商业机构改造：事前沟通可大大提高功能的适用性

      华远集团我们1984年开始的时候，第一个项目就是北京房地产大厦，我们承担的第一个改造项目就是西单商业改造，整个西单地区我们这一陀子的商业总面积接近240万平方公里，目前商业经营最好的也是西单地区的百货区，大概单体楼营业额接近30亿，商业地产在国内发展中一直处于一个发展时期，但是历史上开发商没有金融支持，所以大部分的开发商很少涉足到综合性的商业地产里，而是大部分把房子代理或卖掉。这样的话，住宅就是最容易卖掉和最容易获得银行支持和换取现金。

      因此在开发商发展的初期和商业地产的部分打交道比较少。从不动产角度来说，叫做土地、房屋现金流和增值收益，我们的发展上在大部分的住宅建设过程中，基本只有前三项而没有后几项，所以房屋的增值收益都留给了，通过卖一手房、二手房的炒房过程中获得收益，或者住几年后房价商家，但是实际上增值收益并没有落在真正做房地产的开发商上。

      这几年形势发生了变化，一个是开发商有一些原始积累，再就是金融支持的环境改善也有变化，另外就是境内外的基金进入到地产行业，还有境内外的大型的商业机构有雄厚的经营资本，或者是关系，改善了经营条件，因此商业地产越来越多的提到开发商的开发议题上来。

      商业地产既分为写字楼，也分为酒店，还分为酒店，在国内实际把这几者混为一体了。实际上是指用于出租、收取固定收益的这些活动和建筑。其实在国外把它分得很清楚，在酒店业没有列在地产行业里面，像写字楼也没有完成列在地产行业，地产主要的变成一种经营产品，最后转换成可以是住宅、可是工业、可以是别墅可以是任何一种。而我们的广义的商业实际是把这些内容都包含了世界上最大型商业里头除购物之外的，在原始发展过程中，我们的指的商业指物与物交易的，最早的规划里面要求每个时候社区必须配一定的商业网点，这些网点按照规定应该交给政府。政府按照我们计划内的供应关系、配备有粮店、菜店、副食店保障居民的日常需要。但是现在发生了巨大的变化，很大的商业、软商业、包括娱乐，以及大众的东西都包含到商业地产来，这样发生了一个整体的变化，从经济学的角度看，住宅主要是依赖城市人口增加家庭人员分离的速度，一个家庭可以分为两个人的家庭、七八个人的家庭，这种分离速度使住宅需求量增加的过程，而商业实际是在我们经济发展中，地区产业和第二产业向第三产业转移的过程中，劳动力转移的速度越快，第三产业所占的比例越大，对于商业机构和商业设施的要求越高。这样的话，商业就在大城市里头展现出了自己越来越重要的地位。由此也引起开发商更多参与到商业的建设、经营和持有的过程中。

      过去的商业建筑是城市作为一个原始规划，是一块商业用地。开发商就按照规划的要求去盖房子，然后再拿去把它卖掉，或者再需招商引资，但是实际上现在越来越多可以看到，招商大部分人在规划之前，因为大型的商业机构都会对外强有一定的要求，比如说大卖场有大卖场的要求，专卖店有专卖店的要求，建筑的层高、建筑的高矮都会产生巨大的影响，传统中的我们的大概是在每平米400—800，比如说新型商业形态中，比如说家乐福、沃尔玛，他们要求把啤酒摞在一起，如果我们按照简单的规划去做建设，再去招租可能是招不进来的，因为我们的建筑不符合要求，那么在规划之前，就这个进行了事前的交流过程，今天我们有很多的商家嘉宾在座，我们这样把地产变化一个定制性的产品，让商家有共性的东西都可以在一个建筑物里面体现出来，这样才有可能让我们的产品适合与商家或用户、客户的需求。

      我们在历史的发展演变过程中，分为商业管理口、或行政管理口，最后让所有的商家实际和开发商是分开的一边归建筑管，一方面归商业管，这两者缺乏沟通，就认为你做得不合适，你这边租金高，他这边租金低，这样两者之前不能很好的结合起来。这样视同与一种两种文化的冲突，也视同于两种宗教之间的冲突，就需要一种巧妙的办法把两者联合在一起。比如我们在城市中越来越发展的“MALL”，而这种MALL是变成以大卖场为核心，其他变成配套，但是同或外看很多的MALL是以娱乐为中心的，比如说迪拜，一个城市可能基础供应以上的单独的MALL，但是它有一巨大的、超过400米长的滑雪道及一个大型的室内滑雪场，是一个举行的商业中心，有酒店、商业配套就形成了一个商业MALL，有一些专业的大型专卖店，同时满足了除购物之外的休闲、娱乐要求，以及引进了商业概念，不仅是单独以购物为建筑需求，而形成了一个综合的商业概念，而这种概念越来越成熟。

      中国现在最基础是从人民的生活需求开始，因此房地产开始发展的时候，更多要求解决城市居民的居住问题，但是随着时代的发展，各级政府会越来越认识到居住只能产生一次新的税收，而商业建筑可以产生重复性的或越来越多的税收，所以越来越重视让商业建筑不仅满足居住。比如说上海外滩已经把所有办公和居住条件都搬走，让整个外滩的第一层楼成为最贵的楼，而第二层楼看不见海面、江面的也开始升值，很多西餐厅、娱乐设施，都设在我们过去认为没有太高价值地方，它既没有单独的门脸、也没有通道，但是由于它的商业特色形成了这些地区，仍然取得了很好的经营价值，在我们的每平米上的经济效益，政府同时在获得一个持久性的税收，所以城市的发展是看它第三产业的比重，而这些最重要的部分是看软商业或商业建筑组合起来而形成的一个持续性提升，它不断可以创造一个可持续发展的再生力。

我前一段时间，刚从迪拜回来，在一个岛上，有一个居民楼有35家，恰恰是这些大型的商业设施和商业的接待能力，而创了最后经济效益是远远高于我们城市一般建筑或者是居住条件而形成的机构。这些对开发商来说，过去在我们缺乏原始积累的时候，主要是靠预售来获得资金解决现金流的问题，但是更多的我们会看到，国外的基金会用持有物业产生增值的方法，获得比开发商更高的利润，所以更多的开发商可以用持有物业的方式来改变我们过去一些简单的盖了房子就把它卖掉的方式，持有物业在国外的上市公司里面，比如说长江和黄、新世界等等，香港这些公司里面，大概新世界80%的利润里面有80多个亿是持有物业获得，所以用持久性的物业来抵抗金融风险，由于是长期的合约所以增加了抗风险能力，用租金稳定了上市企业的固定收入，同样这样一个行为会逐渐在国内的一些行业中出现。在国内的金融开没有完全开放的情况下，各国会用基金获得相互的支持，最后形成用固定收益而形成的金融产品，目前国内已经开始了这种金融产品的支持。今年我们估计企业在各种方面都会逐渐放松。

最近北京已经批了一个企业债，大概有10亿元、20亿、50亿的，这样的开放会更有利与支持我们开发商作为商业产品的这种建筑和经营。它解决了资本金的问题，也解决了持有的资金问题。在前年农行第一个被国家批准可以用经营收益全进行抵押贷款，现在境外很多的银行也都纷纷可以从事人民币业务，在此前，我们是用汇丰等其他的境外银行首先开始用租金收益变成银行抵押贷款，这种形式越来越的促进开发商进行自由物业和持有物业而形成的资金变成了现金流，同时还能取得物业的增值收益。这样就改善了我们金融环境，同时让商业地产具备了更快的一个发展条件。

如果我盖房子是一个亿，但是我的现金流我想产生是两个亿，如果按照过去传统的抵押贷款，这一个亿的物业，到银行抵押只能低压50%，我们的租金是不断的减弱、缩小，但当你长期租用的现金流达到两亿万亿元的时候，你可以获得超过地产本身的价值，这样贷款实际是放大倍数。通过这样一转换以后，就形成了更多开发商可以持有物业来取得长期经营的收益和增值收益。因为房子总是要涨价。对于商业机构来说，同时也在事前和事后产生了一个差异，如果在事前进行开发商的沟通，商业机构的改造，或者功能的适用性就大大提高了，也提高了它的经济效益。如果是按照已经盖的房屋，事后做的话，就会增加大量的改造费用、建筑格局、承重等等各个方面的不安全性、效率降低。所以现在更多的开发商希望在进行建设规划的时候，有更多的商业机构参与到开发的过程当中，提出它的要求、使用功能以及建筑物改善的要求。

我们在国内沟通中会感到，为什么国外的经营系统会比我们好？就是因为我们传统的商业的布置而没有把休闲、娱乐以及地下功能结合在一起，产生一个结果。王军熙（谐音）在最初的时候，生意越来越好，他就逐渐通过自行的清理，通过帮派之间的清理，把和黄取消了，但是这样不能满足所有的要求，就逐渐增长了家庭的设施、儿童的设施，所以在场合或单一经营变化综合性经营，最后变成的各种国际型的会议、展会、各种比赛，以及休闲娱乐，包括它最简单的结婚，吸引更多的人到那里去结婚。而形成了一个综合性的效益，是一个完全综合性地产的效益，在这里面很少看到大量的住宅，但是恰恰用这样一个能够经过互补的一个商业兴的组合，形成了一个世界闻名的奇观。

在我们国内，实际在商业结构布局以及在商业配置上，还没有引起政府城市最高管理层的重视，他们并没有把提高第三产业的比重作为自己的主要管理目标，所以在城市规划中大部分是按照规划院按照自己的需求，切块，你用的综合用地必须盖商业建筑，有的地区出现了我们今天把商业变成住宅，明天把住宅变成写字楼，而在国外这种情况并不出现，它只对用地的基本条件，比如说高度、覆盖率等等。我们可以看到911之后在纽约出现了大量的变化，一些大量的写字楼突然把它拆掉了，改称了最豪华的公寓，而且最豪华的公寓会卖到很高的价格。有一天，也许人们会把这些住宅重新改回写字楼，就是在商业的整个环境中。根据市场的要求，是可以进行转换的，我们可以看到很多城市里头把很多工业化的厂房，逐渐改成了各种各样<