先进不会变先烈——王健林谈万达商业广场风波

据《中国房地产报》报道，王健林有句名言，"先行者绝大部分成为先烈，只有少部分成为先进。"万达在全国最早涉足商业地产项目，其"订单地产模式"获得了在全国二十多个城市的开发成功，也由此引发了全国范围的商业地产热潮。毋庸置疑，万达是先进。　　然而，最近频繁有媒体曝光：长春万达遭遇诉讼，沈阳万达全面停业，济南、长沙万达现状窘迫。类似宣传一时间沸沸扬扬，好似突如其来的风暴，毫不留情的将万达卷入了飓风的中心。万达商业广场到底有没有问题？问题出在哪里？万达将如何解决？万达商业地产模式将如何继续？万达是否会从先进变成先烈？　　带着一系列问题，2月16日本报记者独家专访了万达集团董事长王健林，这也是事情发生后王健林第一次面对媒体，以当事人的身份讲述事情的始末。　　关键词：沈阳万达商业广场大部分店铺还没开业，怎么会全面停业？氛围需要培养，万达已经制订了一系列政策扶持小业主　　记者：沈阳万达商业广场是否出现了全面停业的问题？　　王健林：这是绝对没有的事情。　　沈阳万达商业广场去年年底的开业，仅仅是沃尔玛购物广场、百盛购物中心、新加坡美食广场、台湾灿坤数码广场四家主力店的开业。当天，商业步行街上仅有临街的九家小店铺同期跟随开业，这是我亲自去数的。直到最近，也不过180多家、55%的店铺开业。其他店铺由于装修程度、招租程度、经营计划、季节问题、商机问题，业主有自己的打算。即使是主力店也没有全部同时开业，根据万达的经验，只要超过3个主力店，就很难做到同一天开业，万达不可能要求全部业主都跟我们完全同步，但我估计，剩下的店铺将在五一之前全部开业。　　既然沈阳万达商业广场到现在还没有全部开业，又怎么能说全部停业了呢？　　沈阳处于东北的腹地，新年前的气温低至零下20多度，本身就不是商业经营的旺季，加上东北地区自身的冬季商业氛围不足等原因，多数的店铺不开业也属正常。沈阳和天津两家店模式完全一样、相差一天开业，沈阳店的位于太原街繁华地段，其位置远远好于天津店，而开业后的效果来看，天津却没有沈阳的问题出现，这一点上就印证了气候条件的影响很大。　　当然，选择这个时间开业，我们也有失误，东北的冬天是非常寒冷的，人气无法凝聚。这一点也是万达取得的经验教训，在以后我们会充分考虑到东北严寒天气对商业广场开业及运营带来的影响。　　记者：沈阳的欧倍德、红星美凯龙没有同期开业，大洋百货换成了百盛购物中心，这是什么原因？　　王健林：不同主题的主力店开业时机选择很重要，春节前有多少人装修呢？既然没有装修，建材、家居又有多少需求量？作为全球知名企业，有市场调查、有经营计划，没有销售开业有什么意义呢？就象天津店的电影城也没有跟随商业广场同时开业，因为根据文化部门的规定，春节期间只能放映国产片、贺岁片，没有进口大片在手，店面开业哪有华纳国际院线的味道？这些主力店推迟开业我们都与业主协商过，业主们都知道的。2月底之前这些主力店都将相继开业，相信到那时侯就不会有不信任的言论了。　　关于大洋百货换成了百盛也是业主知道并同意的。万达是大洋百货的前控股股东，有其他股东提出收购，而且我们认为价格也很合适，这是商业运作的正常行为。由于新董事局换掉了总裁和部分管理高层，在刚退出一个月就要开业，又有重大人事变动的情况下，我们担心会出现不必要的影响和风险，因此在经过业主同意的情况下，把沈阳的大洋百货更换成百盛。　　记者：沈阳万达商业广场现在经营情况怎样？有无业主退铺？　　王健林：万达商业广场现在还没有形成大规模的客流、人气还有待提升，这是事实。但一个新的商业中心的开业，在一至两年里，要想一下子就人流旺盛、经营回报立刻体现是很难做到的事情，熟悉商业运作的人都有这样的共识。比如在全国开发"新玛特购物广场"的大商集团，包括大连店、沈阳店在内的很多店铺，开业的前1、2年内，客流都很少、营业额很低，可是现在看，每个都很红火。任何一个大型购物中心都需要市场培育的过程，这是商业运作周期的自身特点所决定，所以说现在的人气不旺只是暂时的。　　其实这个问题一开始我们就考虑到了，所以我们引进的主力店都是全球知名的大型连锁企业，他们有良好的运作模式，即使刚开始经营不力，也有能力调整过来。但很有趣，现在经营不好的都是单店，是不临街的内铺，已经开业的沃尔玛、百盛都很火。　　万达是负责任的企业，不会把店铺卖出去就不管别人死活，我们也希望商业广场能活力四射，虽然是暂时性的困难我们也会想办法解决。最近，由沈阳市、区政府牵头，万达制定了一系列的对业主的扶持政策，这个协议很快将与业主签订完毕。政府、万达、业主三方要齐心协力、同舟共济。同时，今年年底开业的沈阳万达二期原本只有一个华纳院线，现在我们又增加了一个知名百货店，这样就可以形成主力店对步行街的全面合围，用大品牌带动小店铺的兴旺。加上一年时间的市场磨合， 我相信包括购物中心在内的整个商业广场都会逐渐兴旺起来。　　至于业主退铺问题，其实每一个楼盘都存在先买后退的情况，这不是问题，万达的确有退铺的，但并没有象有些宣传所说的是普遍现象。　　关键词：长春诉讼案以万达胜诉告终，店铺将整体招租，再次引进两家知名品牌连锁店　　记者："长春事件"一年多一直没有得到妥善解决，这是否也从客观上给其后几个城市相继出现问题埋下了"伏笔"？　　王健林：长春的问题关键在诉讼，业主告万达欺诈。但是不是业主说欺诈就欺诈，我们说不欺诈就不欺诈？既然起诉就会有法律公正的裁决。长春市朝阳区法院和长春市中级人民法院均一致裁决万达胜诉。　　这件讼案中矛盾核心的名称问题。当初宣传时，的确是叫"长春沃尔玛购物广场"，但到长春市工商局注册时，工商局认为"沃尔玛"的品牌是国际知名品牌，不能与国内企业联合注册，只能分别注册。故我们将两个名称全部注册登记，并且 "万达购物广场"和"沃尔玛购物广场" 两块牌子都挂出来了，沃尔玛也在营业，怎么能说欺诈呢？　　另外，当初在与业主签订的购房合同中，在物业的名称问题上，我们注明了：此名为暂定名，最终定名权由出卖人决定。长春市工商局对我们的裁决也是没有欺诈，这是铁的事实。　　记者：对长春店，万达又采取了哪些措施保障其正常运营？　　王健林：以前的做法是哪个铺断租了我们就对哪个进行招租，经过我们的研究，这种做法不能保证其长期的繁盛。因此我们将位置差、断租率高的铺位与好铺位进行重组、整合，进行区域整体招租的方式。长春、济南都准备这样做。　　我们这样做的目的就是为了带来更多的人气，保障商业广场的赢利，保证业主的权益。这是万达对社会、对客户的责任。需要强调一点，所有这些都是万达额外的服务，我们销售合同中是没有任何承诺的。　　关键词：万达有失误，问题出在局部，但这是成长的历程。　　记者：万达商业广场是否存在着一定的问题？这是否说明万达在开发模式上有问题？　　王健林：万达集团正在从事的"订单模式"商业地产开发，在中国是首创，我们是为中国地产业探索发展的新路。做商业地产业要不断的摸索和研究，并且修正，应该说我们的做法是在给后继者提供成功的经验和教训，使其少走或者不走同样的弯路。万达在没有先例可以借鉴的情况下摸着石头过河，难免出现一定的偏差。　　万达的业务拓展到全国24个城市，商业广场开业的有11家店， 70%都是正常和有序的经营着，象南京、青岛的商业广场，承租户都要排队等着租店。即使在长春、济南、长沙三家单店中，有问题的也仅占一小部分，造成退铺可能是期望值过高、经济压力、招租困难等。　　我们没有推卸责任，万达在模式的认识上确实存在误区，有过失误。我们成立了发展研究部，专门研究开发中出现过和可能出现的问题，使模式更趋于完善。而且万达商业公司仅去年一年就针对商业地产的开发问题开了12次专题的会议进行研究。经过分析，我们认为至少有五个方面需要在以后的开发过程中进行改进。　　第一， 在从单店到组合店的经营探索上，问题出现在单店上，像长春、济南、长沙都是，所以我们现在只做组合店。　　第二， 在沃尔玛超市主力店周边店铺的布局上有误区，以前万达多配置精品店，希望沃尔玛带来巨大人流推动高档商品销售。但通过实践我们发现，到沃尔玛购物的人群以普通收入者居多，这些人的购买目的非常明确，买完就走，不会到临近的高档商品店铺去，这就造成了商场高层火、首层冷的怪圈。因此，万达以后的店面配置将会在沃尔玛周围搭配大众消费店。　　第三， 各店铺的选址上，应该特别注意考虑店铺的四面临街，布局的块状分布，单边临街会造成背街、内铺的滞销和招租不畅。　　第四， 在开业时间的选择上，更多地考虑各地的气候差异，就会避免东北地区冬季开业这样的负面效果；　　第五， 充分认识南、北地区的商业氛围差异。　　记者：出现了问题，会不会影响万达开发商业地产的信心？　　王健林：在各种地产开发模式中，商业地产是最高级别的。因为它对开发商资金、实力、人才、素质的要求最高。虽然现在局部出现了困难，但万达在不断调整商业地产开发思路的同时，坚持走商业地产开发的宗旨是不会改变的　　记者：在这次风波中，有些媒体认为，万达给人的感觉是不够负责任，您怎么看？ 　　王健林：万达要做百年企业，首先就要讲诚信。万达是负责任的企业！万达在大连、长春、成都、南京等地开发的住宅项目，短短几年时间，在二手房市场上全部升值。消费者的信赖说明了问题。　　在2000年6月，国家建设部、国家工商总局、经济日报社、中消协等六家单位在人民大会堂组织全国近千家开发企业，推广大连万达集团"诚信经营"的经验，时任建设部部长俞正声同志也亲自出席并点名表扬万达的诚信经营，并由万达发起，在全国开展"销售放心房"活动；去年，万达又被国家工商总局、中国消费者协会联合评为"诚信经营企业"，名列大连地区的第一位；辽宁银行同业协会将万达列为首批"最佳信用客户"；国税、地税两局评定万达为首批诚信纳税A级企业。这些已经足够说明万达是值得信任的企业。　　仅去年一年，万达捐建了8所希望小学，捐赠现金近两千万元，实物捐赠超过千万元。万达成立15年来，累计为社会公益事业捐赠8亿多元！万达作为民营资本的企业，在全国不是最有钱的，但是对社会的捐赠表明了万达的立场。如果万达不负责任，只顾自己赚钱，为什么要捐赠这么多？ 　　关键词：今年只租不卖，加强成本控制保证资金流转，公司重组战略股东全部是500强，明年海外上市　　记者：商业地产应以出租为主，尽管您一直希望不断增加出租物业的面积，但万达商业广场现在出售仍然占了相当部分。万达应当怎样调整？　　王健林：万达现有的商业广场中，从面积上看，单店的销售占到总面积的15%-20%，组合店不到10%，销售的比例并不大，但正是这部分问题最多。经过分析我们发现，在购买小店铺的业主中，投资者达到70%。这部分人购买的目的只是为了招租，一旦出租效果与其心理期望值存在差距，就引起诸多问题。通过摸索，我们发现商业地产的确不能走依赖销售的道路，因此，今年所有新建的万达商业广场，包括沈阳万达二期全部采取出租形式，一平米也不卖。　　记者：以出租为主，对万达的资金要求就会很高，您怎么解决可能出现的资金压力？ 　　王健林：全部出租的最大困难就是资金问题，万达也感到这方面的压力。但万达搞商铺出租有很大优势。第一，我们的下游企业都是知名大企业，在经营水平、信誉各方面没有风险；第二，出租的回报率依然很可观；第三，万达的专业水准保证了我们的投资成本在预期内。只要控制开发成本、提高租户质量和信用、提高物业的经营水平，我们的继续发展前景依然光明。做出租，成本决定收益率。今年万达商业公司春节回来第一天就召开成本控制研讨会，加强对成本的控制。　　另外，在拓宽融资渠道方面，万达将加快上市步伐。今年完成公司重组，万达商业的4个战略股东已经全部谈妥，他们都是世界500强企业，而且是行业龙头。完成重组后，明年万达将实现海外上市融资。　　作为全国第一家从事商业地产开发的房地产企业，万达对于地产界的贡献不言而喻。正是看到了万达在商业地产开发中获得的巨大收益，才吸引了一大批市场跟随的企业，带动了商业地产在全国的开发热浪。新生事物的诞生，必将经历起落坎坷的过程，即使出现短暂的困难，也是成长中的烦恼，是有益的历练。　　万达最早涉足其中，也难免最早产生问题。出现了问题并不可怕，可怕的是面对问题束手无策。敢于面对问题、解决问题，万达仍然是先进的。　　但是，应当引起我们深思的是，万达已经找到了解决问题的途径，那么其他即将完工或正在如火如荼建设的商业项目呢？实力并不雄厚的中小型开发企业也能象万达一样由商铺出售转向出租吗？（记者张兴韬）