从困难老国企济南染织厂转型升级而来的中恒商城，22年来一直固守济泺路本部发展，同时期的银座、华联、贵和等都开出很多分店，它却从未“越雷池一步”。不过最近，中恒一反常态，在实体商业整体不景气，很多都战略收缩的背景下，出人意料地在历山路家乐福超市下面，开出22年来首家分店。
中恒选址的这个地方曾尝试过家电、电动车大卖场等多种业态，均以失败告终；周边老东门附近的小商品业态，也是经营惨淡。中恒商城异常举动的背后，有着怎样的商业考量和逻辑？23日，记者进行了多方调查。
初次试水历山路上开分店，多是20余平方米大铺
“咦，中恒怎么在这里开分店了，以后买小商品，可算方便了。”23日中午，正值周末，逛历山路家乐福超市的人比平时多了不少，朱女士看到一楼空了很长时间的铺位变成了济南中恒商城历下店，很是惊喜。
记者注意到，中恒历下店与其本部业态布局区别很大：首先单个商铺面积较大，基本都在20平方米以上；其次商品也要比本部显得高端一些；再次，儿童用品、办公用品、文体用品等占了相当比例；最后，眼镜店、餐饮店、海参店也夹杂其中。
“经过一段时间运营，客流比刚开始多了不少。”一家文具店老板称，他相信经营前景会越来越好。
不过一个事实是，自从家乐福2004年进入济南，在此二三楼开出首家店，就再也没开出第二家。据家乐福一名前员工介绍，没开分店的真正原因是这家店经营不尽如人意，总部对济南再开店没有信心。
家乐福经营状况一般，也间接累及一楼，中恒历下店现址此前曾多次更换经营业态：首先是国美电器，2005年在此开店，之后业绩一般关店；接着是电动车大卖场，也是草草收场；李宁服饰狂甩库存时，也曾租用该地方……
差异互补开设土产杂品区，填补老东门缺失空白
“这个地方的确换过很多经营业态，都没做起来，我分析原因，主要是没找准定位，没有与家乐福形成互补，共同把这个小商圈做起来。”济南中恒商城总经理刘磊在接受记者专访时说，历山路离泉城路商圈很近，必须与它拉开层次。举例来讲，泉城路银座、贵和、恒隆、世茂聚集，都是中高档消费场所；在历山路，就得搞点平民化的、接地气的，而这正是中恒商城所擅长的；另外在经营商品选择上，也尽量与家乐福形成差异，因此历下店应该有生存空间。
不过，就在不远处的老东门商圈，也曾搞差异化，鼎盛时期聚集着老东门万货汇、东门DM小商品市场、黄金燕福等市场，商品品类和档次上与泉城路拉开距离。最终的结果是，在今年，东门DM关门、黄金燕福转型、东门服装城大面积空铺……
“这些市场有个共同点，就是服装占了相当一部分比例，都干一样的东西，竞争自然激烈。”刘磊说，中恒则不一样，22年来服装在中恒占比一直不到10%。在中恒历下店，刘磊也准备套用这一思路：“目前开业的只是一楼3000平方米，最晚年底，地下一层1800平方米也会开业，这里都是10多平方米的小商铺，总共100多个，主要经营土产、杂品、塑料、庆典用品、小收音机等，真正体现中恒特色的东西搬过来。”未雨绸缪 本部升级大势所趋，开店更为“探路子”
目前电商攻势凌厉、房租又高，正是实体商业最困难的时候，“聪明人”都在战略收缩；而中恒商城经营22年，在实体商业最辉煌的时期都没开一家分店，何以在此时逆势开店？
“坦白来讲，更真实的目的是探路子。”刘磊说，中恒前身是老国企济南染织厂，上世纪90年代初期陷入困难，1994年开始转型做商业至今。
近些年来，随着市场发展需要，虽然也在改造，但都是小修小补，并没有大的实质性变化。“我们地处济泺路与北园大街交汇处，已成为市中心，升级改造已是大势所趋。”刘磊说，必须未雨绸缪，做些准备。
事实上，济南与中恒差不多的市场，近些年来悉数进行了大规模改造升级，比如前面提到的老东门小商品市场，2014年升级为老东门万货汇；2011年，西市场也启动了升级改造，简易大棚式市场成为商业楼；新世界商城今年改造结束，重新开业；泺口服装城更是一直在建大楼……
“老市场改造，一个最大的风险是得停业。”刘磊说，一旦停业，商户必然会分流到其他市场，等你改造结束再开业，怎么着也得一两年，届时还得重新招商，商户就不一定能回来了。有了同行的教训，刘磊想出的办法是，本部要大规模升级改造可以，但前提是必须先找到商户能落脚的地点，整体搬迁。这样一来，商户基本不会流失，新市场人气还有保障，老市场也可以放心改造。
多方尝试 济泺路原址或将建商住综合体
“我们这个企业还不同于普通市场，比如西市场、老东门，背后是独立公司，基本没有人员负担，可以放心停业改造。”中恒商城另一位相关负责人王先生说，中恒则背负着太多历史包袱。据透露，2007年，中恒改制结束时，还有1200多名下岗职工需要定期发工资、交保险；近些年来，大部分人退休，进入社会统筹，但到现在，还有400多人需要养活，一旦停业改造，这部分人生活保障是问题。
“但是，升级改造是大势所趋。”刘磊说，近些年来，他一直在寻找洽谈适合搬迁的地点，比如无影山路与清河北路交汇处的环球城、高新区会展中心附近、从滨河集团拿地新建商城、与银座合作开发生产路荷花园大酒店、从西城集团拿地等。
目前来看，从济南西城拿地相对靠谱一些，在宜家地块以北，正在建设的西城会展中心附近，70多亩地就可以。“尽管该地现在人气还没起来，但西部居民楼众多，人在陆续入住，总有一天会起来。”刘磊说，但这一项目并未完全敲定，他还得尝试。
其实，刘磊还有新的想法，济南华联在社区大规模开设华联鲜超便利店，主打蔬菜等生鲜品吸引人，靠的是其前期大超市积累的供货商资源。中恒22年来，也积累了3000余家商户，10大专业批发市场，也可以在社区开设四五百平方米的便利店，销售中恒商品，如土产杂品、电工电料、拖把灯泡等生活所需，也能吸引人气，并实现多地开店，迅速复制扩张。
至于中恒整体搬迁之后济泺路原址干什么，刘磊表示，这里占地80余亩，建商住一体的综合体，应该没问题。
