一场大规模的商业综合体建设浪潮正在南京兴起。
2015年，南京一口气连开江宁金鹰、砂之船艺术商业广场、环宇城（相关干货）等10多家商业综合体。
2016年，江宁·21世纪太阳城、景枫KINGMO购物中心、城中·茂业天地……又将接踵开业，全年新开业综合体再次轻松突破10家。
更多商业综合体还在酝酿：仙林万达茂、河西金鹰天地、六合紫晶未来城商业综合体……市统计局数据显示，全市已建、将建商业综合体将超过50家，南京在建购物中心面积位列全球前十。
商业综合体的兴起，给市民的生活消费带来了极大便利。但“热开发”也让市场萌生了新的隐忧，综合体从最初开一个火一个，到如今发展冷热不均。以1000万的消费人口来计算，南京到底能容纳多少综合体，目前有没有过热？
市统计局商业综合体统计课题组认为，参考“人均1平方米商业面积”的国际标准，南京超标了，全市商业综合体扎堆和同质化现象已比较严重。
A13年，商业综合体从无到有改变生活
家住鼓楼区颐和路的退休大学老师张琳女士还记得2003年，南京第一家商业综合体——新城市广场开业的情景。
“新城市广场让我第一次听说了Shopping Mall这个词，这对传统的消费方式是个颠覆。以前我们买衣服去百货商场、看电影去电影院、吃饭去饭店，但是这个广场里超市、餐厅、百货、电影院什么都有，去一个地方就够了。记得开业那天，我坐着公交车连去逛了两趟，太新奇了。”她说。
所谓“商业综合体”，是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的3项以上功能进行组合，形成的多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
如果说新城市广场是商业综合体的1.0版本，那么2008年后，水游城、虹悦城的相继出现将南京商业综合体带到了2.0版。现任江苏景枫投资控股集团副总裁的吴正梅，在行业里被尊称为“Mall姐”，水游城和虹悦城过去就是由她来主导建设的。她介绍：“人们对商业综合体最初的理解是有超市、百货、电影院，再往后怎么发展？于是出现了水游城、虹悦城这样的‘家庭娱乐中心’，一家人在Mall里不仅可以购物，还可以娱乐。”
水游城里，一条长达280米的人工小溪穿梭其中，音乐喷泉和水流循环系统全天运行；在虹悦城，室内喷泉定时开放，每天定时有表演。这些看上去与购物无关的“配置”，让顾客耳目一新。
Mall的出现不仅改变了市民的消费方式，还深刻改变了南京商业核算、管理方式以及招商模式：从传统百货的代销、扣点模式，转变为“当房东”；传统百货“52：18：30”的购物、餐饮、娱乐传统黄金比例也被彻底颠覆。2014年初开业的水平方、江宁万达两家商业综合体，开业时餐饮占比提升到了40%以上。这一轮“造Mall”运动，顺应了市民消费需求变化，更以较强的“体验性”抵御住了电商平台来势汹汹的第一波进攻。
B数量“急速膨胀”，冷热不均现隐忧
看好前景，越来越多商业地产商加入“造Mall”行列。2010年之前，南京商业综合体仅6个，而2015、2016年每年新增综合体超10个。
以今年为例，下月，江宁百家湖地区将同时开业两家大型城市综合体：一家是江宁·21世纪太阳城，里面有和美国好莱坞魔法工厂携手打造的全国首座“圣诞的魔法城”室内主题公园；一家是景枫KINGMO购物中心，内有跨层景观瀑布、8米无边界挑空游泳池。
预计在年底，和水游城、水平方一街之隔的城中·茂业天地也即将开业，3个Mall距离不过20米。
数量上的急剧攀升也加剧了竞争，摊薄了红利，部分没有特色的商业综合体陷入生存困境。
上月，记者走进河西嘉业国际购物中心，发现这里的自动扶梯已经被围挡起来，大楼空空荡荡，昔日的商家几乎撤空，只剩下一家琴行以及顶楼的泰尚房餐饮等极少数商家在运营。
嘉业国际购物中心于2011年开业，是奥体商圈最先开门迎客的商业综合体，集精品购物、休闲娱乐、时尚餐饮、婴幼教育四大业态于一体。当时，对于商业设施稀缺的奥体片区来说，嘉业国际购物中心的开业曾被附近居民视为重大利好。但由于定位、运营等方面的欠缺，客源被周边的中央商场、拉德芳斯风情街、华灯坊等新崛起的商业设施稀释，商户陆续撤退。
市统计局数据显示，冷热不均是南京商业综合体面临的现实状况。目前，南京有年客流量超1000万人次的综合体7家，其中德基广场以将近2800万人次的客流总量勇夺冠军宝座。在2015年度国内商场销售额排行榜上，德基广场以70.2亿元的销售额稳占榜首。但南京也有一批在“苦撑”的综合体。
江苏省餐饮行业协会秘书长于学荣发出的行业预警值得业内关注。他说：“这些年餐饮渐成商业综合体主力业态，但由于商业综合体餐饮项目严重过剩，竞争加剧，餐饮企业盈利能力下降，有了人气没了财气的现象正在综合体餐饮中上演。当前，苏南地区商业综合体餐饮服务单位近七成处于亏损状态，二成处于保本，仅有10%的餐饮企业盈利，品牌餐饮在综合体中已出现撤店潮。”
C“踩刹车”还是“转方向”？
南京发展综合体还有没有空间？该“踩刹车”还是“转方向”、调结构？
中商商业发展规划院副院长郭亮分析，参照国际上的“来访指数”标准计算，南京商业综合体指数已经趋于1，即数量趋于饱和，达到了“阈值”。但是南京商业综合体的空间布局又非常不平衡，在传统商业中心扎堆、过剩，在新城、郊区又很稀缺。
从发展趋势看，南京不会再是以新街口为核心的“单商圈”城市，未来肯定会向“多商圈”发展。在新区开发中，商业综合体未来依旧是最有效的造新城工具。拿江宁秣陵的“砂之船”来举例，其所在片区商业设置缺乏，如果没有商业综合体做先导，可能永远是晚上黑黢黢，白天冷清清。
“主城饱和了，但商业综合体在新城还有很大发展空间。未来南京要做的是优化结构，把控总量。在建新商业综合体前，先考量一下，是否可以依托老的商业设施打造。政府要引导商业综合体向城郊、新区转移，保证总体量不再增加。”郭亮说。
他还建议，未来，商业综合体要走多元化道路。从国外经验看，城市综合体有很多拓展空间，涉及养老、文化、旅游等多方面。比如日本、新加坡出现了“绿色”主题商业综合体，从建筑设计到提供的商品服务，都是绿色健康主题。
记者了解到，南京新一代商业综合体已经在进行3.0版本的探索。
吴正梅说，在互联网的冲击下，综合体更强调体验、互动。下月即将开业的景枫KINGMO购物中心定位为都市购物中心，提出的口号是“More than Mall，不止是商场”。
这个城市综合体很智能，顾客出门前就可以通过APP订车位，进入停车场后APP将自动指引你去车位。综合体注重互动，引进了一批互动店，披萨店、饼干屋欢迎顾客来DIY；虚拟现实VR店等科技商铺将成为潮人聚集地；一座高28米的巨型裸眼4D互动屏幕，将把顾客的互动场景生成照片发朋友圈。
商品结构也出现变化，服装比例下降到20%—30%，餐饮比例下降到24%—25%，娱乐、生活服务占比大幅提高。
金大地集团旗下的金奥国际中心商场也在试水。金大地集团董事钱凌玲说：作为奥体标杆性商业综合体，她一直在思考差异化之路，得出的结论是“反传统”，企业要做的是南京第一家“生活美学和艺术人文相结合”的综合体。
她说，目前国内大多数商场、综合体的目的性都很强，就是喊顾客来购物，并没有把综合体打造成休闲体验地方。金奥填补了这个空缺，引进了艺术馆、书店、博物馆等文化业态。
“综合体想做得好必须创新，未来，我们还考虑在大综合体里打造一个个有主题的迷你综合体，比如以书为主题，除了书外，同时引进小超市、文创产品、迷你院线…一个书店就是一个小小的主题购物中心。”钱凌玲说。
D综合体发展考验城市规划能力
商业综合体的发展不仅仅考验着综合体经营者本身的能力，也考验着其所在城市、区域的规划配套能力。
记者在采访中发现，在市中心商业综合体“吐槽”竞争过度的同时，新城区商家则渴望拥有“集商成势”的商圈氛围。
有一个细节很能说明问题：南京人去新街口叫“逛街”，因为新街口业态丰富，交通便利，不经意就可以逛好几小时；可是在新城区、郊区，消费者习惯说“去某某综合体吃饭”，由于周边交通不便、娱乐、文化等配套设施少，综合体变成了“孤岛”，对外地人没有吸引力，本土顾客停留时间也很短，消费力有限。
郭亮认为，扶持新城的商业综合体发展，可以巧用城市公共资源，比如图书馆、博物馆、艺术中心等，这些都是商业综合体需要的元素。过去，城市规划布局是“点对点”的，公共资源彼此独立，相距甚远。但倘若换个思路，在规划时把文化等资源和商业综合体结合起来，形成区域文化商业主题，影响力将叠加放大。
对于当前出现的综合体投资扎堆“苗头”，他认为，虽然很多是市场行为很难控制，但政府可以做引导性发布。什么地方需要什么样的商业综合体，哪些地方孤立的大型网点不再进行布局，这些信息可以由政府提前调研、提前告知。近日南京市公示的《南京市商业网点规划(2015—2030)》，起到的就是这样的作用。
