深圳商业地产进入“战国时代” 上演商圈之争

2004年商业地产面临大发展机遇，商铺销售有望翻番，价格将保持稳中有升；另一方面，老商圈面临业态升级，新商圈攻城略地，争夺区域市场。市场格局在今年将发生重大变化———

　　商业地产进入“战国时代”

　　商铺销售可望翻番

　　经过多年的培育与发展，深圳商业地产得到了迅速发展和不断壮大，市场发展态势良好，商业地产已成为房地产市场中重要的一个组成部分。商业项目已经不在局限与商业裙楼形式，纯商业项目占据了主体地位，规模呈现放大的趋势，MALL业态正扮演着商业地产领军的角色。

　　2003年深圳商铺销售面积为43.99万平方米，占商品房销售总面积的11％，销售金额57.3亿元，仍保持着前年的销售规模，实际销售量高于1998至2001年平均销售水平近两倍，商服物业买卖需求继续旺盛，价格持续上涨。鉴于目前商业用房市场需求旺盛的趋势，预计2004年商业用房市场将继续呈现景气局面，商铺价格将保持稳中有升。而在2004年，深圳在售和即将面市的商铺面积比2003年还要再翻一番。

　　商铺投资热过金融产品

　　2003年深圳市生产总值为2860.51亿元，比上年增长17.3％，创近8年新高。深圳居民年平均可支配收入25936元，同比增长4.0％，居民人均消费性支出19960元，同比增长5.5％，社会经济水平的上升，带动相关产业的巨大发展，人们消费水平的提高，拉宽了消费选择层面，拓深了投资的选择力度，人们在满足了生活消费的同时，加强了对投资领域的迈进。深圳目前的投资量仅仅是2000元／人，拥有很大的挖掘空间和潜力，而且目前市场也表明人们对商铺投资的热度已经超过股票、外汇，由于股票、外汇等投资工具需要较大的资本金，而地产投资包括商铺投资的回报率相对稳定，风险较低，商铺投资也就成为一种有别于金融的投资方式。

　　商业地产面临大发展机遇

　　深圳商业地产面临了着前所未有的好机遇：港深24小时通关，罗湖、皇岗的商业场将直接受惠；CEPA的实施使深圳的商业市场需求进一步扩大；政府新近出台的珠港澳大桥的兴建又将加速澳门、珠海、深圳、广州等城市间的沟通与流动，促进城市商业市场的繁荣与昌盛。借此区域市场的深度整合和重新置用，商业领域正在酝酿着一次新的变革，商业与社会经济、商业与地产发展商、商业与投资群体、商业与消费客户，彼此间互动、参与、推进、融合，掀起一股全民动员的投资浪潮，进而促进整个社会资源的整合配置和利用，实现社会平稳进步发展。

　　CEPA的促进作用

　　CEPA的实施对香港经济的繁荣无疑将是长期受益的。在一系列积极政策的引导下，热钱不断流入股市及楼市，买家信心增加，香港豪宅市场将继续保持活跃的态势，而商铺物业在宏观政策的刺激及内地旅游消费不断升温的有力带动下，呈现交投两旺的局面（最近湾仔一间一百平方米左右的铺面以6500万元成交），有业内人士预计租金会有5％-10％的上升空间，成交量也会有两成的增加，投资及炒家的比例将超过20％。

　　而深圳作为CEPA影响最大的内地城市，香港房地产及商贸流通业的活跃必将产生积极的联动效应，进一步完善深圳的商品结构，为深圳高档购物场所的发展带来新的机遇。经营及投资前景的向好，将从根本上促进投资型物业的进一步发展，未来一段时间，随着卫星城镇开发的逐渐成熟，原有商圈资源的重新整合，深圳的商业经营环境将得到更大的提升，大量新商机的涌现，必将点燃下一轮商业物业投资的新浪潮。

　　地铁的引导作用

　　2004年底深圳地铁一期工程（1号线东段和4号线南段组成）将正式通车，地铁沿线及上盖物业的商业价值将由概念炒作进入实质提升阶段，作用也更加明显。根据规划，深圳地铁的初期设计客流量为每日50万人次，近期每日160万人次，远期每日200万人次，大量人流的汇集创造了新的商业机会，有香港地铁的成功经验，地铁物业已经成为各路商家争相投资的热点。

　　广义商业地产持续升温

　　传统上，商业地产指商铺与写字楼等物业，一般不具有居住功能，以获利为目的是其重要特征。通常，产权式公寓等因其具有居住功能而不在商业地产之列。但是我们应该看到，产权式公寓等投资型物业也是以获取利润为主要诉求，具有商业地产的重要特征，将其称为“广义”的商业地产也不为过。

　　近年，金融市场的低迷与振荡，使得更多的投资者将目光投向了房地产市场。但是商铺、写字楼出于开发量和投资总额限制，不适合中小投资者。而小户型、产权式公寓等投资型物业由于其总价较低，供应量适中，投资风险相对较小，租赁市场前景看好等因素而广受投资者青睐。2003年，小户型、产权式酒店等持续热销正是印证了这一点。2004年这一趋势将继续蔓延。

　　罗湖是深圳开发最为成熟的地区，配套成熟，交通便利，商业发达，港人众多。罗湖可供开发的土地日渐稀少，资源的稀缺使得罗湖楼盘身价依旧高高在上。罗湖的单身贵族、中产阶层较多，同时因为罗湖口岸的原因，流连罗湖的香港人也特别多。如此的人口构成必然造成房地产需求上以中小户型为主。年内销售的雍翠华府、东湖新地带、嘉年华名苑、阳光天地、罗湖金岸、城市天地广场等许多楼盘正是以中小户型为主力户型，受到了投资者的关注。罗湖的商业总体来看保持了平稳有进的发展态势，尽管初期遭受了“非典”影响，但以粤华汽贸中心为代表的商业项目依然位居深圳同期销售前列。

　　福田拥有深圳的中心区，投资热点主要集中于中心区及其周边、中心西区以及华强北片区。目前CBD动作最大的就是写字楼建设，但由于写字楼的总价较高，投资风险同宏观经济高度相关，并不适宜中小投资者投资。反倒是为写字楼作配套的公寓类物业颇受关注。但从目前的情况来看，CBD周边大多是大户型项目定位，小户型项目相对稀缺。片区内酒店式公寓及商住楼迎合了需求，热销是必然的。华强北后续在建的项目也走了中小路线，相信也会取得不俗成绩。

　　南山区最重要的规划就是南山商业文化中心区，是未来的城市次中心区，其规划好、起点高。另外，西部通道从南山通过，对加强南山对周边地区的辐射能力有不可估量的作用。这些因素必将推动南山房价的上涨，减小与关内其他地区的价格差距。南山投资型物业的现在价格优势是很明显的，具有充分的上涨空间。另外需要关注的就是西丽。西丽地产正在力借大学城起飞，价格有较大的上扬空间。作为关内开发强度较小的一个片区，其潜力不可小觑。

　　相对关内商服物业相对饱和的状况而言，关外商服物业市场异军突起，龙岗和宝安两区占全市销售总量的一半以上。置业者多看重关外楼盘的升值潜力，而其最有力的理由就是二线关的撤退，关外的发展将逐渐赶上关内。2003年龙岗在售商铺的总量超过了罗湖、福田、南山三区的在售面积总和，其商业容量近30万平方米。2004年3、4月间，龙岗又将有3个商业项目面市，预计该片区的商铺供量将达到50万平方米。

　　老商圈面临业态升级

　　深圳商业有两个核心，一是罗湖以东门商圈为中心，另一是福田以华强北商圈为中心，已经形成了成熟的、辐射全市的商业区域。作为老区的罗湖，自从去年“非典”使部分饮食业倒闭，以至后振乏力，表现出租金微微下调。而且罗湖区由于开发较早，产品结构相对落后，一些商业正在从这里转移到投资环境更为理想的福田中心区。从下半年开始，CEPA的签署，带动了口岸商圈价值提升。

　　福田是目前租金最高的地区，它表现出来的特点是高档物业居多；华强北商业竞争可谓到了白热化的程度，国美、苏宁、崇德电器相继开业，茂业百货强势入驻华强北核心地段等资料无不表明，华强北商业发展前景依然诱人，各大商家齐发力对阵华强北商圈。市政府也通过了对华强北商业规划的蓝图，解决华强北商业设施交通困难的问题。

　　新商圈争夺区域市场

　　从2001年开始，随着罗湖、福田两区供应量的减少，价格持续攀高，上升空间有限，深圳商业的热点逐步走向分散，越来越多的投资者将眼光投向了南山和关外。

　　随着城市重心西移、地铁1、2号线的规划建设、西部通道的开工等一系列利好为南山房地产的持续发展提供了一个良好的外部环境，众多住宅项目的相继入市所带来的稳定的消费客源等利好因素逐步提升了南山的投资价值，但由于所处区位的相对独立性，东门、华强北等传统商圈对片区的辐射力有限，依托片区强大的消费力，近年在房地产开发商、品牌商家的密切配合下，南山商圈逐步繁荣，业态趋于完善，商圈在深圳整体商业格局中的地位得到了有力提升。南山区商用物业升值迅速，以大众商业为特色，所以租售水平属于中等。

　　关外商圈正在形成和扩大，其中由以龙岗最为突出。值得注意的是龙岗商业的开发过于集中，说明市场环境被发展商看好，但市场压力也在加大，主要原因是商业环境需要一定时间的培养，才能比较好地体现其市场价值。从2003年四季度月榜及周榜的综合分析看出，热点在南山的常兴广场和龙岗的新龙岗商业中心、五洲风情Mall、龙盈泰商业步行街等项目。原因在于卫星城规划逐步成形，龙岗中心区已全面启动，区域的商业环境和居家氛围日渐成熟，稳定的居住客源和消费力的提高刺激了商业项目投资开发的力度，成为商铺投资的基础。（文章来源：深圳商报 特约撰稿：至祥置业市场中心）