房产变天：恒大取代万科 万达唯一负增长
“万科宝能股权之争已经干扰了万科的正常销售节奏，这使得恒大赶超万科的优势进一步增强”
“销售面积87451万平方米，销售额66623亿元。”
这是中国房地产市场在2016年前8个月交出的答卷。
国家统计局数据显示，2016年前8个月商品房销售面积同比增长25.5%；其中，住宅销售面积增长25.6%，办公楼销售面积增长35.3%，商业营业用房销售面积增长17.4%。
此外，2016年前8个月商品房销售额同比增长38.7%；其中，住宅销售额增长40.1%，办公楼销售额增长56.1%，商业营业用房销售额增长19.5%。
那么，在房地产江湖中，各家房企表现又是如何呢？
4个月前，法治周末记者盘点统计了13家上市房企在2016年第一季度的销售情况(详见《法治周末》2016年5月12日报，“恒大万科争榜首万达跌出前十”报道)。
这13家上市房企为万科、中国恒大、碧桂园、绿地控股(600606,股吧)、保利地产(600048,股吧)、中国海外发展、华润置地、万达商业、华夏幸福(600340,股吧)、金地集团(600383,股吧)、融创中国、龙湖地产、招商蛇口。
统计数据显示，无论销售额还是销售面积，13家上市企业除万达商业外均表现增速明显，恒大万科“房企一哥”之争亦隐现。
那么，6个月过去了，各大房企在地产市场中的成绩又出现了怎样变化呢？据此，法治周末记者参考各房企发布的公告以及第三方数据，梳理了13家房企在2016年1月至9月的销售情况。
恒大赶超万科“痛失”一哥之位
在房地产的江湖，万科一度被业内视为“房企一哥”。
然而，万科的这一位置却遭到了恒大的挑战。从截至到2016年9月的销售数据对比来看，万科的位置已经不保，并被恒大取而代之。
统计结果显示，万科前三季度销售金额为2629亿元，同比仅增长46.83%，已位居行业第二名。而作为万科强有力的竞争“劲敌”恒大则表现不凡。
恒大的业绩财报显示，2016年前三季度实现销售额2805.8亿元，同比增长117.9%，位居行业第一。在销售额方面，恒大比万科多出实现销售额176.8亿元。
与此同时，如果从销售面积来看，恒大也已然超过万科。
统计结果显示，恒大2016年前三季度实现销售面积3457.7万平方米，万科则实现销售面积1992.1万平方米。在销售面积方面，恒大比万达多出1465.6万平方米，是万科的1.74倍。
实际上，恒大赶超万科的迹象在2016年前八个月的销售中就已露出明显的端倪。法治周末记者单独统计了万科与恒大在前八个月的销售情况。
数据显示，2016年1月至8月，万科实现销售面积1778.7万平方米，实现销售金额2375.2亿元；同一期间，恒大实现销售面积2941.9万平方米，实现销售额2330.6亿元。
这意味着，如果从2016年前八个月分析，恒大在销售金额方面与万科仅差距1.88%，为44.6亿元；而从销售面积方面比较，恒大比万科多出1163.2万平方米，是万科的1.65倍。
“恒大赶超万科，实际上和恒大项目的城市分布有很大的关系。”上海（楼盘）易居房地产研究院总监严跃进向法治周末记者解释，“恒大包括郑州（楼盘）、天津（楼盘）、合肥（楼盘）等城市项目的销售业绩不错，这容易带来整个集团销售业绩的提升。另外，恒大部分三四线城市的项目也是当地的改善型的物业，今年房价上涨后，此类三四线城市的购房需求积极释放，也对于恒大业绩的提升有积极的作用。”
此外，在严跃进看来，万科宝能股权之争也在一定程度上影响到了万科的销售。
“房地产市场优胜劣汰加剧，强者恒强大者愈大。今年以来，万科和恒大加速快跑，进一步拉大了与原本同属第一军团的其他千亿房企的距离，反映了行业集中度进一步提升，‘万恒争霸’的行业格局日渐清晰。”中研普华研究员李奔对法治周末记者说。
万达销售萎靡金地跌出前十
万科惨遭恒大的夺位，而它的另一位万姓兄弟在地产销售方面的表现同样显得更加“落魄”。
万达商业成为13家上市房企中唯一在地产销售中下滑的企业。
统计数据显示，万达2016年前三季度实现销售面积为869.2万平方米，同比下滑18.32%；销售总金额为783.2亿元，同比下滑16.6%%。
“这与万达的转型有关。万达商业转型使得传统的地产投资和销售其实是面临一定挤压的。”对于万达地产销售的下滑，严跃进解释。
2014年1月，万达集团董事长王健林在作2014年工作报告中宣布万达第四次转型计划，这次转型主要内容是转向服务业为主的企业，包括万达集团的转型和万达商业地产的转型。
今年年初，王健林更是宣布将房地产销售目标下调40%，由2015年的1640.8亿元调整为1000亿元。
“以商业地产为主的万达集团遭遇商业市场冷待，万达开启轻资产转型并增加体验式消费布局，规模方面已力不从心。2016年万达下调房地产收入目标达640亿元，但需保持利润的增长。从这一点来看，万达出现销售下滑也是意料之中。”李奔说，“当然，在王健林对外宣布改革转型的同时，万达大规模兵力早已开始冲锋，2016年将是‘先头部队’出成绩的一年。”
在严跃进看来，万达地产业务“出现下滑也是调整过程中需要防范的风险。万达本身重心也在朝文化旅游产业转型，对于地产业务来说，后续更多地是希望支撑万达的文化产业转型，所以投资重心转变，业绩也会有波动。”
“但万达对于这一方面的数据并不会有太大的顾虑。大体上说，文化等产业后续培育成功后，相应的地产投资收益会继续上升，因为两类产业可以发生反哺或互补的效应。”严跃进说。
值得一提的是，由于万达战略调整，2016年一季度其销售金额仅为152亿元，被金地集团挤出前十。然而，万达在2016年前三季度的销售表现中却成功回归十强。
统计数据显示，金地在2016年前三季度实现销售面积466.3万平方米，实现销售额721.1亿元。在销售金额上金地在13家上市房企中的排名为第11名。
此前，金地凭着强势的增长在第一季度表现中抢占了万达的位置，挤进前十。而这一次，万达“以牙还牙”，万达在13家上市房企的销售额排名中上升至第十。相反，金地集团跌出前十。
房企销售较第一季度增速放缓
值得注意的是，从2016年前三季度来看，各大房企明显较第一季度增长表现出放缓趋势。
在2016年第一季度13家上市房企的盘点统计中，共计有4家房企的销售金额增幅超过100%，即金地集团增幅206.5%，碧桂园增幅162%，保利地产增幅131.35%，恒大地产增幅115%；另有4家房企销售金额增幅在70%至100%之间，即龙湖地产增幅85%，绿地集团增幅80.8%，融创中国和华润置地均增幅73%。
然而，2016年前三季度却出现了不同。
统计数据显示，13家上市房企中销售金额增幅超过100%的房企由4家降至2家，为碧桂园增幅158%，恒大增幅117.9%；增幅在70%至100%之间的仍为四家，为华夏幸福增幅98.95%，融创中国增幅98.89%，龙湖地产增幅85.54%，金地集团增幅84.66%；这其中，华夏幸福、金地集团替代了绿地集团(增幅降至27.58%)和华润置地(增幅降至25.78%)的位置。
“从实际情况看，销售快速达标，既源于市场销售面积的上升，也源于价格的上升。所以销售额提升的节奏会比较快。”严跃进解释，“另外部分房企销售业绩放缓，或和楼盘供应不连续有关系。虽然确实存在部分楼盘捂盘惜售的现象，但属于个别现象。大体上说，业绩出现下滑应该是有企业营销和推盘不到位等原因。”
“目前，一二线城市拥有土地的企业增加供应的积极性不高、而三、四线库存依然高位，这些因素导致去库存难度加大。另外随着一二线城市地王潮全面出现，房价处于高位，按揭信贷短期急增，当前房地产市场风险正在增加。”李奔说。
