去年，邓女士在佛山购入了3套商业公寓，按照当时的规定，商业性质的公寓不能使用明火，水电都按照商业标准征收。上个月，邓女士收楼后，开发商告诉她，只要公寓用来居住而不是办公，就可以向市政部门申请将水电缴纳标准“商业改民用”。邓女士一算，这不得了，“商改民”后，水电费用可以直减1/3。
这只是佛山去商业库存的一段小序曲。据统计，目前佛山商业库存量达1001万平方米，去化周期需29个月。佛山到底会用哪些办法去商业库存？南海区最近提出，考虑政府出资购买商业公寓作为居民保障用房。而诸如此类的商业去库存探索之路还在路上......
商住倒挂：公寓、写字楼售价仅约住宅一半
最近，李小姐收到中介电话称，置业千灯湖，只要11000万元/平方米。李小姐大喜，可是细问之，才知道中介说的是商业公寓，不是住宅。
公寓售价明显低于住宅楼价，是目前佛山楼市的显著特征。以千灯湖板块为例，该片区公寓的主流售价约11000元/平方米，而住宅楼价达到18000~22000元/平方米。
写字楼的售价差距会更大一些。在桂城核心区5A级甲级写字楼的售价也仅13000~15000元/平方米左右，非核心区有个别项目的售价低至6字头、7字头，几乎只有住宅房价的一半。
其实，一般来说，商业地产无论是建安费用、装修成本，还是运营维护的复杂度，都远远超过住宅，所以体现在楼价上，商业产品往往会比住宅贵1.5倍左右。但是现实情况却是反过来，住宅价格高于同地段商铺和写字楼价格，这形成了商住倒挂。
经济增速放缓，佛山解除限购都直接影响了商业地产去化，而最关键的原因还是在于供求关系，佛山商业地产库存量太大。
全市商业去库存至少需要29个月
佛山商业地产库存量到底有多大？在今年3月份广东省政府印发《广东省供给侧结构性改革总体方案(2016~2018年)》中，佛山去库存的重点落在了商业地产商，三年内商业地产的去库存任务要达110万平方米。
上月举行的全市供给侧结构性改革推进大会透露，截至7月底，佛山商品房库存量比2015年底减少了334.36万平方米，全市商品房库存总量降至1773.06万平方米，去库存周期9.57个月。
虽然佛山去库存大战取得了不错的阶段成效，但是从去库存类型来看，还是充满了压力。记者留意到，在334.36万平方米的去库存量中，住房库存量减少了316.93万平方米，非住宅类商品房库存量仅减少了17.43万平方米。也就是说，过去大半年时间里，佛山去库存的主力均在住宅，占了94.79%。佛山仍存留着数量巨大的非住宅商品房，当中绝大部分是商业物业。
佛山市住建局局长乔羽曾在有关会议上表示，“当前，全市去库存主要存在结构性问题，表现为住宅的供应不足，商业的库存过大。”他说，全市到7月底住宅库存约为771万平方米，去化周期只有5.1个月，供应比较紧张。但是另一方面，商业地产库存量是1001万平方米，去化周期要29个月。就是说，消化商业库存是消化房地产库存的4倍时间。
面对巨量商业库存怎么办？
市住建局：鼓励各区研究去商业库存对策
据了解，由于过去几年佛山的限购政策，让中心城区各地涌现出很多带商住、购物、写字楼、酒店功能的“城市综合体”，如今这类综合体多成了商业去库存的“主要目标”。
广州日报记者了解到，目前佛山的商业库存主要集中在禅城区、南海区东部，其中以南海千灯湖金融高新区和禅城季华路沿线为集聚区域。与周边销售得热火朝天的房地产形成鲜明对比的是，片区内商业项目多数出现了“门庭冷落”的景象。
对此，乔羽表示，“供给侧结构性改革强调结构性，因此结构不平衡也是不合格。”他表示，商业去库存方面，有些措施落实不到位，土地转功能，规划调性质，公寓水电民用价格等工作不到位。而由于今年上半年房地产市场相对比较活跃，一些违规行为、市场打擦边球的行为都有所抬头。乔羽建议，去库存任务要与全市房地产发展相结合，结构上保持均衡，各区要在控制好房价方面多作努力。同时多研究去商业库存的办法和政策。
南海探索：回购部分商业地产 推混合土地出让
日前，南海区召开多个重点工作推进会议，市委常委、南海区委书记黄志豪在不同会议上均有透露，南海将在商业去库存方面有多个创新办法。根据南海发布的数据显示，南海上半年商品房库存减少109万平方米，非商品房住宅减少仅9万平方米。从与全市数据对比来看，南海确实是全市去库存的重中之重。
黄志豪透露，南海区计划投资1亿元，用以购买金融高新区库存商品房213套作为片区内的保障房，另外投资1.2亿元在狮山大学城周边购买400套商业公寓作为保障房建设。广州日报记者也注意到，最近南海中心区推出了2000多套公租房，分别位于瀚天科技城B区、禾仰广场以及鸿晖智盈大厦。租金最低9元/平方米起，面积30~80平方米/套。
另外，他还透露，南海积极鼓励跨界地产，利用现有的“三旧”改造政策，将土地混合出让，如工业跟商业混合出让，转让和出租混合出让等。
