慎预期。
