在国内商业地产正处于一片竞争“红海”、面临着去库存压力的当下，保利商业却逆势选择了大规模扩张。
早在2005年就尝试展开商业—住宅双轮驱动策略的保利地产（相关干货）并不是商业地产的小玩家，截至2016年11月已开业运营了34个商业项目，包括5个购物中心，11家品牌酒店和公寓，1个国际会议中心，17个若比邻社区商业中心。
未来五年，保利商业的规模化发展将进入快车道。
保利商业董事长胡在新称，未来五年保利商业将实现在全国范围内运营管理50家购物中心、50家酒店、千余家若比邻社区商业中心，经营管理商业物业面积逾1000万平方米。保利地产旗下的房地产投资基金管理公司保利资本也将为其今后的发展提供资金支持。同时，未来五年，保利商业的经营收入也将超过百亿元。
保利方面表示，保利商业的战略重点是做大市场规模和市场占有率，以一线及中心城市为核心目标，适当拓展二三线城市核心商圈优质物业，通过租赁、委托管理、顾问管理、收购等模式实现优质资产规模的扩张，从而打通从资产到资本的转化，实现商业业务的良性发展。
同时，保利商业还将积极开拓相关产业链衍生业务，结合“互联网+”新趋势，打造若比邻线上商业平台、O2O比邻洗衣业务；发展精品超市。目标是搭建保利商业的生态圈。
规模化战略
保利商业逆势扩规模的背后是对中国经济发展和消费增长的长期看好。数据显示，2016年前6个月，中国社会消费品零售总额为15.61万亿元，同比增长了10.3%，上半年最终消费支出对GDP增长的贡献率为73.4%，成为“三驾马车”中带动经济增长的第一拉动力。
普华永道最新发布的报告预测，2016年中国零售及消费品行业可望增长9.2%，未来五年行业复合年增长率将达到7.5%，迈入稳健增长阶段。
在保利商业看来，随着经济发展促进消费水平的提升，新型城镇化、户籍制度的改革促进二三线城市人口增加，将进一步拉动引导消费，最终提振商业地产需求端市场，缓解总量过剩的现状，而酒店、购物中心和社区商业作为释放消费需求的第一选择入口优势明显。
仲量联行数据显示，2015年，全国30个大中城市约有1300万平方米商业项目入市。预计2016年将有1800万平方米左右的商业物业开业，同比增长38.5%。商业物业空置率与住宅市场空置率一样，呈现出由一二线城市向三四线城市递增的特点。
保利认为，现阶段的商业供应量是过去五年积累的爆发，运营能力、资金能力不强的企业在市场低迷、竞争加剧时会面临巨大压力，也会因为回报周期长、资金链紧而减少投资。
这恰好是保利的市场机会。“当前住宅市场价格飚升，商业资产处于相对较低的价值洼地，而随着经济发展走出低谷之后，市场的消费能力和消费比重都会上升。”保利商业有关负责人表示。
垂直与细分
保利开启商业地产之路已逾十年，至2012年保利商业地产投资管理有限公司正式成立，其对商业品牌的梳理和发展思路也愈发明晰。
2016年5月，保利商业正式发布了旗下购物中心、酒店及社区商业三大业务板块的7个自营品牌。购物中心品牌包括保利MALL、保利广场及时光里，酒店品牌则为精品酒店ARTEL雅途以及中端时尚酒店N+，而社区商业两个品牌则包括若比邻及比邻洗衣。
在保利商业总经理肖徐哲看来，体验式商业已成为行业主流趋势，保利商业以消费者为核心，关注场景式、个性化、体验感运营，打造精品商业物业。根据《2016年麦肯锡中国消费者调研报告》调研结果，零售及消费品行业协同经济正处于转型阶段，生活体验及健康生活时尚的新产品更加受到消费者的青睐，消费需求更加丰富多样，新兴消费模式和消费热点不断涌现，这些都将推动商业地产快速发展。
在对商业产品线进行垂直化梳理的同事，保利还将购物中心针对不同客户进行细化和分类。
其中，保利MALL体量约在10万-20万平方米，将以城市中心为原点打造体验式购物中心，保利广场的体量约为5万-8万平方米，定位区域商业中心。二者均面向全客层消费群体。而体量约3万-5万平方米的时光里，其定位为都市中心型艺术主题生活方式中心，主要面向都市精英群体。
据肖徐哲介绍，未来五年，保利商业计划获取的购物中心项目总面积不少于365万平方米，今年武汉保利广场和中山保利广场实现开业，其中首个自主精品超市问世。2017年长沙保利广场、合肥保利广场、石家庄保利广场、长沙保利MALL、上海时光里、天津保利广场、烟台保利MALL预计7个项目将迎来开业，其中天津保利广场、烟台保利MALL、长沙保利MALL为外部合作项目。
在酒店业务板块，保利过去一直强调与国际酒店品牌合作，经过多年的酒店运营管理经验积累，保利商业也启动了自营酒店品牌，瞄准精品酒店和中高端酒店的市场空间。
此外，社区商业体系若比邻也被纳入了保利商业平台。据介绍，若比邻不是超市，而是一个崭新的社区商业体验空间。若比邻以自营超市和“社区客厅——邻空间”作为核心驱动，同时搭配多种生活服务业态，通过“若比邻app”及“云平台大数据系统”的互联网工具全面提升社区服务。
保利认为，将“社区消费服务”纳入公司十三五规划是发展思路的转变，是传统地产开发商向社区服务商的跨越。若比邻社区商业中心作为保利地产在社区消费服务领域的战略输出，将充分把握社区入口资源，实现与电商、金融、旅游等多平台的资源整合和利益共享，打造“最后一公里”全方位服务商。
未来五年，保利商业计划在全国运营管理千余家若比邻社区商业中心，通过迅速做大社区实体社区商业中心规模，快速抢占社区消费入口。
从资产到资本的金融联动
成熟的商业运营离不开资本运作。肖徐哲表示，以千万平方米的管理面积为目标，保利商业将通过并购、长期租赁和委托管理等方式向外获取项目。而资本扩张底气来源于保利地产的金融布局。
目前，保利地产已形成以房地产开发经营为主，房地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”业务板块布局。2015财年保利旗下信保基金累计管理规模达413亿元。
2015年12月，保利与保利投资、中金公司共同成立了保利资本，其经营范围包括股权投资基金、房地产不动产类投资基金及产业类投资基金。其中的房地产不动产类投资基金，根据保利资本有关资料，是以保利商业为依托，布局优质商业不动产项目。
保利方面称，保利资本利用资金进行资产收购，保利商业则通过运营进行资产管理。保利资本利用资金实力进行资产收购，依托商业公司专业运营能力进行资产管理和价值提升，未来或将借助ABS及REITs实现增值退出。这与保利地产过去住宅开发主业的扩张思路一致，通过基金放大杠杆，加速扩张。
近几年，房地产私募基金方兴未艾，房地产企业未来重心也将逐渐由开发运营向金融运作转移。
自2014年始，资产证券化市场进入到高速增长阶段。2014年至2015年间，市场共发行各类产品逾9000亿元，是前9年发行总量的6倍多，市场规模较2013年末增长了15倍，资产证券化市场正呈现爆发式增长。同时，随着资产证券化发展的常态化，作为基础资产的商业地产也成为资产证券化市场的新宠。
国泰君安分析师刘斐凡认为，资产证券化的魅力在于能够解决商业地产资金沉淀的问题，通过资产证券化，可以将需要持续资金投入运营的商业地产打包成金融产品进行融资，利用商业物业获得持续稳定的资金收入，并且可以获得租金回报。
保利商业正在积极进行尝试，探讨资本市场的退出和利用资本市场的力量扩大优质商业项目的获取，也将尝试各种形式的资产证券化及融资活动，包括针对商业物业的ABS，房地产信托投资基金，与私募基金展开合作引入合作基金，以企业的经营性现金流为基础的融资证券化业务等。
未来随着资产证券化相关条件的逐步放开，保利商业的拓展之路将迎来全新的发展机遇。
