今年以来，火热的中山楼市让不少人将目光投向了住宅市场，商业地产的受关注度似乎有所减弱。与此同时，住宅与商业库存之间的此消彼长，似乎正说明了中山商业地产的发展所存在的一些问题。
记得前段时间，笔者在东区中山路上某大型商业体闲逛时，发现商业街上一座两层高的商业中心在开业不到两年的情况下已经基本人去楼空，偌大的商业楼只剩下几家个体小铺在苦苦支撑。不难看出，在如今网络消费的强烈冲击下，这类定位年轻人服饰、时尚消费的商业业态已经难以跟上时代的步伐。
在早前的市场快评中，笔者还记得曾和大家分享过今年来在中山商业地产市场的一些所见所闻，其中最明显的莫过于传统老城区临街商业纷纷结业、商铺空置率日益上升的现象。诚然，在过去一年多经济大环境景气度有所下滑的背景下，加上网络消费的日益盛行，传统零售业正面临着强烈而残酷的冲击。
与此同时，近两年中山主城区、各镇区商业综合体一个接一个地开业，大型购物中心的开发普遍供给过剩，前者争夺客流的日子也并不好过。据笔者观察，近两年中山不少新开商业体的招商率也在下滑，原本新开业可以达到8成甚至9 成的招商率，到如今开业两三年还有不少铺位未能招租的情况并不少见。
对此，笔者认为，商业体的增多让如今中山消费人流呈现碎片化、分散化的趋势。打个比方，当东区远洋大信新都汇开业后，该片区原本习惯到利和、石岐大信消费的居民便会逐步减少。说白了，消费的人还是那些人，只是消费人口的有效增加确实赶不上新建商业体的开业速度。
不过另一方面，随着楼盘数量的不断增多，新的消费人口分布正在不断形成，社区配套服务的成长空间正在受到资本的关注。特别是随着消费水平和品质要求的上升，品牌化的社区商业将进入新的发展阶段。笔者认为，如今越来越多的大型社区逐渐形成，并且居住区逐渐向城市边缘地带发展，完全集中型的商业所面临的竞争是很大的。反观社区商业具有方便、快捷等特征，满足了人们的需求，这正是社区商业发展的有利条件之一。
目前，中山主要的社区商业还是以社区内自建的楼底网点为主要经营场所，这些场地被称作楼体“底商”或者商业裙楼。不过，如果从开发阶段其功能的定位就不够清晰，后期很容易暴露出各种不足。尤其是一些现阶段还比较偏僻的大型楼盘，其底商在没有精准商业运营的情况下很可能会沦为货仓甚至是“养老鼠”之用。笔者认为，商业地产与底商相比最大的优势是能体现营运管理价值，这与传统“卖铺+粗放招商”的底商模式是截然不同的。由于管理价值的存在，依托商业地产发展的社区商业在规划、招商时期就注重合理性，因此社区商业更能体现商业社区特色。
在中山，过去一年一些比较成功的社区商业体规划（如南区悦盈新城商业中心）已经面世，这也给许多仍在为招商问题苦恼不已的开发商提供了新的思路。再往远一点看，香港发达的社区商业也是基于其科学、超前的商业规划。只有越来越多的开发商意识到社区商业不能放任自流，不但要经营出特色，还要靠其提升社区品质，谋求更长久的商业价值和品牌形象时，社区商业或将有望成为中山商业地产二次起飞的关键。
