在国庆节前后多地祭出调控组合拳后，日前，新一轮楼市调控加码的序幕也再次拉开。11月28日晚，上海调控再升级，成为第一个恢复到2014年“9·30”政策之前认房又认贷的城市，成为这一波调控中的焦点城市。
作为在中国房地产行业磨砺多年的老兵，融创中国董事长孙宏斌对这一轮调控有着自己独到看法。他认为，无论是对购房者、开发商还是银行来说，这次的宏观调控都是好事。不过，孙宏斌指出，“这次调控的严峻程度是很多企业预计不足的，力度超过之前每一次。首先银行越收越紧，影响企业特别大。其次，投资者买不了，首付款太高，资格限制。这些对现金流的影响是巨大的。”
在房地产下半场，融创的发展有目共睹。市场竞争加剧，宏观形势多变，但融创近5年以年均复合增长率56%的速度保持着稳健发展，并在今年10月提前晋级千亿房企。在楼市调控的大背景下，孙宏斌对于行业发展走向、对企业投资逻辑又有什么预判？
“并购王”眼中的行业属性
地产界的并购王孙宏斌近期又频频出手。
11月30日， 金科股份 发布公告称，11月11日至28日，公司在二级市场获孙宏斌旗下润泽物业和润鼎物业合计耗资近8.3亿元增持1.62亿股，占公司总股本的3.04%；至此，孙宏斌旗下融创中国及其一致行动人持有金科股份的比例由16.96%增至20%。除此之外，在当天还有另一份公告显示，孙宏斌以人民币36.62亿元的代价，接手 嘉凯城 青岛公司全部股权。
此前在9月中下旬，融创中国短短3天之内就豪掷178亿现金发起两笔重量级收购，137.88亿元收购联想地产业务，40亿元认购金科地产，引发行业关注。
这一系列投资并购背后，是孙宏斌多年以来对中国房地产行业特征的成功把握。
在孙宏斌看来，对房地产行业的理解一定要分两段：投资、盖房子。“这个行业首先是投资，投资错了，盖什么房子都是赔钱的；地买对了，做好品牌，做好产品和服务，就更好了。”孙宏斌指出。
不过，他认为，房地产行业投资比别的行业更难，因为开发周期长，加上杠杆的利用让投资变得很复杂，能不能赚钱要在两三年以后，“比种庄稼还难”。孙宏斌如此感慨，“所以提前做好判断很重要。”
除了投资外，他认为房地产行业的另一个特点在于市场快速向大公司集中。
“房地产行业去年不到10万亿的规模，到今年10月底已经达到9万亿。市场规模再增长已经很难，开始快速向大公司集中。”孙宏斌认为，现在前100名房企占40%多市场份额，前10名占20%多市场份额，5-10年后，前100名会占70%-80%，前10名会占35%-40%市场份额。
孙宏斌认为，如果按照这样的比例，未来前10名房企平均就要达到4000亿规模，没有两三千亿进不了前10名。“未来很多小公司干不了，买了地以后挣钱再退出由大公司接盘是趋势，除此之外，收购、兼并会不断涌现，这个行业本来就有金融属性。”孙宏斌强调。
孙宏斌指出，中国房地产行业存在不平衡特性，包括城市之间的不平衡、空间的不平衡、时间的不平衡。他认为，不能笼统概括中国房价将会怎么样，因为每个城市的情况不一样，存在错配。“缺房的地方缺供应，有供应的地方不缺房。”他如此解读。
对行业的精准判断和理解，令孙宏斌对于房地产投资有一套自己的逻辑：“你要买对地方、买对时间，如果可以，多借点长一点的钱，可以穿越周期的钱。有钱的话放到账上别着急花，后面还有机会。”
高端物业市场仍有发展机会
11月以来，杭州、武汉、深圳、成都等热点城市进一步升级调控政策，进一步抑制房价上涨趋势，传递出的信号是，政府维持房地产市场平稳运行的决心。最近的一次是在11月28日，上海、天津发布新一轮楼市调控新政。
对于当前的楼市调控政策，用孙宏斌的话来说“绝对是好事”。他指出，地越来越贵、风险越来越大，最后钱更难挣了。所以这次的宏观调控，对客户、开发商、银行等来说都是好事。
不过他也指出，很多企业对这次调控的严峻程度预计不足，因为这次宏观调控是自上而下的，力度超过以往，并且是目标管理的。
“现在消费者买房的预期到目前为止还没有变，但是会变的。另外就是投资者买不了了，首付款太高了。”孙宏斌指出，本轮调控对企业现金流的影响是巨大的，很多开发商还没有认识到这次调控的严峻性。
在孙宏斌看来，宏观调控以后，做高端的房企仍然有发展机会。“原来（客户）可以买10套房，现在只能买1套，那一定买位置好、品牌好、品质好、大一点的，那就是我们。”
融创中国亮丽的业绩，则是对孙宏斌预判的最好佐证。
公开数据显示，截至2016年10月底，融创中国实现合约销售金额约1080.3亿元，同比增长91%，提前跨入千亿房企俱乐部，也成为3年来首个新晋的千亿房企。而在2016年上半年，融创中国合计取得合同销售金额561亿元，同比增长106%，销售均价为20030元/平方米，为国内TOP20地产企业中产品单价最高的企业。
对于当前的严峻形势，孙宏斌依然保持谨慎态度，他强调房企应该做好两个风险管控，一是现金流，二是价值。
“如果现金流没有问题，但是土地价值有问题，地买错了或者买贵了，转着转着也会转出窟窿来；如果价值没问题，现金流有问题，企业又活不下去。”孙宏斌表示。
他指出，如果房企的现金流有问题，但是有价值，可以选择把公司卖了，而融创是市场公认的最好的并购合作伙伴。“一是价格好谈，我们只要市场价，不占你便宜；二是不想卖了还可以退；三是房企可以选择不全卖，转让50%-70%，你继续当股东，融创产品好、有溢价能力，大家可以共同发展。”
