上海最繁华商业街之一的淮海路，又在酝酿新变局。
继太平洋百货于今年7月宣布将在20年租约到期之际——即明年关店后，近期太平洋百货的邻居中环广场也宣告清理商铺，着手调整。
近日，记者在淮海路发现，太平洋百货内的商铺基本都在打折，为关店作准备。隔着一条马路的中环广场，除了两家餐饮店铺星巴克和Wagas，一楼大厅已经空空荡荡，装修人员已经进驻。在清空前，中环广场主要以经营服饰、女士包袋为主，进驻了包括O’2nd、Marisfrolg和rouge&lounge等品牌，二楼目前还有一家美容机构在正常营业，而三楼四楼早在去年就已经因商场翻修的原因，停止对外开放。
除了大型广场，从马当路至淡水路一段的淮海路上，多家沿街商铺也处于关门歇业状态。
中环广场所属的新鸿基地产以及太平洋百货的业主瑞安地产均表示，他们正在配合整个淮海路商圈进行转型升级。
黄浦区商委的相关人士也向记者表示，淮海路的转型升级方案正在制订过程中，“年轻化、时尚化”是调整的最终方向，曾经奢侈品林立的景观或将不再复返。
广义的淮海路有3段，东有淮海东路，西有淮海西路；狭义的淮海路则专指淮海中路，其中又以从陕西南路到西藏南路间的商业街最为闻名，这段长约2.2公里的淮海中路常常被人们拿来与巴黎的香榭丽舍、纽约的第五大道来比较。
1997年从香港来到上海从事商业地产投资的陈立民，对上世纪的上海商业景象仍然记忆犹新，“那时候上海还没有什么商业设施，很多人每到周末都爱做一件事，就是从淮海路陕西路一直走到南北高架，然后再一路逛回来。”陈立民说，那个时代对于商人来说是最好的时代，“资源匮乏、供不应求、什么都能很快卖掉。”
那也是淮海路的黄金岁月。随着瑞安、新鸿基等香港开发商的进驻，各类商场百货的兴起，人们很快不再一路逛回来，而是直接进入商场。即便后来南京西路上有了梅陇镇百货、中信泰富、恒隆广场，淮海路仍然是人们最喜欢逛的商业街之一。
随后，新一代商业中心开始迅猛发展，国内地产商也加入商业地产开发行列，其中佼佼者要算万达。从2002年涉足建设广达广场起，至2014年上市时，万达已经在全国111个城市拥有了159座万达广场。
“这几年有太多的大型购物中心建成，不但在市中心建，社区商业、郊区商业也都发展起来了。”上海经济学会会长齐晓斋对记者说，这些购物中心大多大同小异，譬如“都以快时尚品牌为门面”等，对消费者的吸引力日渐趋弱。
互联网的快速发展，对于传统商场来说是一场革命。而经济增长的放缓，使得商场业绩雪上加霜。
据中国百货商业协会的统计，2015年80家会员企业的销售总额增加了9.3%，但利润率却下降了19.53%。要么关店，要么转型。据物联网统计，2015年一年百货已关店114家，其中包含：玛莎百货、百盛百货、远东百货、王府井等众多知名百货。即便是风风火火的万达广场，截至今年8月的数量也比2014年6月的数量少了12家。
“随着经济增长进入’新常态’，商业中心的业绩压力很大，不得不进行调整。”齐晓斋说，传统商业必须提供更多体验型消费，才能把消费者从电脑前拉到商场来，而这种体验型消费还必须依赖自身特点进行差异化设置。
新鸿基在回复中环广场的转型路径时表示，未来调整既会保留其自身历史建筑的内核，也会外延出时尚的元素，新旧交融。在装修改造、业态分配和租户组合上，亦会充分考虑到历史建筑的独特气质，希望引入新概念零售旗舰店。瑞安地产则表示，未来会探索“智慧、体验式”购物中心方向，以消费者自身体验为首要出发点，注重场景化消费、体验型业态的集合打造和品牌引入。
不光淮海路在变，其他商场也在寻求转型突破口，譬如徐家汇美罗城通过开设老字号食品街吸引客流、大悦城通过创新式的摩天轮建筑为自己找到了新的座标，浦建路巴黎春天架设了通向五楼的滑滑梯把原本人气不旺的五楼客流量带动了起来。
但在齐晓斋看来，商业中心调整的空间已经越来越小，调整的难度越来越大。
陈立民则表示，“以前的商场千城一面，只要地段好就赢了，这个时代已经过去了，现在就算地段不行，只要有特色，人们会开车过去。”定位非常关键，作为淮海路上眼下人气最旺的商场，K11就是一个典型案例。
K11的成功被认为是个偶然，“K11所在的建筑在开发之初仍在办公楼和酒店之间摇摆，造成设计并不完全符合商业中心的格局”，陈立民说。但是，作为非传统的商业地产职业人出身的豪门三代——香港珠宝大王郑裕彤的长孙郑志刚，却盘活了它。郑志刚将“艺术·人文·自然”理念赋予K11，定位于艺术购物中心，通过充满艺术气息的装修风格和各类艺术展览的举办使K11人气一直居高不下，成为了沪上年轻时尚人士的潮流聚集地。
比较而言，陈立民认为，淮海路上的环贸广场更能代表未来商业形态的发展方向。环贸广场在经营理念上提出了“夜行消费”的新购物理念，以迎合人们夜间消费的需要，同时在商场设计上有了变化。“以前恒隆很自豪，因为他们只需要用普通的很朴素的装饰材料，灰淡的颜色来装饰商场，因为可以衬托商品的豪华和精致，那是商品时代”，陈立民说，而在当下的体验消费时代，人们对商场本身也有了要求，环贸广场很好地体现了这一需求。环贸广场摆脱了以往高端商业凝重严肃的沉稳风格，追求时尚绚丽的氛围，采用玻璃幕墙，引入天然光，中庭吊顶采用波浪形天花，配上萤火灯饰，“它的空间感很开阔、透气，动线的设计让您从一个地方到另一个地方，都有新的发现。”
陈立民认为，在商业中心泛滥的当下，正类似于战国时代，每个开发商都需要转型，如果不能成功转型，那可能就只能等待被消灭。
