8月26日上午，万达集团（相关干货）与济南市政府正式签约，济南万达文化体育旅游城项目(简称“济南万达城”)开始进入正式运作阶段。这也是继经四路万达广场、高新万达广场之后，万达以全新升级姿态第三次进驻济南。
今年，济南提出扩大新消费、新需求，培育特色商业街区，同时抛出150个开建、续建重点项目，涉及商业领域的就有20余个。有专家提出济南城市综合体过剩之忧，但也有业内人士表示，现在城市综合体定位很准确，不用惧怕同质化。
规划：从文旅格局到社会效应
8月31日，记者驱车沿经十路一直向东，过燕山立交桥后大约25分钟行至历城区港沟镇。站在经十东路边放眼望去，路北已经建起多处楼盘，保利花园、永大颐和园等已是成熟社区。路南则以村落为主，还有一些简易厂房，这一片村庄正是济南万达城项目的规划位置。
公开资料显示，济南万达城项目选址在历城区港沟镇潘庄、田庄，北靠经十路，南到旅游路，西起莲花山以东，东近绕城高速，项目占地超过280公顷，总建筑面积达536万平方米。
这个位置可谓风水宝地——它是济南东绕城高速内，经十东路以南最后一大片待开发区域。记者从相关部门了解到，在确定济南万达城的选址时，万达曾在济南实地踏勘了园博园、中瑞生态城、美里湖、华山北、鹊山龙湖、莲花山等片区。早在去年12月14日，山东省政府、济南市政府与万达集团在济南签署战略合作框架协议。万达集团将追加投资1300亿元，在山东新建38个万达广场和1个文旅项目。
走进潘庄村，记者注意到，大多数沿街商铺与居民楼均有青砖水泥加盖的新层，有的还在上面加了一层简易板房。有些太阳能热水器的外接设备尚在二层新房，有些加盖层的出租广告贴在墙外。“早就听说万达要来，已经一两年了。户口已经冻结。”一位饭店店主告诉记者。
来到潘庄社区服务中心，记者随机问了两位村民，他们均表示对万达城项目并不了解。在附近的一家商店，记者谈及拆迁补偿时，店主摆了摆手，便不再接话。一位附近小区的居民透露：“不止盖新房，这两年村里结婚、生孩子的人都比从前多了不少。”
济南万达城所在位置西邻中央商务区、东接唐冶片区，巧合的是这两片区域也是今年来的房价热点区域。“东部房价看样子涨价能玩接龙了。”一位家住永大颐和园的大爷告诉记者：“家人前两个月与景和山庄的朋友谈妥了11800元/㎡的价格。”万达城的消息一出，他们这两天被告知“价格涨到了15000元/㎡。”据该售楼人员介绍，该楼盘去年开盘时的价格为7000/㎡，当时曾经宣传过万达城的消息，“只是很多客户觉着不靠谱，现在项目签约了，房源随之出现了供不应求的状况。”
随后,记者来到附近的保利花园，与景和山庄的大兴土木相比，这里已经是相对成熟的生活社区。“我在市区上班，早就想把保利花园的房子卖掉，换一套离市中心近一点的，但是找了房产中介一直没卖出去。”居民朱女士说，听到要建万达文化城的消息后，她马上决定“不卖了，还是留着以后升值吧。”
据了解，目前万达城项目附近还有九英里颢苑、天齐奥东花园等多个楼盘，价格均有不同程度的上涨，甚至带动了西侧汉峪片区和东侧唐冶片区的房价上涨。此次，济南万达城签约东部，无疑为东部热土再添一把火。
此外，按照万达在全国各地的已建或在建的文旅城项目定位来看，均搭载了当地的文化特色，济南作为国家历史文化名城，历史文化资源丰富。文体旅游产业部分包括万达茂、室外主题乐园、冰篮球馆、鲁秀、酒店群、滨河酒吧街六大业态。其中“鲁秀”会展现山东以及济南特色。此外，万达茂汇集惊险乐园、海洋娱乐公园、电影乐园、儿童乐园等，全部为室内项目。室外主题乐园为世界级的主题公园。
万达集团官方微信信息显示，投资630亿元建设济南万达文化体育旅游城，这是国内万达第13个超大型文旅项目。不仅如此，在万达全国签约或在建已建的文旅城项目中，济南的项目是唯一涵盖体育元素、唯一同时规划四个室内板块，也是目前规划水平最高的项目。
“单个文旅项目投资600亿元，这在全国来说，都是罕见的，对城市经济的拉动也是明显的。”山东大学经济学博士陈望明说，从这点来看，国内一线企业对济南在全国二线城市的位置是极为看重的。
万达文旅城不仅改变济南的文化旅游格局，同时也具备深远的社会意义和旅游效应。该项目土地出让将分三步走：首批土地将在11月份挂牌，第二批和第三批将在明年3月、7月挂牌。项目于2017年上半年开工建设，开业后，可直接创造2万个就业岗位，预计年接待游客2000万人次以上，年收入几十亿元，同时还将带动相关多个服务产业的持续健康发展。
思考：商圈林立与过剩之忧
上世纪90年代中期以前,济南市民主要购物场所是“六朵金花”:济南百货、大观园、人民商场、济南华联、山东华联、济南一百。“六朵金花”主要分布在泉城路、大观园以及经二路、八一立交桥四处。全部都是百货大楼,通常商场业态以购物为主,从家具到针线都有卖。多年以来,这些传统商圈占据着黄金位置,积攒了超高人气,吸引着一些商业巨头纷纷落户。恒隆、世茂瞅准了泉城路金街,万达则选择大观园片区。不过,如今随着新商圈越来越多,中心传统商圈的优势也就不再那么明显。
记者走访了泉城路商圈，工作日的恒隆广场可以用“冷清”二字来形容。记者注意到，四楼以上的很多店铺均处于闲置状态。“房租高、人气也大不如前，让不少经营者萌生退意。”一位商场工作人员告诉记者：“泉城路金街神话逐渐打破,近年来商铺闲置严重。”
结构老化、交通拥堵也是传统商圈面临的普遍问题。“周末想要逛恒隆广场，半小时能排队进入停车场实属好运，停车费也比其他地方要高。”一位在商场内就餐的女士告诉记者：“工作日来这里吃午饭还好，周末绝不会来这里凑热闹。”
随着生活节奏的加快,新的商业体不少作为住宅配套而建,人们更倾向于就近购物。山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为,目前国内不少城市都是以房地产拉动经济。对于房地产行业来说,与商贸经济合作是最理想的模式,例如万达、中海等都是地产与商业结合。
比如济南东部，经过20余年发展，已是人口居住密集区，但商业配套一直滞后。最近几年，高新区银座广场、雨滴广场、丁豪广场、美莲广场、高新万达广场先后开业，这种商业短缺现象得到缓解。“但仍存在空白。”济南商界人士刘永波说，东部商圈主要是洪楼和会展商圈，中间很长一段距离都没有商业配套，给人们生活带来不便。
济南“西进”10多年，原来的一个个乡村变成了一个个高楼耸立的社区，商业也逐步完善，宜家、麦德龙、印象济南·泉世界、海那城、绿地中央广场、槐荫万达广场、西城会展中心、恒大国际金融中心等项目落地，未来西部将不仅仅是济南的西部，还是省会城市群经济圈的西部。
济南南部绿植较多，空气较好，集中了多个大型楼盘。然而商业发展处于弱势地位。近年，随着阳光100商业综合体、中海环宇城、贵和领秀城店的开业，南部商业也渐成规模。
今年，济南提出扩大新消费、新需求，培育特色商业街区，同时抛出150个开建、续建重点项目，涉及商业领域的就有20余个。记者注意到，其中很多项目的布局选址，就在清除城市商业盲区。
一边是大型综合商业体的大肆兴建,一边是有限的购买力,山东大学房地产研究中心主任李铁岗并不看好这块市场。“现在新开的都是这种综合体,很快就会过剩的,再加上网络的冲击也很大。”
李铁岗认为,之所以形成现在的局面,跟整个城市的产业提不上去有很大关系,“如果政府能科学合理规划,而不是由开发商说想建什么就建什么,提升城市产业,也许能破解困局。”李铁岗举例,发展诸如文化产业、科技信息产业等都是不错的选择。
山东财经大学当代金融研究所所长陈华也表示了认同,“大型商业综合体适合35岁以下的人群,我就不太喜欢这种模式。”陈华说,近几年来,济南这座城市长得快,东西南北扩张也是又快又广,所以新建大型商业综合体有其合理的一面,但这也导致竞争越来越激烈,“也许过不了多久,也会面临过剩的压力。”
济南市商业联合会会长李茂年则表示，“其实不用惧怕同质化。”现在城市综合体定位很准确，就是周边5公里居民，主要服务它所在的大型社区，这就足够了。记者也注意到，今年南部开建续建的大型商业项目，主要为大型社区配套。
比如华润兴隆泛旅游综合体，占地4700亩，建筑面积400万平方米，主要建设四座国际型酒店、三个游乐园、两个生态园、一个大型会议中心，同时配套建设购物中心及商业街区。又比如融汇文化创意城则集生产、居住、交通、游憩等为一体。
