北京新增商圈多元化 新商圈现身老商圈转型

2007年第一季度刚刚过去，国际各大代理行的驻华机构纷纷出炉关于北京市房地产行业的各类细分市场的报告。本版节选高力国际、戴德梁行新近发布的关于北京房地产市场的分析，希望借助专业机构的数据，对研究北京房地产市场走向有所补充。 

　　北京新增商圈多元化 

　　第一季度商业地产相对平静进入2007 年北京商业地产市场将会形成商业项目集中开业的态势。由于在2008 年北京房地产项目将不再允许继续施工，加上诸多项目都试图赶在奥运会之前开业以抓住奥运会带来的巨大商机，所以很多商业项目预计交付及开业时间都设定在了2007 年，但从第一季度的市场来看，市场比较平静，只有位于北京CBD 的万达新世界商场于3月23日开始试营业，为北京商铺市场增加了3.1万平方米的商业面积。

　　截止到目前，北京优质商业地产的总供应达到了619.22 万平方米。相对的总需求量为519.24 万平方米，总的空置率为16.15％。

　　存量新增有限

　　2007 年第一季度北京新的商铺项目供应只有来源于CBD 区域的万达广场新世界彩旋百货项目，提供商业面积3.1万平方米。新增的面积与今年全年预计的供应相比非常小。同时，部分商圈的商场或进行拆除改建，或重新装修业态重组，如王府井的女子百货、西单的君太百货，使得北京商铺的存量新增十分有限。

　　各主要商业圈的商铺供应量，万柳和中关村地区的商业各以近70 万平方米的体量处于区域商业量体的第一集团。王府井、西单、CBD 和望京等商圈的体量处于第二集团，并且这几个商圈在年内还将有几个大面积的商业项目面市。

　　今年一批大型的商铺物业将陆续投入运营，加上外资零售商的持续涌入，一季度北京商铺物业市场整体需求表现继续畅旺。从业态来看，超市、百货及家居用品等对大面积物业的需求十分活跃。外资一线品牌服装、珠宝及钟表等品牌也纷纷到北京选址开店。

　　截至2007 年一季度北京优质商铺需求量为519.24 万平方米，一季度新增需求9.5592 万平方米。由于一季度新增供应有限，而相对需求旺盛，导致整体商铺市场的空置率下降了1.29％。

　　受商铺强劲需求的影响，加上一季度新增供应的有限，商铺租金的整体表现稳定。处于成熟商业区的奢侈型商场整体租金继续上扬，而中高端商场的租金保持稳定，而中低端商场的租金水平略有下滑。

　　从全市市场看，北京优质商场的首层平均租金水平为62.9 美元/平方米/月（使用面积），相比于上个季度下降了0.5 美元/平方米/月（使用面积）。

　　新商圈现身 老商圈转型

　　CBD 今年的商铺供应量非常大，继一季度万达新世界商场开业后，二季度华贸新光三越百货、百盛等商场也将陆续开业，CBD 的商业体量在不久将成为北京第一大商圈。

　　CBD 地区商务商业活动密集的特点，使得大部分商业项目都把项目定位为高端商场，把目标消费群瞄准具备高消费能力的群体，这也使得各商场在招商时面临较大的竞争压力，同时各个商场也注意到了在商场定位上的细分，如新世界彩旋百货将侧重“个性化、潮流化、中高档百货”的经营定位，华贸新光三越定位为“高感度国际百货”，而百盛购物中心则定位为“一站式购物中心”。

　　目前王府井地区新的整体改造规划已经启动，新东安市场进行全面翻新，预期于2007 年底完工。王府井女子百货和大明眼镜店正在拆迁，将建成北京饭店二期“北京宫”。预计今年8月王府井时尚广场将亮相，加上已经封顶的澳门中心及正在施工的银泰百货，预计2008 年前后，王府井地区还将新增8 大商业中心。届时王府井的商业面积将超过50 万平方米左右。

　　2007 年，美晟国际广场、西单MALL 即将开业，前者将由一家日本百货经营，后者有多家国际知名投资公司对其有浓厚兴趣，可以看出外资对北京西单商圈商业前景的看好。西单商圈一直在探索商业转型的路子，一季度君太百货对商场业态进行重新调整，以图实现业态的优化和升级。

　　预计后期将集中上市

　　看似平静的湖面下激流暗涌，虽然一季度北京商铺市场相对平静，但二季度的商铺新供应量将会非常大。如华贸的新光三越、美罗城，以及金融街四季商城等项目。新项目的集中上市将使北京整体商业零售市场进入空前激烈竞争的状态。

　　奥运会的临近和北京经济的持续发展，将促使更多外资零售商进入北京市场。而内资对商铺的关注度也非常高。旺盛的需求对商铺未来的租金走向起到积极的稳定作用。

　　在未来新开业的项目中，大型购物中心所占的比重较大，说明以购物中心的模式进行运营在北京商业零售市场上逐渐占据了主流模式地位。在经营模式上，只租不售的形式得以进一步发展。

　　近年适合做大型卖场（超市、家居等）的商业项目需求量大，加之政府审批严格，导致可选择的项目将变得相对稀缺。因此，未来此类项目的租金有上涨的趋势。