尽管珠江新城商务区依然占据着广州甲级写字楼市场的半壁江山，不过随着城市规划的开发建设，未来几年甲级写字楼的新增供应将主要集中在琶洲、金融城等热门板块。戴德梁行昨日发布了上半年广州房地产市场回顾，分析会上，专家认为琶洲、金融城进入成熟稳定的发展阶段，而且两者定位不同，未来写字楼市场没有太明显的竞争关系。
非CBD区域写字楼租金或面临下行压力
戴德梁行报告显示，目前广州核心商圈甲级写字楼存量为396万平方米。市场交投方面，2016年第二季度相较第一季度有所改善，而丽丰中心和万胜广场的相继入市，给市场带来了约14万平方米的新增供应。
基于此，第二季度空置率环比小幅上升1.6个百分点至10.4%。不过，市场平均租金依然保持平稳态势，全市核心商圈甲级写字楼平均租金同比小升1.1%至168.2元/平方米/月，租赁成交客户依旧集中在金融、IT、新媒体等行业。
戴德梁行指出，2015年下半年以来，尽管广州核心商务区甲级写字楼市场供应激增，但在金融、IT等行业的积极扩张以及写字楼业主推行预租优惠策略等因素的共同影响下，市场吸纳表现理想，在存量同比上涨19.2%的情况下，市场空置率同比仅上浮3.2%。
对于2016年下半年，市场预计有包括周大福金融中心、新鸿基广贸中心等多栋物业入市，为市场带来约80万平方米的新供应。由于大部分未来供应已执行预租且进展良好，市场对优质办公空间的需求仍将保持旺盛，因此市场吸纳表现看好，但激烈的市场竞争令到租金的成长空间有限。戴德梁行预计未来广州甲级写字楼空置率或将继续爬升，市场分化将更加明显，非CBD区域写字楼租金或会面临下行压力。
琶洲、金融城将各现所长
戴德梁行提供的资料显示，今年上半年，广州甲级写字楼新增供应依然主要集中在珠江新城、越秀、琶洲等主要商务区，体育中心为零。市场成交方面，珠江新城表现最为抢眼，供求百分比几乎为1，坐拥新上市物业万胜广场的琶洲则超过了50%，空置率为全市各大板块最高。
随着琶洲、金融城等热门板块的崛起，广州优质写字楼市场的格局也将迎来改变。根据戴德梁行统计数据，在广州各大主要商务区里，今明两年，珠江新城将继续占据优质写字楼新增供应量的榜首。至2018年后，新增供应将主要集中在新物业相继面市的琶洲、金融城及其他区域，珠江新城则与越秀、体育中心一样，进入成熟稳定的发展阶段。
琶洲与金融城仅一河之隔，未来写字楼市场是否会面临激烈竞争？戴德梁行华中区董事总经理黎庆文表示，琶洲与金融城两区定位不同，前者为电商，后者主打金融，针对的客户群体并不一样，所以没有太明显的竞争关系。
“尽管未来几年广州甲级写字楼新增供应井喷，但机遇与风口依然助力市场吸纳。”黎庆文进一步指出，经济风口方面，广州一季度经济整体向好，经济结构不断优化，GDP增速优于全省全国；政策风口方面，今年以来国家层面陆续推行的营改增、商改住等政策实施细则将逐步落地，广州市政府推行的“筑巢引凤”、打造总部基地的政策也已初见成效，思科、IDG资本、微软等越来越多的国内外大型企业落户广州；而随着经济结构的调整和商务市场的分化，办公模式也在不断推陈出新，近年来涌现的联合办公空间、众创空间等新型办公模式也为市场创造了发展的新机遇。
网商增速放慢 实体店“体验为王”
零售业方面，戴德梁行指出，经历了前期的高速增长后，网上商店零售额的增速放慢了脚步。与此同时，面对市场竞争的白热化，线上线下零售商均在推陈出新、合纵连横，广州各大实体商业地产运营商也在加快升级调整的步伐，其中优化品牌结构、提升体验式业态占比，是商场目前调整的主要方向。不过，各大商场的积极转型也带来了一定的市场压力，第二季度广州三大核心商圈空置率环比小幅上升0.2个百分点至7.7%，首层平均租金则环比走低1.9%。
值得关注的是，业态方面，餐饮仍是广州零售市场的扩张的主力，越来越多的个性餐饮及新品牌出现在广州市场；另外，新型复合式业态也在崭露头角：在第二季度，时代地产的时代·家生活体验中心在正佳广场开业，体验空间包含艺术前区、咖啡区、阅读区、生活体验区和商务洽谈区五个空间，除了休闲服务之外，也提供了一站式的置业服务；主打复合型经营，涵盖书籍零售、咖啡、文创零售、文化讲座等业务的西西弗书店落户凯德广场•云尚和万菱汇；同时兼顾咖啡、食品售卖和文创零售的Line Friends广州首店进驻正佳广场。业态日渐多元、品牌百花齐放，竞争激烈的同时，广州的商业地产市场呈现出更加丰富的面貌。
