四川一商业管理公司老总谈“商业地产的运作”

随着住宅开发利润日渐微薄，众多开发商把目光转向了高利润的商业地产开发，商业地产投资不断升温。2003年被称为商业地产年，2004年商业地产投资热潮还将继续，因为多个商业地产项目的成功运作，使开发商获得了丰厚的回报。
　　
　　“四川首届房地产核心影响力推介年会”在京隆重召开之际，记者就商业地产的若干热点问题采访了四川居家乐商业管理有限公司孙洪总经理。
　　
　　商业地产的定位
　　
　　孙洪认为，就商业地产定位问题，很多专家讨论要如何走差异化、专业化道路、更新经营理念等等。但他们忽略了时间介入的问题，就商业地产定位本身而言，应该是在项目立项之初就必须进行的。社会分工越来越细，地产亦然。地产市场的细分是最基本营销策略，每一个企业都需要对自身进行定位，在自己所擅长的细分市场中建立竞争优势。因种种原因，立项之初大多开发商不愿意请专业公司介入，就市场定位、商业规模、平面布局、进出通道、楼层高度、楼层数量、电梯等配合设计院进行规划和设计。待房子造好再来规划，其实是得不偿失，造成大量时间、资源和资金的浪费。
　　
　　商业地产的规模
　　
　　很多开发商们在各种不同利益的驱使下盲目追求数字上的第一，渴望成为雄霸一方的航母。不知他们是否知道没有驱逐舰、护卫舰、供应舰、水下潜艇的保驾护航的航母是不堪一击的，维持一个航母战斗群的费用是巨大的天文数字。孙洪说，纵观商业地产的开发尤其是二级城市，不少号称航母的项目都举步维艰，规模远远超过市场承载力。商业地产定位的实质应该是寻找到市场的空白点，去满足市场的需求。脱离客观现实的空中楼阁是无法在残酷的市场竞争中生存下来的。
　　
　　商业地产的多赢模式
　　
　　不少曾经轰动一时的商业地产项目在后期的经营管理上频频告急，年轻的商业地产开发已经显现出危机，我们发现在众多的商业地产项目开发和经营过程中，许多开发商对项目前期的包装、宣传非常重视，因为多方面的原因对后期经营管理就不太重视。经常出现开发商功成身退，投资人被深度套牢，甚至开发商自己都无法全身而退的现象。真正实现了开发商、投资人、经营者、管理者皆大欢喜的商业地产项目屈指可数。大家都知道只有一个赢家的游戏是没有人玩的，商业地产的开发经营到底有没有一个多赢的模式？商业地产是开发商、投资者和经营者三合一的有机整体，是一个不可中断的链条，开发商不能只管卖商铺，同时要为投资者和经营者留下利润空间，商业地产才能顺势起飞。
　　
　　商业地产的地段
　　
　　谈到地段时孙洪认为，在房地产开发上有极其重要的地位，特别是商业地产。不少人认为，地段就是商业地产开发成功的唯一法宝。于是很多开发商不惜重金以求在市中心买得地块，但也有市中心“旺铺”门可罗雀的。在重视地段等硬件配套的同时，更应该注重在软件配套上下足工夫，例如配以完善的视觉识别系统等。
　　
　　商业地产的业态
　　
　　什么样的业态是适合进底商的，什么样的业态是适合进商场的？孙洪说，商场中一层摆什么，二层摆什么，这都是有商业规律的。百货业的商业布局都惊人地相似，第一层化妆品、珠宝，二层女装，三层男装，五层美食，为什么会雷同？再比如社区底商，只适合频繁消费的、小额的、同质化的商业业态。因为没有一个人会为了买一包烟跑到5公里以外，在楼底下买的和5公里以外买的是同样的一个东西；反之，也没有一个人会在自己家的楼底下买冰箱彩电和名贵的时装。可见，遵循一定的商业规律，可以避免资源的浪费。
　　
　　地产和商业的对接
　　
　　研究商业业态的规律、业态的变化，研究商业与房地产的结合，是目前摆在开发商面前、商业管理公司面前最棘手的问题。
　　
　　孙洪认为，未来商业管理公司是既懂商业运作又懂房地产运作的专业公司，为开发商提供包括商业前期顾问、策划营销、出售出租的完善的服务流程，在项目立项之初就介入，告诉开发商应该建多大的商业，商业业态如何搭配，甚至建立并发布商铺指数，帮助开发商实现商业与房地产最有价值的对接。 （消息来源：华西都市报 记者胡龙友）