从东方广场、金源MALL这样的大型购物中心到散落在北京大大小小的商场、批发市场，这样的独体商业（也称商业楼）是相对于综合物业底商和户户临街的商业街而言的另一种商业建筑组合模式。在北京放量的商业地产中，独体商业面积占到了一半以上。
独体商业的建筑形态决定了它的包容性最强，从业态组合来看，独体商业又有购物中心、百货商场、专业市场和商务楼之分。
伟业商业副总经理姜黎明介绍，早期的独体商业以百货商场为主，通过内部的多种经营业态的组合，以柜台、内置铺位和“花车”等形式展现并服务于消费者，随着计划经济向市场经济的转轨，商业的升级换代导致独体商业的业态更加丰富，联营和外租使老商场中出现了店中店，如门脸处转变成餐饮，独立开口等现象。到了购物中心时代，独体商业的业态更加复合化、多样化，内部涵盖了影院、娱乐城、购物、餐饮等多种功能。而“市场”指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。
在商业地产的各种形态中，独体商业最为人们熟悉，同时独体商业一般来说体量较大，便于主力店的经营和商业气氛的养成，通过对人流逐渐增强的吸引力，进而形成核心地位。
而另一方面，大凡国内外成功的独体商业，无不是经过五年十年甚至更久的时间才养成的，投资独体商业意味着开发者要做好长线投资的准备，资金回流的速度和初始阶段市场培育的难度也对独体商业的投资者设置了天然筛选机制。
●独体商业是区域的商业
无论是单纯的大型商业体项目，还是隶属于城市综合体组成部分的独体商业，都要至少定位于“区域商业”，如果规模优势足够，甚至可以定位为“城市商业”。
“这其实是由独体商业的天然劣势决定的。”戴德梁行商铺部高级助理董事叶沛能进一步解释，因为独体商业不像临街商铺，每个铺位都有其自己的展示面，人们经过商铺会看到其招牌和经营内容。而商业楼体内的商铺即便有对外的展示面，视口也非常有限，如果仅定位于满足一个或几个社区，基本上很难存活。所以投资者在投资独体商业时，一定要看其所在区域的长远发展和需求人群的消费潜力、消费习惯。
“消费习惯决定了人们对商业体的业态需要”，中原地产商业部总监杨广安说，巨库之所以失败，与其所处的区域与项目自身的定位不符合有很大关系。地处老城区蒋宅口的巨库，将目标客群定义为都市年轻时尚的白领，而这些人的消费习惯早已养成，购物基本会去西单、东单，蒋宅口地区的居民年龄层偏大，即便巨库身处二环中心位置，却还是因为没能找准需求人群的消费习惯而败走麦城。
●独体商业成功在于优秀业态组合
商业地产中有句行话，“在商场里呆的时间越久，赚钱的机会越多。”叶沛能说，这也就是为什么很多大型商业楼都是由酒店、服务式公寓和写字楼共同组成，一方面把商业做得尽量多元化，可以吸引不同的人流，另一方面，商业也能为居住在酒店的人或在写字楼工作的人提供生活配套。
尽管综合体可以为商业楼提供一定的人群保障，但目前的很多项目是单纯的独体商业，这就需要优秀的业态组合来支撑。“目前北方的商业业态种类比较单一，很多时候不足以填满一个独体商业的面积，使其业态多元化，从而对人群造成吸引力。目前在南方很多家居体验馆、艺术家的展厅等业态都经营得非常好。”叶沛能说。
而究竟什么样的业态组合才是合理的？对此，叶沛能表示这没有一个绝对的定律，由于商业楼定位于区域商业，所以要看区域的情况而定。如果一个项目在它所处的区域中规模最大，就可以考虑比较丰富的业态种类，像电影院、咖啡厅，都是把人留在商场里的好办法；如果地处繁华区域，可以定位在比较高档的服装，使之与地段相匹配；而如果项目所处的区域本身就是繁华商业区，本身没有规模优势，就要考虑错位经营，走差异化经营路线，填补区域的弱点或空白。不过一般来说，独体商业中拥有20%~25%的餐饮面积是比较合理的安排，当然如何安排好餐饮的位置也是一门学问。
●散售模式考验经营管理团队
无论是东方广场、国贸商城还是丰联广场，这些商业楼的成功无不仰仗着发展商雄厚的资金实力和优秀的管理团队。如今随着市场的发展，越来越多的商业楼选用“散售”模式，这对经营者来说无疑是个严峻的考验。
见识过很多失败案例的杨广安态度鲜明，他几乎不看好散售的商业项目，因为“商业楼如果你不进去的话几乎是无法被人知道的，商业楼里的商铺更多地依赖开发商的规划和管理能力。对投资者来说，商业楼展示面不够，某些商业类型就是不适合在这样的场所经营的，这将直接导致投资人物业出租的机会降低，租金也上不去，局限性很大。最简单的例子就是，现在临街的24小时便利店很普遍，比比皆是。可便利店这种业态在商场里是不可能存活的，所以商业楼本身的限制就阻隔了一定业态，再缺乏统一经营，投资者的利益谁来保障？
对此，叶沛能给出的建议是，如果投资者选择散售商铺，首先要看好自己所选铺位的展示面，是否有充足的人流能够经过视口；其次要看商铺的使用率；第三则还是要看区域未来的发展。“不过商务楼的投资优势不仅仅在于租金回报，还在于其转手时
候得到的地段升值回报。”叶沛能说，有的商铺在买时仅1万元/平方米，过了五年再卖的时候能卖到3万元／平方米甚至5万元/平方米。所以无论是大业主还是小业主，投资商业楼都需要长远眼光。
●商业地产的成功是多方共赢
“真正成功的商业楼销售绝对不是开发商一家挣钱，卖光所有铺位挣个盆满钵满就意味着成功。只有达到开发商、投资者、经营商户三方面都能获益，将潜在价值利润合理分配，维持商业形态的良好运转，这才是真正的成功、整体的成功。”杨广安介绍。
打个比方就是一瓶水三个人在喝，关键是处理好水（利润）的合理分配问题。我们建议开发商和投资者在商业楼前期开发的时候，应该共同去承担经营商户的风险，帮助分担经营商户的压力。在三四年之内，大物业经营状况不会马上实现很好的盈利，而是去会做到逐步持平。它的爆发期可能是在五至八年的时候，但是有很多物业是不是能坚持这么长时间是要打个很大的问号的，头三五年投资者应得的利润可能已经被开发商拿走了，这样的情况下，投资者会从经营者那里挤压利润，那么经营商户持续竞争的力量就会很大程度削弱，导致很多商业物业在频繁地易手。在频繁的易手过程中，市场的向心力，品牌忠诚度就会丧失，无法养成周边目标客户群的消费习惯，商家也会丧失长期经营的信心，只追求短期效应，打一枪换个地方。所以当周边出现新的商业物业，老的商业物业就毫无竞争力，投资者的资金也等于是零回报了。这是商业物业成功与否的通则，商业楼在这些方面更要持谨慎态度。
这方面国内目前做得最好的地区是上海，上海的商业楼基本都是只租不卖的，正因为科学合理的整体规划，所以他们的商业楼比较成功，整体发展前景也很不错。
●典型商业楼项目●
富力（北京）国际珠宝饰品城
2007年2月，广东省金银首饰商会、浙江省饰品协会、浙江省珍珠行业协会、广西梧州宝石商会、浙江温岭珍珠商会五大专业协/商会数十家企业会员集体与“富力（北京）国际珠宝饰品城”签下认购合同、决定入场经营，“富力（北京）国际珠宝饰品城”将成为南城商业地产的旗舰之作。
“富力（北京）国际珠宝饰品城”在北京南二环以内、天坛以西，属北京著名的红桥商圈区域。项目总规划包括1-2层约4万平方米商场，定位为珠宝饰品零批市场。4栋写字楼公寓，面积约9万平方米，为珠宝饰品批发市场经商客户提供商务办公、订购展示及接待居住等便利，在很多商户眼中，“富力（北京）国际珠宝饰品城”是理想的经商平台。
●品牌力量支撑商业发展
“富力（北京）国际珠宝饰品城”项目是富力进军商业地产的突破之作。作为一个传统的住宅地产发展商，富力在住宅市场上可谓所向无敌，无论是地位、设计、包装、推广无不领先于市场，并形成了一整套具有富力特色的营销体系，连续两年蝉联国家统计局评选的中国房地产企业综合实力第一名。
从2005年开始，日益强大的富力地产也正式踏上了商业地产的征程，并在广州、北京、天津、西安、成都、重庆几乎同时启动了各自的商业项目。除了不断整合内部资源、成立“广州富力百货商贸有限公司”作为富力商业地产招商运营外，也积极寻求跨领域的强强合作，力图从定位、设计理念、运营管理等各个环节挣脱传统地产营运模式的束缚。
如果对富力地产近期入账的土地详加留意，便会发现，在其新增的土地储备中，商业用地的份额已越来越大。而一个明显迹象是，2003年之后，富力地产开始从以往“短、平、快”的住宅销售强势介入写字楼、商业等的开发与销售。显然，富力地产的战略转变正在进行，展望未来，商用物业的投资、开发与管理将会成为富力地产拓展业务之重要策略，而蓬勃的市场发展及商机也将为集团注入一股新的原动力。
富力的年报显示：2006年集团商业物业的销售额占总销售的可售面积及销售额分别约16.8%及26.4%；集团以短期及长期租约出租其部分商业及零售楼面所得的租金收入约人民币7866万元，较去年的人民币4339万元，升幅逾81%。
●规模效应提供产业保障
“富力（北京）国际珠宝饰品城”之所以能够顺利落定，与富力信然广场所处的南城商圈氛围有着密不可分的关系。紧邻南二环的富力信然广场总规划建设规模25万平方米，规划建筑面积约4万平方米的“富力珠宝饰品城”是它的商业部分。
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