杭州的武林商圈，向来是这个以休闲娱乐著称的城市最为热闹的核心地带。以杭州大厦、银泰、百大领衔主演的武林商圈，虽然总营业面积不起眼，却在全国的百货业中有着举足轻重的地位。
在杭州未来的市中心钱江新城，一个巨大的都市综合体万象城后天即将动工。万象城由多元化控股企业华润集团与香港最大的房地产商新鸿基联合开发，融合大型购物中心、住宅、酒店、写字楼等多种物业于一体，总建筑面积80万平方米，总投资额达50亿港币。据说光购物中心的面积，就相当于杭州大厦和银泰百货总营业面积之和的3倍。
深圳的万象城已是众人皆知，对于杭州这个克隆体，杭州人也充满了期待。但却也有人发问，杭州是否需要体量如此庞大的购物中心？在已有大型购物中心项目折戟杭州的先例之后，杭州万象城的命运又会如何？它的出现，会不会改变杭州未来的商圈格局？
1问
万象城里有什么？
作为万象城杭州公司的助理总经理，陈进已无数次遭遇这个问题：万象城到底是个什么项目？
2000年，深圳万象城坐落的那块土地，就跟钱江新城现在的情况一样，一片荒芜。但现在，它已经是深圳最大、中国最具示范效应的超大室内购物及娱乐中心。在华润新鸿基房地产（杭州）有限公司17楼会议室，刚好可以看到钱塘江畔万象城即将动工的那片空地，四周已被围墙围合起来，从12月23日开始，这里就会成为热火朝天的工地。陈进喜欢站在这里，从他曾经全程参与运作的深圳万象城说起。
陈进说，当时做深圳万象城的时候，是希望做一个没事大家可以去逛逛的地方。事实证明，他们做到了。现在的深圳万象城18.8万平方米的购物中心拥有6个商用楼面，近300个独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，业态包罗万象、应有尽有。而杭州万象城里的大型购物中心，是万象城模式在全国的第二次尝试。
陈进举了个例子，比如全家人在某个周末聚到万象城，他们可以在国际性的百货店里购物，可以去康体中心健身、做美容，小孩子可以去奥林匹克标准的溜冰场上学溜冰，连婴儿需要的前期智力开发都有专门的去处。等到中午，全家人可以在超过25家的餐厅中挑个地方吃饭，之后去五星级电影院看电影。
陈进说，这种物业类型与传统的百货店截然不同，传统的百货店90%以上是零售，但万象城的业态组合中40%是零售，20%是餐饮，20%是休闲娱乐，还有20%是大型的运动、家具用品、银行、冲洗店等，这种模式肯定会复制到杭州来，它提倡的是一种全新的生活方式，相信杭州人会喜欢。
2问
为什么选址钱江新城？
杭州万象城所在的钱江新城，定位为杭州未来的CBD，发展前景不可估量。但从目前来看，该区域居住、办公和商业氛围都还没有形成。如此大体量的万象城一旦开业，又如何积聚足够的人气？
新鸿基地产执行董事苏仲强先生，在接受记者采访时表示，钱江新城的规划做得非常合理，今天的杭州钱江新城就是明天的深圳罗湖、香港的湾仔，发展空间非常大。
他认为，从城市格局来看，杭州目前只有一个中心，城市交通非常拥堵，给购物造成很大的困惑。但钱江新城新的整体规划和未来定位，非常适合做大型城市标杆性项目。
3问
杭州需要万象城吗？
一个不可忽略的事实是，在杭州宣称要做shoppingmall的并不只有华润新鸿基一家，但迄今为止，最终还没有人修成正果。这些项目有的胎死腹中，有的停滞不前，有的不了了之。更有业内人士断言，杭州城市规模太小，并不适合做大型购物中心。
对此，陈进不以为然。他认为，杭州百货店比较发达，但只有几个成功的零售商场，以百货店为主。杭州还没有一个完整的shoppingmall，但这并不代表客户不喜欢，因为购物只是生活的一种，应该还有其他。杭州万象城在拿到地之后，曾经邀请全世界最好的调查公司，对杭州市场进行了为期一年的深入调查。其中对市民的调查达三四千份，问卷厚达13页，调查内容涉及他们的消费习惯、喜欢什么品牌，年轻人喜欢刷什么卡、去上海的频率、是否与父母同住、去哪里吃饭等等。另外，问卷还针对上百家零售物业的经营状况作了细致调查，包括他们的销售业绩、对钱江新城的评价等等，结果证明，市场对万象城这种业态是相当认同的。
华润置地有限公司副总经理王印先生在接受记者采访时表示，杭州目前的住宅空置率过高，主要原因是因为周边商业配套不够，社区的使用率不高。杭州迫切需要万象城这样的项目。
4问
靠什么吸引人气？
众所周知，经营商场最重要的是人流。据了解，杭州万象城下面规划有两个地铁站，还有快速公交系统的总站，庆春路过江隧道，三面已经形成高档住宅群落，加上万象城自身的住宅、酒店和写字楼客群，从长远来看，人气聚集不成问题。但是在地铁竣工日期还是未知数的现在，万象城如何让人们移情别恋，赶到钱江新城去消费，显然还有些棘手。
在招商方面，杭州万象城显然已经胸有成竹。陈进说，万象城不仅是一个建筑形式的移植，还有一个商家联盟。这个商家组合包括1000多个品牌，200多个商家，深圳万象城大概有六七成的商家会跟到杭州来，其他的三四成会根据杭州市民的消费习惯作相应调整。一般来说，一个商业项目会有2-3年的培育期，但深圳万象城第一年就盈利了。这对商家的吸引力是巨大的。
陈进强调说，万象城营销通常不会采取打折的形式，那是商家的事情。万象城的优势是最全的货，最舒适的环境，最好的服务，最靓的店。这，才是杀手锏。
5问
是否准备打持久战？
对于一个大型购物中心来说，开发商对待物业的态度至关重要。杭州不乏这样的例子，开发商把商铺产权零散卖给客户，结果大家各自经营，不仅商业氛围没有形成，反而生意惨淡，甚至关门大吉。
苏仲强先生认为，一个专业区域要真正形成一个商圈，是要用20年甚至30年的时间。作为一个专业的区域运营商，新鸿基不在乎短期的收益；并且，新鸿基和华润在新兴区域建造大型购物中心已经得心应手。
据介绍，比如新鸿基旗下的APM大型购物中心所在区域，原来是香港的工业区，相当于杭州的拱墅区，但目前已经是全香港最为成功的shoppingmall之一。而另外一个大型购物中心，位于沙田的新城市广场，在香港相当于比杭州的下沙还要远。但现在已经是香港最成功、租金最贵的商场之一，每天的人流量达到了20-30万人。
陈进说，万象城是一个综合性的项目，需要至少8年才能整体完成。打头阵的购物中心有没有做好，直接影响其他项目的销售和升值情况，所以公司肯定会做好长期运营的准备。
6问
是否冲击原有商圈？
对于杭州众多百货商场来说，最为关心的显然是如此大体量的万象城一旦开业，将会对杭州的商业格局产生什么样的影响？会否分流目前商场的客流？
陈进的回答很肯定：不会！依旧以深圳万象城为例，只会形成客群上的分别。他回忆说，深圳万象城2004年开业的时候，也曾经引起业界高度紧张，有商场甚至连续72小时不下班，以此跟万象城抗衡。但事实证明，生意是做不完的，两年下来，深圳的总体商业营业额都在提升，大家的日子都过得不错。说明不知不觉中，大家一起把蛋糕做大了。
陈进认为，万象城吸引的那些客户主要是中产阶级，有车，以家庭消费为主，对价格不敏感，但非常在乎购物环境。相信杭州万象城开业以后，肯定会很对这些人的胃口。
