2016年上半年，中海地产利润同比增长20.6%，达到196.9亿港元，稳坐行业龙头宝座。减去物业重估公允值带来的净利，仍是万科53.51亿元的两倍多。同属千亿军团的恒大上半年的利润是20.17亿元，中海的利润是恒大的6倍多。华润、碧桂园等的上半年利润也同样不到中海的一半。
这是中海连续第7年中期净利率保持25%以上的高水平。2015年中海销售净利率为23.8%，比万科销售净利率超出了10个百分点之多。
为什么中海的净利率这么高？明源君认为，是因为中海在融资、拿地、开发建设等各个阶段……都有自己特别的秘诀，下面明源君分别来说。
融资成本超低，在起点上利润就比别人高
明源君认为，中海的融资有几个优势：
1、有香港海外融资平台；2、有国企身份，容易获得高评级；3、长期的低成本高利润、财务稳健的形象，净借贷比长期控制在40%以下。
中海2005年即获得穆迪和标普同时给予投资评级。
2012-2013年，中海在香港发债券融资，5年期的债券票息仅为3.375%，而龙湖、金地、世茂等在香港融资利息要在6%-9%，融创的债券利息在10%以上，而华润、招商等国企地产巨头发债券的利息也在5%上下。
2016年8月，中海发行了60亿元的公司债，其利率下降到了3.10%，目前中海的加权平均借贷成本大约在3.97%。而2016年上半年恒大银行借款利息为8.46%，发行企业票据和企业债成本在8%-15%之间。
融资成本低，等于从起点开始，利润就比别人高。
中海的拿地：一二级联动、精选城市不恋战、逆周期操作、不同来源的土地区别对待
土地成本约占项目总成本的30-35%左右，中海地产在拿地方面主要通过以下一些办法降低成本。
一二级联动获得低成本土地
中海的母公司——中国建筑，从2006年开始，就在国内数十个城市圈下许多土地进行一级开发，这就意味着中海地产作为子公司，有更多的机会获得低成本的土地。
中海对中建地产、中信地产等股权的陆续并购，也使其获得了大量北京、上海、广州等一二线城市的土地储备。
精选城市，绝不恋战，打完就走
中海每隔5年，就会重点选择几个城市，作为下个阶段的主战场，依靠重点城市高回报高收益来增长规模，而不盲目增加城市。选择城市的标准，就是认为这个城市的城市化将进入高峰期。
明源君觉得，重点选择城市，并不少见。但中海不同于别的房企的地方在于：不恋战，只要觉得这个城市不行了，立刻就走，还把把整个城市公司的人调到外地去，并不维持城市公司的所谓“规模”。
举例来说，在2003年前后，中海选择了苏州、成都、佛山三个二线城市。2010年以后，中海选择沈阳、济南等二线城市作为下一个突破点，同时回归北京和上海。同期则调成都和深圳公司人去外地，缩减公司规模。
这是纯粹的投资思路，打完就走，好的时候再回归。明源君觉得，这种决断和舍得的魄力，很多公司没有。
利用国企身份，只拿城市中心的熟地
中海只拿城市的熟地，一般都是市区乃至核心地段，其前期费用远低于郊区生地。而万科，往往只能拿郊区的生地，依靠产品创新做突破。
中海能拿到这么多熟地，主要是因为其国企身份不会引发国有资产流失审查，而其母公司中建在给各地作基础建设时，地方政府往往用土地抵偿工程款项，中建再流转给中海开发。
擅长逆周期操作，淡市买地，旺市卖房
中海地产实行逆周期拿地的操作策略，选择在房地产周期的下降周期拿地（最典型的是2008年对光大地产的大手笔并购拿地），此时土地市场热度有限，土地溢价率可控；然后在下轮上升周期内尽快完成销售（最典型的是2012年市场回暖势头刚出现，中海销售目标即上调25%，及时调整市场策略，加大推盘力度，并提前完成）。
明源君认为，要做到这一点，房企需要对市场趋势判断得非常准。中海无疑在这方面有过人的能力。
布局主流区域，做中高端产品
2015年年报数据显示，2015年对中海业绩贡献度最高的依然是长三角、环渤海和珠三角，三大区销售额合计占比超过69.1%。
从产品线来看：中海地产推出的热销项目中，中高端改善型项目占了六成以上。
不同时段、不同区域、不同来源的土地，都有针对性的控成本办法
对旧城改造地块，中海会积极与政府协商，争取尽可能的优惠政策，比如税收返还、高容积率等等；其它发展商转让的地块，则尽可能延长付款期限，降低资金成本……
中海的建安成本控制：自己设计施工、做到最省最快、整合产业链赚取开发环节的利润、做商品而不是做艺术品
很多人可能知道，中海是做代建起家的，所以其工程管理能力本来就比很多企业强。
