人口红利与工业化、城镇化红利，让中国商业享受了一个发展的“黄金十年”。那么，当这些红利渐渐失效，甚至，当一度的转型方向——互联网商业自身也陷入了增长乏力的困境，我们该怎么办？
对于商业人士来说，转型这个词并不陌生。从历史上看，国内外实体商业都曾经历过转型的艰难时刻，也有一些成功的经验可以借鉴。
在法国，自20世纪70年代以来，法国百货商场就面临超级市场、专业店和专卖店急速增长的挑战，百货商场的倒闭时有发生。然而，以巴黎春天(Spring)、老佛爷(La fayette)等为代表的大型百货商场却在逆境中发展。据法国经济观察中心的统计，法国大型百货商场2000年的营业额平均增长了5.9%。
当时，这些大型百货商场采取的办法是把自身的身价抬高，通过小店无法模仿的，必须要有巨大空间的文化和展示活动，树立起别人无法替代的品牌。在巴黎奥斯曼大街比肩而立的老佛爷和巴黎春天本身就是两块金字招牌，象征了巴黎的时尚和零售的繁荣。在巴黎的几家著名大商场里，汇集了世界最著名的服装、首饰、化妆品、鞋帽等的品牌。巴黎老佛爷每年必请巴黎著名的服装设计师举行展示会，甚至请他们专门为商场设计独家出售的系列时装。巴黎春天则在妇女高档用品和首饰上下功夫，并专门推出了7000平方米的高级体育服装精品店，汇总了250种各路体育名牌，以适应欧洲近年出现的运动服饰热潮。
“转型”如同“转基因”，无非是要把更强壮的新基因注入旧的机体，使其得到新的力量，成为可以适应外部挑战的新的物种。
与当年的法国百货商场一样，国内购物中心的领先者也想到了“转基因”：增加体验式业态的比重，树立线下消费的独特品牌优势，以吸引消费者。然而，随着各购物中心纷纷加大餐饮、娱乐、亲子等体验式业态比重后，又引起了新一轮同质化建设热潮。
实际上，如今中国实体商业与当年法国百货商场所面临的局面又有所不同，近10年来，国内的零售市场环境变化巨大，一方面是消费者购买习惯发生变化，另一方面零售业态呈现出多样化的态势——竞争既来自业态内部，又表现在不同业态之间。如果说，当年法国百货所面临的主要是专业店、专卖店等“小而美”实体新业态竞争的话，今日中国各大卖场的主要对手则既有来自线上的电商，也有来自线下多种类型同行的竞争。
此时的转型，不但比拼力量与决心，更比拼视野与眼界。购物中心完全可以眼界更开阔一点，打破不同业态之间的藩篱，让更多的新业态为自身注入新的基因。
2015年，RET睿意德曾发布过一篇《新兴业态研究报告》，报告中调查显示，包括保龄球馆、高尔夫球馆、艺术展览、医疗诊所等新兴业态，正在带动一些领先的商业地产项目朝多元方向发展，成为购物中心新元素。
其实，金融服务、电信营业厅、彩券等服务类业态在国外购物中心早已屡见不鲜，购物中心的功能早已经不再局限于购物，消费者开始在购物中心内寻求多种多样服务。在RET睿意德中国商业地产研究中心调研的国外优质购物中心内，平均每个至少拥有两个电信运营商、两个医疗服务商、两个金融服务商、1个彩券点和1个旅行社。
如今，经过一年的发展，小睿发现，新兴的业态正在遍地开花。国内外购物中心已经在越来越多地打造大量文艺类业态，如各类展览、剧院等。此类业态大多为购物中心自持，多属公益性质，因而租金较低或无租金。但在带动人流方面，文艺类业态尤其是各类展览却能带来20%以上人流量增长。
与此同时，成熟商家也开始利用这些新业态提供多样化服务。比如在保龄球馆、高尔夫球馆等设置休息区或餐饮区，在提升用户体验的同时也增加了盈利项目。特别是在高竞争态势之下，每一个购物中心都在想方设法扩充新业态来成为自身亮点以吸引客群，所以文化类、教育类、医疗类等新业态也变得越来越多。
在高大上的城市级商业供给饱和的同时，市场转向纵深化发展。中小体量、立足本地、主题聚焦、服务完备的特色购物中心将成为广为接受的新理性发展模式。对于购物中心来说，重要的是坪效，在这方面，不同的新业态有不同的作用。金融类、诊所类的业态流量虽然较低，基本能够带动的人流在100—500之间，但却有较高的承租能力和盈利能力，购物中心内医疗诊所平均租金可以到3-5元，金融服务平均租金为10-15元。在未来，旅行社、医疗诊所、金融服务以及彩券类等业态，虽对面积要求不大但承租能力很强，可以重点发展。而鬼屋、密室逃脱类的业态虽然租金只有2-3元，剧院类更低，却能够带来500—1000的人流量，作为主力店可带来更多的人流，在创造租金外也能够带来消费。
新兴业态未来一定会成为购物中心的主角，而如何平衡收益，如何将消费者吸引过来转化为购买力，则是需要购物中心运营者们重点去思考的问题。
在这里，小睿也总结了8种可以支持购物中心蓬勃发展的新业态，供业内人士参考：
1. 文创展览业态：引流利器
在国外，文创业态是许多大型购物中心的生命线，但在国内市场，文创类业态的存在方式都还不固定，如动漫展、摄影展、艺术展、慈善展等，离国外市场还有一定差距。
如今，文艺类业态如各类展览、剧院等开始越来越多地受到购物中心的青睐。此类业态大多为购物中心自持，多属公益性质，因而租金较低或无租金。但在带动人流方面，文艺类业态尤其是各类展览却能带来20%以上的人流量增长。数据统计显示，40.47%的消费者表示在购物中心看完展览会继续进行其他消费，52.56%的消费者表示看完展览偶尔会继续逛商场，展览在吸引消费者的同时也催生了消费者的消费需求。
这一方面反映出消费回归大众的趋势，更反映出生活美学的意识正在中国被唤醒。
例如，上海K11购物艺术中心莫奈特展期间日常营业额增长了20%，南京友谊广场名猫展同期营业额增长20%左右。同时购物中心将展览和各类消费紧密结合，如上海月星环球港（相关干货）在举办Hello Kitty 40周年全球巡展时，达到一定消费金额即可换取门票，取得很好效果。
2. 新兴运动业态：以小众带动大众
2008年中国奥运会前的运动行业一轮高涨是运动商品消费的风潮，但从此之后，中国传统运动店铺一蹶不振。但如今，生活方式升级的潮流和商场引流的需要，又将运动风潮重新刮入了购物中心。
此时的运动新业态已经与从前不同，运动场馆越来越多地承担了演绎、娱乐、展览、旅游等方面的功能，越来越多的购物中心纷纷引入运动娱乐品牌，创造个性化的服务，提供“意想不到”的消费体验，或是“水陆空”多栖发展：潜水、骑马、赛车、冲浪、设计、飞行……
如今，各种特色的运动场馆开始纷纷进驻购物中心，将小众的运动变成大众的时尚，也让购物中心变得更有“范儿”。
另一类新业态如保龄球馆、高尔夫球馆，也成为购物中心的盈利利器。保龄球馆、高尔夫球馆年均盈利分别可达到80万-450万元、100万元，而且这两种业态的发展空间仍然充足。与此同时，越来越多复合式经营模式出现，诸如在大鲁阁这类复合式球馆中，保龄球和高尔夫占比70%，餐饮占比达到20%。
3. 医疗业态：吸金潜力巨大
2016年，随着健康生活品质需求的提升，齿科、体检中心、中医养生将在国内购物中心更为盛行。市场调查显示，16%的医疗诊所选择进驻购物中心，这比2015年的5%大大提升。医疗诊所已经成为国外优质购物中心的必备业态，平均每个购物中心至少拥有2个医疗服务商。
医疗业态主要以专科诊所、体检中心、中医养生、医疗美容、月子中心5大业态为主。根据RET睿意德中国商业地产研究中心《新兴业态研究报告》显示，购物中心的医疗诊所已成为必备业态，一些成功的购物中心，平均每家至少拥有2个医疗服务商，购物中心内医疗诊所平均租金可以到3-5元。其中，齿科、体检中心、中医养生更受欢迎。
4. 书店业态：让精神回归
近年来购物中心的业态逐渐由商品集合向生活方式转变，对书店来说，进购物中心是一条很好的出路，但这个出路并非是单纯地将一个书店简单放进购物中心，书店的复合式经营足够吸引人才是其留下的前提。在购物中心的书店，卖书只是其中的一部分，商家更注重的是卖环境卖体验，增加留人的机会。
购物中心浮躁的消费环境，到处都是商品和人流，但是没有情调，没有安静。既然是消费生活，怎么能少了精神寄托的场所呢？书店恰恰弥补了购物中心最需要的灵魂—文化味道。书店主题化的运营还有助于给市民带来新鲜的购物体验，而在细节上的匠心独运则满足市民众多个性化的需求，这显然是实体书店向网络进行大反击的一大砝码。
将与书有关的延展品包装、串联起来，营造一种比单纯买书更让人赏心悦目的购物环境和氛围。购物中心的复合业态及良好的环境，有此类“体验式书店”足够的存在空间，同时，书店也丰富了整个商业项目的业态。因此书店与购物中心的“1+1”模式才会大于2。
5. 现代零售业态：开启自营模式
传统百货的问题症结就在于不掌握产品终端，二房东模式在供过于求的市场必然会被终端商品品牌跳开，没有独创的产品特色无以长久。
上世纪90年代中期，中国大卖场和超市等现代零售业态开始崛起，对百货业的冲击是非常大的。从表象上看，大卖场和超市只是改变了一下货架的展示方式，把柜台式改成了开架式，并且大量压缩了导购人员。但是从现代零售业态的总体战略看，他们对百货商店发起的攻击实际上主要着眼于两点：更低的零售毛利率和更快的存货周转。
如今这几年，百货业经过痛定思痛的酝酿转型之后，以百盛为代表的一批百货品牌又重新回到了购物中心的舞台，不过这回他们的模式已经从二房东变成了自营店，市场依旧火爆。
新近在上海开业的百盛优客城市广场，市场用人气和销售额投票，标志着新型百货业态的回归。
6. 社交互动业态：重拾线下社交红利
2016年，购物中心的社交化属性将被进一步强化。围绕地域范围的亲子社交、社交厨房、跑步俱乐部、工艺作坊、设计师社交圈等平台店铺，越来越成为一种时尚店铺。
这些店铺里，提供了培训、社团、商品销售、沙龙剧场等多样化的服务和活动设施，从而将人气通过强有力的社群组织紧密串联，构成了一个城市的社交平台。
7. 真人游戏业态：让新技术为我所用
以20-35岁白领阶层为目标客群的密室和鬼屋正在更多地走进购物中心，多种不同规模主题房间的设置和灵活的票价组合模式吸引更多潜在消费者。由于消费群体的固定和市场容量有限，密室和鬼屋往往被打上“短命”的烙印。
但现如今各个密室和鬼屋积极引进各类“声光电”、甚至是当今较热门的VR高科技设备以增加用户体验，为了保持参与者的新鲜感和提升玩家体验，密室逃脱和鬼屋内的各类“机关”均会定时更换。密室逃脱平均逃脱率在18%，巧妙的利用消费者不服输的心理，吸引消费者进行多次消费。
另外，由于这类业态游戏设置中需要各类团体分工和协作，受到了各大企业团体的青睐。购物中心内规模较大的密室逃脱年平均盈利能达到200万-500万，鬼屋年盈利也能达到300万左右，密室和鬼屋成为购物中心内最赚钱业态之一。
8. 幼儿园业态：孩子玩耍，父母逛街
过去5年间儿童业态快速增长，在购物中心占比由5%上升至15%。除了零售、娱乐、教育等，属于生活服务类的幼儿园、托儿也成为了购物中心新兴业态。
像在美国、日本等一些国家，一些写字楼里会针对孩子不到上学年龄的父母提供托管儿童服务。日本购物中心引进幼儿园、托儿所也并不少见。为应对都市内幼儿园、托儿所数量的不足，2014年底日本永旺在旗下购物中心开设首家保育所，不仅面向社内员工，同时也开放给大众，并计划在2018年春之前实现全国48都道府县的购物中心均引入该措施。
将孩子托管在购物中心的保育园，不仅为职业女性解决了育儿难题，同时也可以引导“孩子玩耍、父母逛街”的新消费模式，父母在购物中心里轻松地购物吃饭看电影，而孩子也能在安全的环境下尽情玩耍。
新兴业态的入驻，让购物中心摆脱了单一化、同质化的购物体验，大大增加消费者的消费体验和消费黏性，增加了购物中心的营收。更重要的是，购物中心中的这些“新基因”，把许多原来专业人士的“小众游戏”，变成了人人都可以体验的大众消费产品，从这一点来说，其价值已经远远超出了购物中心自身，具备了更广泛的社会意义。
