供给侧之下的兰州去库存效果明显商品房待售面积下降销售面积持续增长_行业观察_商产新闻_商业地产信息网

自去年以来，楼市的主基调是“去库存”，而这也是供给侧结构性改革的重点。随着供给侧改革的深入，改革的成效也逐渐显现，单就房地产来说，商品房待售面积的连续下降和销售面积的持续增长，就是最好的佐证。

多举措助力楼市去库存

今年3月份起，我省房地产去库存序幕正式拉开。根据省政府出台的《甘肃省去房地产库存实施方案》，2016年，全省棚改货币化安置率达到50%以上，商品房库存规模较大、去库存周期较长的市州县原则上要全面实行货币化安置，同时将从信贷和公积金入手，支持农民进城购房，力争到2019年底，全省商品房去库存周期基本控制在18个月以内。对于房地产库存，通过棚改货币化安置、落实支持住房消费的金融税收政策、支持农民工和有意愿的农民进城购房、扩大租赁补贴范围、加大土地管控力度，以及引导房地产企业转型升级等措施进行化解。

而据省统计局公布的数据印证，自《方案》公布至今，我省房地产去库存成效已经显现。前三季度，全省房地产开发投资625.01亿元，同比增长10.9%。房屋施工面积8537.73万平方米，增长5.20%，其中房屋新开工面积1935.77万平方米，增长5.39%；房屋竣工面积589.92万平方米，下降3.92%；商品房销售面积1159.28万平方米，增长18.72%。棚户区住房改造项目已开工建设12.32万套(户)、开工率为94.2%。

兰州市去库存效果明显

随着“去库存”“降首付”“减税收”等刺激房地产政策发挥效力，房地产开发投资恢复增长，销售情况良好，去库存效果明显。兰州市统计局统计数据显示，1~9月，全市商品房销售面积636.04万平方米，同比增长30.23%，竣工面积145.78万平方米，同比增长0.73%，竣工面积低于销售面积29.5个百分点。从待售面积看， 1~9月全市商品住宅待售面积140.31万平方米，同比下降7.37%，已连续7个月保持下降态势，房地产去库存进展顺利。

刘欣新是九州一个楼盘的销售人员，她告诉记者，自从北环路开通后，每天前来看房的人数直线上升，她9月份就卖掉了3套房子，“以前有时候一个月也卖不出一套。10月份，全国房价一片涨声，兰州房价也小幅上涨，卖得更快了，国庆7天售楼中心销售了30多套。”刘欣新说，近期看房和订房的人数都在增加，这与目前的市场有很大关系。

“从前10个月看，销售的确不错，特别是一些大型楼盘，销售量同比一直在增加。”兰州市住房保障和房产管理局有关人士介绍，今年一二线城市房价上涨迅速，兰州新房价格也有所上涨，在西北五省会城市中涨幅位居第一，但从整体市场价格看，涨幅还是相对平稳的。

存销比是衡量一个城市存量房多少的比值，根据易居研究院今年8月份对35个城市数据监测显示，8月份的存销比处于历史低位，并不断接近近五年最低点即2011年2月7.5个月的数值。在35个城市中，有30个城市的存销比出现了环比下跌，其中兰州存销比为20个月，环比下降9%。

前9月11宗土地划拨为经适房用地

供给侧改革上，土地结构方面的改变极其重要。兰州市为适应全市供给侧改革新要求、着力破解转型新问题，做好用地保障服务工作，提出国土资源管理改革意见，《意见》鼓励2015年12月31日前签订土地出让合同、未构成闲置土地，且已全部缴清土地出让金的未开发用地整体或部分转型。

《意见》鼓励土地复合利用。在符合城市规划的前提下，按照用途相近、功能兼容、互无干扰、基础设施共享的原则在居住用地中增加商业、办公等功能，工业用地兼容研发功能以及轨道交通设施用地混合开发居住、商业、办公功能等。

“目前按照政府文件执行，至于执行的效果如何，暂时还没有显现出来。”兰州市国土资源局一位相关人士告诉记者，土地的用途每年都有详细规划，2015年兰州市本级棚户区改造项目土地近郊四区达到156.72371公顷。据悉，今年前9个月，在兰州市国土资源局公开划拨用地中，有11宗土地是经济适用房用地，待拆迁完毕后无偿交市生态建设部门管理。

供给侧改革对楼市是一把“双刃剑”

兰州顶尖房地产营销策划公司总经理朱芩锋称，站在开发商的角度，他认为兰州目前的房地产市场是矛盾的，一面大力在去库存，另一面则是房价的持续上涨。从销售房源看，虽然住宅性房屋刚性需求旺盛，但商业地产已经到了有价无市的地步，这说明一个问题，投资性和投机性都已经不看好商业地产，转战住宅市场。

兰州大学管理学院经济学教授贾明琪也认为，供给侧改革对楼市就是一把“双刃剑”，在去库存的时候，无形中助长了房价的上涨，也冲淡了政策的效应。兰州市可供土地有限，在消化库存的同时要控制好房价上涨，最主要的是要“控地价、降房价”，要盘活存量土地，增加商品住宅供应用地。

兰州大学经济学教授林柯表示，如果改革仅仅只是去库存，房价应该可以降下来，但目前来说，房价的上涨与供给侧改革关系并不大，主要与当前的货币政策有关。由于存款利率下降，物价上涨，居民的投资渠道狭窄，房地产是可以保值或增值的一种投资，因此资金大量进入楼市带动了房价的上涨。要控制价格上涨，还是要通过调控，增加土地供应的同时降低地价，才可以从根本上降低房价。

林柯说，房地产供给侧改革中，要满足不同人群的不同需求，刚性需求的要满足居住，投资的要满足商业和服务业等发展需求，只有这样落到实处的改革，房地产业才能持续健康发展。

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