哈尔滨：多处老商铺流拍 城市规划催生新商圈

一方面，哈尔滨市的江南春商厦、同记商场等大型商业地产相继流拍；另一方面，哈尔滨新一轮商业地产开发如雨后春笋般涌起。一冷一热，显示出零售业业态的变迁、商业格局的重构。

　　多处老商铺流拍

　　去年8月26日，中国建设银行黑龙江省分行将江南春大厦用以抵押贷款的部分进行公开拍卖，起拍价为9200万元。当天的拍卖吸引了数百人参加，但是面对报价竟无人应市，数十秒后江南春商厦以流拍告终。

　　据了解，江南春大厦总建筑面积达6万平方米，是有关部门于1996年贷款亿元改造而成的，但改造之后的江南春很快又陷入了困境。2002年1月，大厦裙楼部分江南春商厦作为实物抵给了中国建设银行黑龙江省分行，当时商厦部分资产评估值为2.2亿余元。

　　而仅仅在一年之后，江南春商厦以9200万元起价拍卖，竟无人应市了。

　　在江南春商厦流拍不到10天后，位于道外区商圈内的老字号同记商场再次流拍。在2003年9月5日的拍卖会上，同记商场建筑面积9700平方米、包括地下1层至地上4层在内的部分抵债楼层以2339.1万元的价格起拍，但同样遭遇了无人举牌的尴尬，最后不得不以流拍告终。知情人士透露，这已经算是同记商场的第三次拍卖了。从去年以来，中国信达资产管理公司曾两次发布拍卖公告，拟对同记商场抵债资产进行公开拍卖，但由于种种原因这两次都临阵撤拍了。

　　这一连串的国有大型商铺的流拍原因十分复杂，让人困惑的是：黄金商圈为何遭冷落呢？

　　超市专营店依居民区而建

　　这两年，许多哈尔滨市民都感到，居家过日子买东西方便了。一些外地来哈的大超市已经开到了社区里。正是这些分布在交通干道和社区里的大超市，让那些新开发出来的大型商业地产成了抢手货。

　　作为零售业的主力军，大超市大多选址于居民区附近。2003年，哈尔滨新开的大型综合性超市有四五家，同沃尔玛、好百客等前几年所开的超市不同的是，它们几乎都位于居民小区内，营业到21时左右。这样的购物条件，已经大大降低了居民对城市中心商圈的依赖。

　　百货业时下的冷清，除了来自超市业的挑战，还来自于零售市场的专业化经营趋势。哈一百总经理计勇凯说，过去的百货商场中家电和家具是重要的经营品种，销售额在整个商场中举足轻重，如今家电和家具都已经从百货业中分离出去了。消费者购买家电和家具一般首选专营店。家居商品目前也正逐渐从百货商场中分离出来，成长为一个极具潜力的行业。前不久，天津的一家家居超市企业已经与哈尔滨市道外区签约，明年将在道外区开设一处大型家居超市。此外，来自英国的百安居家居超市也已经与哈市有关部门签约，并已经在开发区选定了开店地址。这些家居专业化卖场的兴起，意味着百货业将面临更为严峻的挑战。

　　城市规划催生新商圈

　　超市和各类专营店还与城市建设同步发展。日前，记者在采访中了解到，哈尔滨市向北向西发展规划的确立，左右着一些零售企业选址的目光。在松北新区，许多正开发的住宅区内都规划了超市，吸引了零售企业洽谈合作。某大型家居连锁店也正忙着在群力地区选址，哈尔滨的“西部大开发”将为其提供巨大的市场。另据记者了解，目前已有来自国内外的27家大型零售企业入驻和即将入驻哈尔滨。这些企业在选址中，都不约而同地避开了哈尔滨市原来寸土寸金的老商圈，他们看中的是那些新建的居民小区和交通便利的城市环路两侧地带。在哈市的香坊区，香坊大街、高丽一条街的建设和老城区的改造，吸引了超市经营者的目光。仅去年下半年，这里就有两家大型超市开业，而在红旗大街的太平区段，来自上海的一家超市正在筹备中。在超市密集的学府路上，在哈尔滨电表厂对面，随着学府新城小区的建设，一家大型超市也即将开业。正在建设的爱建商都，商业地产更是销路看好，现在已经吸引了上海友谊股份、上海联华、上海百联集团和好美家超市等四大商业集团联合入驻，其中两处占地十万平方米以上的现代化购物中心已经相继开工。

　　哈尔滨商业大学的陶萍教授分析新老商业地产冷热原因时说，这两年来哈抢滩的零售企业放弃了中心商圈，而是选择在外围开辟战场，这是现代商业服务理念更新的结果。因为随着买方市场时代的到来，商家纷纷抢占社区阵地，将商场开到了居民的家门口，服务观念的变化，使这些新商家轻松赢得了市场。同时，避开中心商圈也使这些新兴的零售企业降低了物业管理成本，从而提高了自己的竞争优势。

　　在超市业在城市四周忙于选址开业的同时，原来以百货业为主力业态的老商圈，也呈现了求变重生的趋势。秋林重组正在洽谈中，哈一百也与大商集团达成了合作意向。随着人们消费观念的变革和商业竞争的加剧，百货业确实已经风光不再了。新兴的连锁超市，正在亦步亦趋地抢占消费市场的前沿阵地。（消息来源：黑龙江日报）