寸土寸金的南山路，正在面临着一波商铺的迭代升级……
临街商铺成交均价在下滑
社区底层商铺却一路看涨
之前有媒体报道说，目前南山路商街上共有10家商铺空置，占商铺总数近1/10。据调查，5到10年前，南山路上一家120平方米的店铺，至少可以租到120万元/年，最高甚至租到过150万元/年，而从去年开始，商铺租金已经降至100万元/年。
其实不光是南山路，武林路等杭州几条重要的商业街，都出现业态或人气上的变化。
拿西湖区为例，从大范围来讲，西湖区的商铺成交均价呈逐渐下降的趋势，据不完全统计，2013年西湖区商铺成交均价是26951元/平方米，而之后的2014年、2015年，则在26127到26610元/平方米之间浮动，到了今年上半年，已降到了25202元/平方米。
传统的繁华商圈、城市核心地段商铺“愁嫁”， 但另一类商铺却在不知不觉中成为了香饽饽，那就是社区商铺;据不完全统计，西湖区住宅小区底层商铺的成交均价在逐年上涨，2013年是20760元/平方 米，经过了2014年18930元/平方米的低位后，2015年直线上涨到23899元/平方米，在今年上半年，这个数字达到了25142元/平方米。
可见，满足小区居民衣食住行等需求的住宅底层商铺，如今一路看涨，成了一支增值潜力股。
社区商铺迭代升级
投资回报率高
最近大家的朋友圈，也时不时流传着某某业主多年前投资社区商铺，现在商铺升值、掐着指头算钱的故事。
苏小姐，原是杭州一家大型国企的人力资源总监，5年前为了要二孩，在闺蜜们“当全职太太要慎重”的呼喊声中果断辞职，现在不但生活过得充实，多年前投资的几个社区商铺，现在一年光租金收入就有50万元。不过，要当一个有远见的包租婆，还是有技术门槛的——
只有社区商铺挑得好，收益才会可观：社区商铺 要选择大社区，2000户家庭以上，社区大，消费需求自然旺盛;选择主力人群购买的小区，学区房更好，因为孩子多的小区商铺出租不愁;社区商铺最好是临小 区主干道;社区商业氛围最好成熟点，有稳定的主力店，会带来稳定的客流;面积在50-100平方米为宜，这样投资总额有控制，但业态选择余地大，当然有钱 的也可以买大商铺投资。
看看，包租婆的“商铺投资秘籍”，简直可以出书了。
成熟社区商铺的四个条件：大社区、学区房、临街、商业氛围。满足了这些杠杠，剩下就是格调、特色之类的“软件”了。
比如，城西紫兰公寓，周边大多是六七十平米的商铺，早已销售一空，但业主们并不是有了商铺就盲目开一家超市或普通小店，而是反复推敲，力图打造一个爆款商铺。
小区物业邱经理说，小区周围的商铺基本有两 类，一是满足居民的衣食住行，二是满足商铺业主的生活需求。现在来看，满足了居民衣食住行的商铺，投资回报率还是高的。而且，有了一两家爆款的商铺，对于 整条商业街或者小区来说，也是提升商铺品质和回报率的重要组成部分，这么一来，就形成了一个良性循环。
不少对生活很有讲究的居民说，早几年从实体店转移到了网店，现在又有不少从网店转回到了实体店，为什么?因为配送、新鲜和看得见。
城西山水人家小区，50-80平方米的商铺，租金保持每年上涨5%的趋势。
城西某大盘，位置最好的核心区域，年租金增幅15%-20%，其他区域随着特色商业诸如文具店、少儿培训机构等的加入，年租金增幅也有5%-10%。
亲亲家园二期金家渡朝南区域，甚至逐步形成了服装一条街，70-100平方米的商铺，租金已经比2年前涨了8%-10%，而且——商铺火热，无二手房源可售。
城西超级大盘和家园，最近一段时间因“杭州首家美式星巴克社区店”的消息刷屏，其背后也是社区商铺迭代升级，商铺投资回报率提升的体现。
