编者按：山东古为齐国鲁国的土地，故称“齐鲁大地”。在齐鲁商史承下，近年来山东商业地产发展异常迅猛，综合体项目建设如火如荼，无论是本土老牌商业顺应时代，积极谋求转型发展，寻求更多的发展，还是外来大牌开发商强势来袭，纷纷进驻山东开拓疆土版图，一派高歌猛进的景象。
11月30日，由商产网主办的2016齐鲁商业地产发展论坛将在山东青岛隆重召开，论坛以儒商论道——转型与融合•共谋未来”为主题，围绕当下针对齐鲁商业地产的转型与融合的方向进行深入研究。在此之前，商产网针对山东主要城市的商业市场与商业项目两个方面进行切入，探寻齐鲁大地悠久商业史。
山东，神奇的齐鲁大地。文有孔子、孟子创立的儒家文化及墨子的墨家思想，武有齐桓公、管仲、孙武、孙斌等大批名人志士和梁山好汉。商业方面，凭借相对较快的经济增长及良好的投资环境，山东商业地产正成为开发商竞相争夺的“新宠”。近年来，除了银座、贵和、利群、华联等为代表的本土的商业龙头镇守市场外，还有万达、凯德、华润、恒隆、百盛、绿地、世茂、保利等外来开发商纷纷进驻，演化为“百花争艳”的局面，一场宏阔的未来图景正逐渐拉开。
市场上从来不缺少商业项目，缺的是真正优质的好项目。在山东商业地产行业，以济南和青岛为代表的两个“城市巨头”可以说撑起了省内商业地产的品质，纵观其发展，我们能看到山东商业地产的色彩斑斓。
济南：本土商业逆势而上，外来新秀迅速崛起
作为山东省的省会、全国十五个副省级城市之一，济南城市核心商业发展较早。1904年，济南开辟商埠。当时，位于胶济铁路线上的老济南火车站是最繁华地方，集中了洋大戏院、山东宾馆、老电报局，还有商埠区最高的建筑——经二路邮政局，建国后，济南第一百货商厦、万紫巷商场、亨得利表行、经二纬四路商业区也坐落在这里，延街商铺林林总总。
改革开放以后，与很多城市一样济南也涌入了改革的大潮中，商业经历了大刀阔斧的变格。以济南百货大楼、济南第一百货商厦、济南人民商场为代表的国有制百货公司奠定了济南商业的新标地。而大观园、西市场等解放前就兴起的商业区也改头换面重新焕发生机。
进入21世纪，济南的商业得到突飞猛进的发展。大润发、沃尔玛、家乐福等一大批外资零售相继落户济南，带来新的商机。而银座、贵和、华联为代表的商业巨头面对激烈的竞争，逆势而上，以稳健的发展步伐在当地占有自己的一席之地。已经有十七年历史的贵和购物中心曾是济南品牌档次最高的购物中心之一。2013年9月贵和购物中心以全新的现代建筑形象亮相，同时将LV、TODS、Ferragamo等国际奢侈品牌引进，更是稳固了它在泉城济南高端奢侈的地位。此外，2014年12月开业领秀城贵和购物中心，带来迪卡侬运动概念店、耀莱成龙国际影城、世纪星滑冰俱乐部、北京华联旗下BHG大型生活超市四大主力店，给泉城市民带来了全新的购物体验，构筑济南区域新地标。银座自1996年在济南开设第一家百货店以来，经过多年的发展，在全国已经拥有了多家大型百货商场。位于泺源大街上的银座商城也是其最具代表性的精品百货店，汇聚了GUCCI、PRADA等众多国际名品，成为济南一颗最耀眼的明珠。而济南华联，面对外来与本土商业竞争带来的双重压力，一直默默耕耘，在稳扎稳打的基础上，不断探索和深耕济南西部商业市场，成为独树一帜的典范。
随着城市不断开发与拓展，商业地产的发展也随之扩张。2010年，济南第一个大型商业综合体——万达广场的开业，大大提升了当地的商业水平，促进了消费升级。紧接着，恒隆、世茂、华润、绿地等名企纷纷抢滩进驻，进一步改写了济南的商业格局。泉城路是济南最繁华的中心商业区，作为济南传统的商圈向来不缺人气。2011年8月，香港恒隆集团在内地兴建的第四个商业地产项目，济南恒隆广场（相关干货）泉城路开业，济南首个真正意义上的shopping mall，恒隆广场集精品超市、名品名牌、豪华影院、世界餐饮等于一体，网罗了国内外300多家品牌店铺，其中超半数为国际时尚品牌，且40%以上为初次进入济南。与恒隆相比，相隔不远的世茂国际广场于2014年5月携H&M、C&A、GAP、COSTA COFFEE、小城故事等多个时尚、餐饮品牌亮相，为本已繁华的泉城路注入更加璀璨的时尚潮流元素，也改变了泉城路商业街东冷西热的商业格局。
无体验不商业，传统的零售为主导的商业地产已转变为体验式消费为驱动。2016年6月18日，济南高新地区首个真正意义的体验式购物中心，济南高新万达开业，项目汇聚183家品牌商家，其中28个为首入济南品牌，为济南消费者带来集购物、休闲娱乐、餐饮与一体的全方位消费体验。万达影城、宝贝王、苏宁易购、PLAY1家庭娱乐中心、圣豪超市、迪卡侬、优衣库、婴贝儿、鼎龙健身将作为主力门店进驻。此外，济南高新万达广场打造了山东首条室内特色主题餐饮街区-泉城印象，将为泉城消费者带来一场美食盛宴。
已开业商业项目努力经营，各显神通，未开业项目蠢蠢欲动，整装待发。据了解，随着城市化进程加快，济南仍在加大商业项目的招商引资力度，接下来济南市场还将有聚隆广场，保利中心、麦德龙，宜家等多个大型商业体即将入市。其中，济南宜家家居商场为宜家布局山东山东省首家门店，项目位于西客站片区核心区，二环西路高架以西、烟台路以北，总建筑面积58519平方米，总投资约9亿元，预计2017年8月底开业。
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青岛：商业地产一骑绝尘 大体量综合体相继亮相
山东省的另一个“城市巨头”，从GDP来看，万亿级别的青岛已经超过济南，凭借较强的消费能力和优质的商业环境，青岛的商业地产有一骑绝尘之势。据据不完全统计，近两年间，青岛市区陆续开业的商业项目接近 20个，在青岛商业发展史上可谓前所未有。而在2016年新开业商业项目数量与质量方面更是有不俗表现，有金鼎广场、金狮广场、银座中心、凯德·Mall新都心、双峰商业广场等在内的多个大体量商业综合体亮相。
一个月前，利群集团最新旗舰店——利群金鼎广场正式开业，成为崂山区商业新地标。项目总建筑面积约24万平方米，其中商业面积10万平方米，地上七层，地下四层，是集高端百货、5A级写字楼、高端住宅为一体的商业综合体项目。其中，购物中心餐饮面积1.5万余平方米，汇聚各类餐饮品牌三十余个。娱乐方面，引入利群自主经营的“华艺国际影院”，以及新华书店全新体验店“涵泳复合阅读空间”。
利群金鼎广场的开业，给一街之隔的金狮广场带来莫大的压力。同为商业综合体，主打“轻快·慢生活”的金狮广场于今年6月18日率先启幕，它是中国百盛正式涉足商业地产的首个项目，是百盛集团打造以消费者为核心的战略转型的重要举措及在中国市场开拓创新的又一个里程碑。百盛超市、上影影城、号称最安全的韩国Pororo主题乐园等主力店已进驻，还有CHANEL、HOPELAND儿童职业体验馆、金宝贝、海马体照相馆等品牌和鹿港小镇、翡翠小厨、东来顺、DQ冰淇淋、Zoo Coffee等餐饮，引入业态零售占38%，餐饮及娱乐体验类50%。
此外，今年6月28日，凯德集团开发的第100个商业项目，凯德MALL·新都心开业，并亮出了一套新式武器——智慧MALL，通过抓住80、90后和中产阶级“主力客群”的消费特征，进行业态与品牌组合创新，为青岛消费者带来全新的购物体验，成为青岛时尚、文艺消费聚集地。项目总投资约4亿，商业面积15.7万平方米，是目前为止青岛新都心区域面积最大的商业综合体项目，除了CGV影院和丽达精品超市两大主力店，韩国DUDA主题乐园、西西弗书店等特色商业均已进驻，还有快时尚UR、热风等品牌。整体业态比例为餐饮35%，零售40%，服务配套25%。
作为青岛商业的后起之秀，全国最大、店铺数量最多、业态品类最齐全的青岛万象城于2015年4月开业。项目9层垂直空间，规划停车位3500个，引进近500家零售品牌，1/3属首进青岛，从四大主力店升级至八大主力店，引进了百盛、Ole’超市、冰纷万象滑冰场、CGV、方所、FamilyBox、JOYPOLIS、四海一家八大主力店；还有70家国际一线品牌、60家餐饮品牌、30家儿童品牌。青岛万象城成为标志性时尚商业新地标，开业起就开始引领城市时尚消费，为岛城市民带来健康、时尚的全新生活方式。
同年开业的还有麦凯乐新都购物广场。11月6日，新都心的商业“领头羊”—— 麦凯乐新都购物广场于开幕。它集购物、美食、娱乐、休闲于一体，引进FILA、MLB、阿迪达斯、Teenie Weenie、飞鸟与新酒、罗德斯兰、福芬、周大福、周生生、ADIDAS KIDS、nike kids、paw inpaw、丽婴房、乐高玩具等多个国内外一线品牌，填补了新都心大型商业综合体的空白，将成为岛城新的商业活动中心。
从上世纪八九十年代到现在，青岛的商业、商圈，经过几十年的发展、变迁和扩容，完成了数量和深度的双飞跃。在一个个地标性商业体的重塑下，目前，在传统中山路商圈、台东商圈、东部商圈的基础上，新都心商圈、浮山后商圈、李村商圈、崂山商圈正在强势崛起，七大商圈格局初步形成，岛城购物中心遍地开花之势已成规模。
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