近两年，实体商业经营可谓困难重重。据中国商业地产联盟总结，去年至今，继百盛、天虹、王府井等业内领先的百货公司关闭部分门店之后，万达百货也集中关闭了多达40多家亏损门店，转型为电器专卖店和购物街……实体商业怎么了？实体店还能撑下去吗？
实体商业步履维艰
今年上半年，商场亏损、百货倒闭、零售闭店的消息不绝于耳，购物中心两极分化现象也愈发严重。
据上海商学院教授周勇发表的《2016上半年主要零售企业关店统计》显示，2016年上半年，在单体百货、购物中心以及2000平方米以上的大型超市业态中，22家公司共关闭了41家店铺。其中，百货与购物中心15家，大型超市26家，歇业店铺的营业总面积超过60万平方米。被关店铺持续经营时间平均为6.84年，关闭的店铺主要有两个显著特点：一二线城市关店超过八成；关店原因多种多样。
“不仅大城市的实体商业很艰难，二三线城市实体商业的运营压力也非常大。”与全国多个二线城市商场及购物中心进行合作的零售企业主岳兵在接受中国经济时报记者采访时表示，当前实体商业整个行业都面临经营困境。
今年以来，重庆商业市场出现了一波接一波的关门潮，先有novo百货大融城店和百盛大坪店相继退市，后有阳光世纪购物中心、解放碑王府井百货纷纷转型奥特莱斯，大型商场集体遭遇滑铁卢。
与此同时，西安百盛东大街店关闭、南京八佰伴南京店关闭、长沙喜乐地购物中心万家丽路店关闭、华联商厦成都店关闭……
除了百货，另一零售主力业态的大卖场也陷入业绩下滑。大润发超市首次停止了增长，永辉超市业绩也出现了小幅下滑，其他一些卖场因为业绩不佳纷纷放慢甚至暂停了开店计划。
不仅是大众消费的百货公司和大卖场现颓势，奢侈品关店降价也折射了消费市场的变革。据财富品质研究院统计，2015年，超过八成的奢侈品牌有各种形式的关店行为。
“多数实体商业企业增速下滑是不争的事实。”中国连锁经营协会秘书长裴亮认为，就发展现状来看，从营业收入到利润比例，实体商业正遭遇前所未有的难题，“黄金时代”一去不返。如果不能及时有效应对，很多实体商业将更加步履维艰。
电商冲击并非主因
面对实体商业整体性经营困难的问题，业界不少分析认为，主要原因是电商给实体商业带来的冲击不断加剧。电商和实体商业面临的政策等环境不同，中低端消费越来越多地在互联网上完成，导致实体商业的生意越来越难做。
“现在很多年轻人都是在网上买东西，谁还来商场买啊。”北京apm商场一位导购员告诉本报记者，不少到店的顾客只是为了试衣服的尺码，试完又回家在网上下单，实体店成了“试衣间”。
“电商的竞争在一定程度上影响了一部分实体商业的销售收入。”上海百货商业行业协会秘书长王浏河在接受本报记者采访时表示，当前在电商的冲击下，人们消费习惯发生了巨大的转变，消费者的支付手段、消费场景、消费目的都在转变。
在实际经营中，靠“双十一”“双十二”这类网购狂欢节，天猫、京东等聚合了大量“粉丝”，有的电商一天的销售额甚至超过某些实体店一年的进账；年轻人逐渐习惯“轻点鼠标，轻松购物”的生活。
中国连锁经营协会发布的 《中国零供商业关系研究2015年度报告》也指出，从2010年以来，中国电子商务市场呈现三位数的增长态势，给实体零售商带来了不小的冲击。可以说，电商以其价格和便捷的优势吸引着年轻的消费者，不断挑战零售商目前的运营模式，尽管供应商对实体零售商的整体投入不会有大幅缩减，但电商的冲击也逼迫零售商做出变革和调整。
“电商对实体商业有一定的冲击，但把实体店的困境都归结于电商冲击，并不客观。”北京汉博商业管理股份有限公司华东区安徽安庆项目总经理李茂盛在接受本报记者采访时说，在实体商业中，百货定义是买东西的场所；购物中心的定义是生活场所。买东西这类功能，容易被电商所替代，但生活场所这类功能却不那么容易被取代，因为没有人愿意在虚拟的空间里进行恋爱、聚会、娱乐等需要情感投入的活动。
业内人士告诉记者，实体商业不会被颠覆，但的确受到了冲击。然而，这种冲击不是电商造成的，而是由于实体商业自身对消费者的需求变化重视不够。
过度饱和、同质化、创新乏力是主因
在李茂盛看来，与经济下行、电商冲击等外部因素相比，商业规划失控、供应量过大、商场同质化严重、创新力弱等内因才是实体商业发展困难的真正原因。
“实体商业经营困难最关键的原因是供求关系失衡。”联富时代地产（中国）有限公司董事总经理张海勒在接受本报记者采访时表示，最近几年各地有很多新的商业项目推出来，但附近的消费能力根本支撑不起这么多的实体商业。“不管是百货商场还是购物中心，严重供大于求肯定很难活下去。”张海勒说。
“一些项目在开始拿地时政府就要求配套商业项目，根本不管从规划的角度应不应该建，也不管这一区域的人流能不能支撑这么多的实体商业。”一位不愿意具名的实体商业运营人告诉本报记者，一些地方政府因为政绩、税收和就业等原因，大肆兴建实体商业，导致区域内商业项目规划出现失控。
规划失控的后果就是商业项目供应量过大。“以沈阳中街为例，这里曾被戏称为‘商业的世界杯’，聚集了几十家大大小小的商场或购物中心，在一定程度上形成了恶性竞争，最后的结果就是在这条街上大家都活得不好。”上述实体商业运营人说，从目前来看，中国的实体商业项目太多了。
中国社会科学院财经战略研究院、社会科学文献出版社等近期发布的 《流通蓝皮书：中国商业发展报告（2016—2017）》指出，中国有购物中心近4000家，是美国的3倍之多。根据中国购物中心产业咨询中心预测，从现在到2025年，还会有7000家购物中心建成开业，届时中国内地的购物中心将超过1万家。而目前运营的购物中心有一半面临着经营困难，有近千家面临着停业调整、倒闭的风险。
实体商业饱和或过剩，有的城市商业地产人均面积超过7平方米。数据显示，2015年，一线城市的商业空置体量达342.9万平方米，平均空置率达7%；二线城市商业空置体量1918.8万平方米，平均空置率达21%；三线城市最为严重，商业空置体量1089.2万平方米，平均空置率高达28%。
“在供应过剩的同时，商业项目同质化严重，千店一面、品牌趋同的现象普遍存在。”张海勒说，在同一个区域范围内，往往存在多个定位相同、功能类似的商业项目，这种现象在热点城市和热点商圈尤其明显。
除此之外，如今，给实体商业和品牌带来更大挑战的是创新乏力。中国商业地产联盟秘书长王永平表示，目前，很多连锁品牌都业绩下滑、开新店意愿下降，主要是因为找不到吸引顾客的新办法。一些品牌店面开开关关，其基本策略是保持总量的平衡，关掉亏损的店面才会开新店。
“事实上，当前很多实体商业都希望转型发展，但究竟如何转型、往哪个方向转，很多企业并不明白。”岳兵告诉记者，创新乏力是当前实体商业转型最大的问题。
在上述问题的基础上，实体商业企业本身流通成本过高、税费负担过重。“飙升的房租成本及并不轻松的税负，令零售业利润锐减。”李茂盛告诉记者，全国连锁百强企业销售额和开店数量已经连续多年下滑，行业平均利润率非常低。
品牌商挣不到钱——百货、超市或其他主力店拿不到分成——购物中心难收租金，不少接受记者采访的业内人士表示，实体商业经营困难会引起一连串的 “连锁效应”，最终会影响整个经济。
