随着城市的外扩，石家庄商业地产也随之“遍地开花”。商业综合体由原来的以中山路沿线为中轴线，近几年也发展出万达商圈、新火车站商圈、西美商圈等新的消费商圈。越来越饱和的商业综合体的建成，也在考验着开发商的运营能力。于是，便有了大洋百货的“先前夭折”，有了百盛的“败走石门”。
正是因为有了“前车之鉴”，在商业地产的开发中开发商纷纷在探索“解围”之道，“主题化商业”成了不少开发商采用的差异化运营模式之一。教育综合体、商务综合体、文化体验式综合体等应运而生。从当前的情况来看，石家庄主题化商业的运营还处于摸索阶段，未来发展如何十分考验开发商的运营能力。
从综合体 向主题商业转变
前几年，石家庄商业地产曾经历了高速发展的阶段。统计显示，2013年前后，石家庄的商业用房的供需比例曾达到严重失衡的5:1。在这之后，商业地产经历了一段较长的“库存消化期”。部分招商较好开门营业的商业综合体中，有些逐渐立稳了脚跟，也有一些难扛住竞争压力遭遇“闭店”。
同质化的竞争是很多商业地产难以经营下去的重要因素。谈到商业综合体，大多可以用“吃、住、玩、购”等来概况，似乎各个综合体在定位上“傻傻分不清楚”。同质化的定位，密集的建造，让不少商业综合体进入了招商难、运营难的怪圈。
商业地产的困境，让开发商纷纷寻找“新思维”，以期通过差异化经营实现“突围”。记者调查发现，在安居客、58同城、赶集网、石家庄买房网等平台的房源显示情况来看，近几年石家庄就有不少开发商开始打造主题化商业，比如华强广场推出的商铺化公寓、幸福城推出的儿童主题购物中心等。主题化商业因为对产品使用功能的明确，让投资者的经营风险相对降低，受到了投资者的关注。
让差异化成为常态的经营模式
从石家庄目前的情况来看，很多主题化商业还处于摸索阶段。除了前期的产品定位、产品招商外，后期的长期运营和持续盈利是对开发商更大的考验。差异化成了主题化商业能否成功的关键所在。
差异化运营模式，则需要对市场有充分的了解，根据消费群体、顾客需求、地理位置等来定位产品。比如，近几年，随着二孩的全面放开，不少开发商纷纷看好了教育产业，于是儿童主题商业走热。一些教育综合体、一站式儿童体验式综合体、儿童主题购物中心也取得了不错的效果。
某商业地产负责人表示，“主题化商业能否成功，除了定位差异化外，还有品牌差异化，甚至细致到元素差异化，并且这个差异化应该是持续的。因为如果在一个城市，你一旦差异化，主题化做得非常成功了，可能在一两年内，很多购物中心会模仿你。为此，在整个的运营中，一定有一个动态的概念，根据市场随时做一个差异化和主题化的调整，使差异化成为常态的运营模式。”
主题化商业还有很长的路要走
作为一个比较新鲜的事物，主题化商业给商业地产的经营提供了很好的发展思路。但也有业内人士表示，主题化商业对开发企业提出了更高的运营要求，毕竟主题化商业相当于开发之初就圈定了产品范围，与综合体比较起来，似乎“路子更窄”，对开发企业而言还是有一定风险的。
为此，不少业内人士表示，石家庄主题化商业的发展还有很长的路要走，也难免在发展的过程中面临各种各样的问题。如何在招商后实现投资商和开发商利益的合理分配，如何与普通商业综合体和其他主题商业体现差异，如何长期的保证客流量等等，这些都是需要考虑和解决的问题。
对投资者而言，无论是投资传统的综合体还是主题化商业，均需要谨慎。除投资时机、预期收益、回本周期这些需要考虑外，建议投资者在出手前，对项目本身、开发企业实力、区域经济社会发展状况和政府规划进行全方位的考量之后再做决定。
