11月17日，四川省遂宁市船山区法院，60多名业主递交了《民事起诉状》。
他们都是遂宁荣兴大都会商场的业主，状告的是遂宁荣兴大都会经营管理有限公司(以下简称“大都会管理公司”)，以及商场开发商四川荣兴元集团有限公司(以下简称“荣兴元集团”)。
在此之前，另有60多名业主以同样方式维权。今年9月，法院作出一审判决，支持了业主们的部分诉求，解除了双方的房租租赁合同，判令被告归还占用的商铺，并向原告支付占用期间的费用。
如今，首批业主维权已进入上诉阶段，第二批业主则焦急地等待着开庭。
与2012年开业时的盛景相比反差强烈。作为遂宁中央商务区曾经的地标之一，采取返租式整体打造近5年，如今仅剩下约3成商家还在苦撑。
商场内，大多数铺面大门紧锁。
地处繁华路段
仅剩约3成经营
遂宁中央商务区是遂宁最繁华的地段。荣兴大都会商场位于中央商务区中心地段，被视为地标性建筑之一，周边高楼林立，商业繁荣。
如同灯光下的黑影，与周边的车水马龙相比，荣兴大都会颇显冷清，一些临街铺面空着，部分入口也未开放。从主大门进入后，衰败之感更加强烈，底楼只有少数铺面开着，大多数铺面已被清空，门口贴着“招租”的告示。尽管是正午时分，但商场内顾客很少，自动扶梯也没有开，只有两部直行电梯不时上下。
商场一共5楼，从下到上依次逛完，仍在经营的面积仅约30%，主要集中在4楼的餐饮区域。剩下的区域大都已经空置，只有少量商铺中还有商品，一个锁着门的儿童游乐场内，设施上已积满了灰。“完全没什么人气，我也准备搬走了。”一位卖童鞋的商家，已经把鞋子全部下架，放在花车里开始“大处理”。
多位业主提供的资料显示，荣兴大都会项目于2009年启动，开发商为荣兴元集团，经营管理方为大都会管理公司。其中，大都会管理公司的大股东为荣兴元集团，占51%股份，自然人帅晓兰占49%股份，并担任公司法人代表，帅为荣兴元集团执行董事兼总经理文荣之妻。
项目采用返租式销售模式，即先与大都会管理公司签《委托租赁经营合同》，再和荣兴元集团签《商品房买卖合同》。“当时销售情况比较好。”荣兴元集团常务副总裁、大都会管理公司总经理邹远新说，商场1至5楼共500余间商铺全部销售一空，其中488间商铺是返租式销售。
“想到一买下来就能收租金，我也把自己养老的钱砸进去了。”63岁的李大爷，在二楼买了一间铺面。根据《委托租赁经营合同》，业主将商铺委托大都会管理公司经营，时间为2012年至2014年共3年，每年租金依次为购房金额的7%、8%、9%。合同约定，前一年的12月31日前，需支付下一年度的全年租金。
商场内，许多设施已经损坏。
宣传年均收益13%至14%
租金也没按时付
李大爷投下巨资，除看好销售模式外，还因为商家的大力宣传。李大爷仍保留着当初的宣传海报，“绝版钻石宝地”、“首席时尚购物中心”、“7大核心优势”等字眼让人鼓舞。然而现在回过头来看，当初宣传的许多内容，至今也未兑现。
“我们认为开发商涉嫌虚假宣传。”另一位业主刘女士举例说，比如，宣传的商场运营商为香港某知名运营商，但最后却是新成立的大都会管理公司。比如，宣传的商场内有21部自动扶梯、3部观光电梯，但实际上总共只有16部电梯。再比如，宣传的年均投资收益达13%至14%，实际上如今很多人无租可收。
不仅如此，开发商还重复收取了水电配套费。“每户标准不一，有的是2000元，有的是5000元。”刘女士等人说，而在双方签订的《商品房买卖合同》中，补充条款第七条早已明确：“水、电配套费已纳入总房款”。后来，业主与开发商、管理方矛盾爆发，大多数业主要求开发商退还了水电配套费。
2012年元旦，荣兴大都会开业，业主们开始正式收租。“前两年都按时付了，但2014年的租金拖了下来。”多名业主说，根据合同约定，2013年12月31日前，他们就应该受到2014年的租金，但很多人是2014年下半年才收到。邹远新证实了这一说法，但他表示“最终还是全部付了”。而大都会管理公司运营部经理唐永福表示，未能按合同及时支付，是因为当时公司经营困难。
而对于项目启动初期“虚假宣传”的质疑，邹远新予以了否认。他表示，宣传资料上的内容，都是开发商的规划，难免和实际有些出入，且宣传资料上注明了“仅作形象宣传，实际数据以相关部门最终核定为准”。邹远新还证实，当初确实重复收取了水电配套费，但发现问题后就立即退了。
紧锁的大门里面，是大面积的空置。
经营方一再降租
业主锁了商场门
根据《委托租赁经营合同》，3年租期结束前3个月，双方应续签下一轮合同。但直到2014年12月8日，大都会管理公司才拿出续签方案。根据方案，双方将签订15年的租约，前5年租金为购房款的5%，中间5年租金为购房款的6%，后5年租金为购房款的7%，支付方式变为每3个月一次，在满3个月后的15日内支付。
“都以为会涨到10%，没想到一下降到5%，还连续5年不涨。同时，一年一付变成一季度一付，先交租后使用变成了先使用后交租。”多位业主表示，这一方案遭到了普遍抵制。2015年1月1日，3年租期满期次日，因关键问题未达成一致，部分业主前往锁了商场大门，导致商场被迫停业大半天。
矛盾激化后，2015年1月16日，大都会管理公司拿出新方案：拟签订10年租期，前3年租金为购房款的6%，中间3年租金为购房款的7%，后4年租金为购房款的8%。尽管和上一次相比租金有所上调，但仍业主们拒绝接受，双方进入协商阶段。2月13日，在船山区相关工作人员见证下，双方初步达成一致：前3年租金为购房款的7.6%，此后每年在前一年的基础上按5%递增。
按照这一约定，大都会管理公司便按7.6%，向业主们支付了2015年一季度租金。“因为临近春节，对方说事情比较多，等春节后再签合同。”刘女士等人说，没想到春节后又出现变化，大都会管理公司再次要求降租：前3年租金降为购房款的6%，此后每年在前一年的基础上递增3%，年租金最高不超购房款的8%。
双方再次协商，并在5月14日和19日达成一致：前3年租金为购房款的6.2%，此后每年在前一年的基础上递增4%至6%。“但方案有一个前置条件，荣兴元集团需再投入2000万元对商场进行提升打造。”多位业主回忆说，商场当时已经营困难，业主希望管理公司拿出举措，让商场重新回到良性发展轨道。
一位市民从荣兴大都会门口路过。
首批60余名业主起诉
法院判商场退租还房
“遗憾的是，荣兴元集团和大都会管理公司再次食言。”业主刘女士说，商场经营依然每况愈下，对方未拿出任何有效措施。但邹远新对此予以否认，他称荣兴元集团当时投入了近千万元，从成都引进了一家专业运营团队，准备对商场进行改造和提升，但业主误以为管理公司想脱手，担心管理公司借此机会撤出，以前的问题找不到人解决，对新的运营团队不接受，导致改造提升失败。
对于业主们的质疑，邹远新和唐永福也进行了反驳。“几次都是意向性意见，并非双方最终达成的协议。”两人认为，双方至今仍未签署正式协议，随时都可以进一步协商。加上商场经营持续低迷，并且超出了当初预期，所以进一步控制成本，将租金保持在合理区间，也是正常的商业行为。
同样的回应，业主们也已听过多遍，但并没有说服他们。2015年底，其中60余名业主向船山区法院提起诉讼，起诉大都会管理公司、荣兴元集团，提出了解除《委托租赁经营合同》、支付租金、归还商铺等8项主张。2016年1月，法院进行了立案受理，并于5月进行了公开审理。法院审理认为，案件为租赁合同纠纷，双方在合同期满后未续签合同，也未能对2015年及以后的租金和支付方式达成一致，应参照上一年度即2014年的标准支付。
2016年9月，法院对案件作出一审判决：解除双方的房屋租赁合同，大都会管理公司向业主移交商铺，向业主支付2015年房租差额，并向业主支付2016年及以后的房租，支付标准均参照2014年执行。“也就是按购房款的9%支付。”业主刘女士说，2015年一季度，对方按购房款的7.6%支付，后面3个季度都是按6.2%支付，法院便判令对方将差额补齐。
对于业主要求支付滞纳金等诉求，因为超过了诉讼时效等原因，法院未予支持。为此，60余名业主向遂宁市中级法院提起上诉，提出了要求荣兴元集团承担连带责任等3项主张。与此同时，大都会管理公司也提起上诉，要求改判双方房屋租赁合同已于2015年2月解除。理由是，2015年2月12日，根据双方续租商谈结果，大都会管理公司已通知业主，要求解除租赁合同、办理商铺移交。
商铺不独立业主不敢接
第二批业主又起诉
“不是我们不接收，非要赖着对方经营，而是房屋达不到交房条件。”业主李大爷表示，根据《房屋产权证》、《分层平面图》、《遂宁市房产分户图》等相关资料，可以找到自己商铺在商场中的位置、面积，并明确了其为东、南、西、北四至共墙，而且当初商铺在销售时，也被宣传为统一运营的独立门面，但实际上该商铺并不独立，四周也没有共墙。此外，其他业主还对商铺面积、水电配套等有异议。
针对业主们的这一说法，大都会管理公司张贴了说明。该说明表示，根据双方签订的《委托租赁经营合同》相关条款，合同终止后业主不要求恢复原状，即应按现状交房。大都会管理公司这一解释，得到了一审法院的支持，在首批60余名业主的诉讼判决中，法院认为应按照《委托租赁经营合同》约定交房。
如今，尽管因为原被告双方均上诉，法院尚未作出终审判决，但仍有越来越多业主通过法律手段维权。11月17日，第二批60余名业主向船山区法院递交了诉状。“实在拖不起了，只有打官司。”业主张先生说，2016年以来，他便没有再收到过租金，大都会管理公司的理由是，他的商铺没有人租。
大都会管理公司运营部经理唐永福证实，2016年公司再次调整了租金，要租出去的商铺才有租金，年租金为购房款的5%。“比去年的6.2%降了一点，但我们也已经尽力了。”唐永福说，自大都会管理公司成立以来，累计亏损已达2000多万元。荣兴元集团常务副总裁、大都会管理公司总经理邹远新表示，大都会管理公司注册资本金仅1000万元，亏损全部由荣兴元集团埋单。
“虽然可以申请破产，但公司还在苦苦坚持，就是为了践行企业责任。”邹远新说，集团和公司一直在想办法，目前正和一知名商业管理公司接触，有望打造百货+餐饮+娱乐的大型商业综合体。为此，大都会管理公司正在和业主签署委托租赁经营的模拟协议，待模拟协议签约达到一定比例后将签订正式协议。
但李大爷、刘女士、张先生等多位业主，不打算签署这个模拟协议，“之前谈妥了好几次，但转眼就又推翻了，这次还能信吗?”
