12月23日刚举行的江燕路万科里周年庆典暨广州万科战略商户签约仪式上，梅沙教育、华夏太古国际影城、中影星光国际影城、麦当劳、肯德基、汉堡王、盛世长运、YYsports、热风、卜蜂莲花、风信子跨境购、一步跨境购、纯再餐厅、遇见小面等60余人气品牌牵手广州万科，共建商业战略联盟。
2016年底交出的这一张成绩单，将如何推动广州万科商业未来两年的发展？广州万科又将如何面对消费者行为的变化，做更好的社区商业体验，提供更好的服务和商品？如何打造广州首个万科广场？笔者将在下文一探究竟。
江燕路万科里周年庆典暨广州万科战略商户签约仪式活动现场
开业一年，日均客流5万、日均销售额80万，这对于面积仅2.6万㎡的社区商业而言，无疑是非常亮眼的业绩。成绩背后是广州万科商业对市场的精准把握，首个集中式商业项目江燕路万科里在运营实践中不断丰富、完善万科社区商业理念。
广州市万科商业管理有限公司总经理杨卫东看好社区商业的可塑性，认为社区商业与广州城市气质贴合，以社区商业为重点，协同发展万科广场和特色商业系列,将构建适合广州的万科商业发展模式。
江燕路万科里运营一周年 聚焦社区高频消费人群
广州万科社区商业启航之作江燕路万科里，位于江泰路地铁站上盖，与广州地铁2号线和建设中的11号线无缝接轨，通达性高。 2.6万平方米的商业经营面积，以万科教育为特色，汇聚梅沙社区营地、八爪鱼科技乐园两大万科自营教育品牌，以及悠游堂、Kidsland、Balabala等国内外优秀儿童教育、游乐、零售品牌。此外，还有优衣库、MUJI、百佳超市、探鱼、纯再餐厅等人气品牌，为海珠区构建集教育、购物、餐饮、休闲社交、配套服务为一体的欢乐空间。
杨卫东告诉商产网，精准的定位、合理的业态组合、丰富多彩的企划活动及人性化的调整是江燕路万科里持续吸引人气的关键所在。
以社区商业为定位江燕路万科里瞄准周围1.5公里范围内高频消费人群，以核心消费群体中有小孩的家庭特别是处于素质培优、成长教育阶段的家庭为切入口，布局与社区生活密切相关的业态。
万科教育是江燕路万科里的一大特色，经过一年的培育成长，梅沙社区营地提供的课程已经实现从10余种到近50种的飞跃。万科教育相信亲子家庭是个有机整体，教育不应只是关注孩子。江燕路万科里还引入了Ta有社、创物社两个特色体验店。Ta有社以课程体验、圈层活动为核心，加载精品零售模块，带来高黏度的“妈妈客群”；创物社则可以形容为一个“老公寄存处”，提供木工、陶瓷等充满男性气息的手作体验。两大特色商户不仅是万科里的主题店，同时也是其会员体验中心，提升会员逗留时长。通过对家庭全客层进行针对性的业态设置，培育社群消费粘性，形成家庭生态消费闭环。
丰富和精准的企划活动是项目运营阶段吸引人气的重要方式，江燕路万科里每周都举行不同类型的活动，并紧紧围绕社区商业的定位，60%的企划活动围绕亲子家庭，从家庭社交及情感维系的需求出发，深入周边社区、医院、福利机构、团委、街道，与居民面对面互动、了解民意，设置贴近民意的活动，吸引消费者并培养消费习惯和增强消费粘性，完成客流量转化。
运营仅一年，江燕路万科里一直在“变”，为弥补社区商业体量小造成的品牌丰富度不足的弊端，江燕路万科里借力人气品牌，增强对客群的吸引力，提高客流转化率。今年以来，江燕路万科里引入了俏西关、探蟹肉蟹煲、日式料理鹤一拉面等一系列人气餐饮品牌，还引进盛世长运Sanse、兰诺LNO等时尚潮牌。
此外，为提升半开放式街区在不良天气情况下的通达性、舒适度，和项目的整体“颜值”，江燕路万科里今年8月还启动了为期两个月的连廊“微整形”改造工程，为扶手电梯搭建户外雨棚，9月底已经完成并重装亮相。
在以教育为核心主力店的带动下，以餐饮带客流，以配套接人气，通过三方面的协同，江燕路万科里的客流量、销售额获得超出预期的大幅增长。
江燕路万科里运营实践 丰富万科社区商业理念
市场是理念最好的试金石。杨卫东认为，江燕路万科里的运营经验对万科社区商业而言，意义是多层面的。
从开发层面而言，江燕路万科里的运营，让广州万科商业看到了社区商业的投资潜力与前景。杨卫东表示，目前行业机构对江燕路万科里的估值远超万科的预期，直驳双地铁、大量客流集聚，让外界看到了项目的成长空间。“明年一季度江燕路万科里将启动至少20%的经营面积调整，考虑摒弃坪效比较低、聚客有限、占用面积过大的品牌，布局一些有意思的业态，让外界看到项目可挖据的发展潜力。”
从社区商业定位来看，广州万科商业将强化社区相关联业态的引入，继续以万科教育业态作为主力店，并将其作为必备业态拓展到其他万科商业产品中。
在商业建筑形式方面，鉴于传统盒子购物中心运营成本高，而开放式街区受天气、通达性等影响导致客流损失。杨卫东表示，在保证社区粘性和控制运营成本的基础上，广州万科未来社区商业开发将根据项目商圈及本身特质，将考虑更多半开放式街区建筑形态。
对于社区商业的运营，杨卫东认为，未来社区商业必须深度挖掘周围1.5公里范围内高频次客群的真正需求，提供他们真正需要的产品和服务。虽然这不是件容易的事，“运营者要做精准的调研和定位，迎合市场变化而做出改变”，因为从江燕路万科里的运营探索经验来看，杨卫东发现，社区强关联性业态依然具有市场前景，值得深挖。
重点瞄准社区商业 2.0版本万科里将问世
江燕路万科里超乎预期的收获更加坚定了广州万科发展社区商业的战略布局。目前，广州万科商业旗下主要包括万科广场、万科里及特色商业三大产品线。万科广场定位为区域级购物中心，万科里是万科重点打造的社区商业产品，特色商业则是机会型商业产品。
杨卫东告诉商产网，在当前大型购物中心面临同质化难题的背景下，社区型商业体量小，可操作空间大，更具可塑性。另外，广州商业市场趋向“保守”，消费者更倾向高性价比产品，与消费者强关联的社区商业或许更适合广州万科商业的发展模式。
广州万科商业将瞄准社区商业，在江燕路万科里的基础上推出2.0版万科里，可以说，对社区商业的理想将在进阶版万科里中得以实现。
建筑形态方面，2.0版万科里将延续江燕路万科里在半开放式街区空间上的探索并做适当延伸。
业态组合方面，2.0版万科里将进一步强化社区关联性业态，其中，社区必备业态占比将超45%，布局能调动周围1.5公里范围消费者形成强关联性的核心业态；教育业态占比达25%，万科教育业态将呈现得更丰富，产品的迭代更新速度将加快，在万科自营教育的基础上，还将补充与万科教育协同发展的相关儿童业态；未来将加大自营业态比例，占比将提升至20%，万科里计划引入合作经营方，以店中店的模式，共同打造跨界的书店、花艺、手作产品、咖啡、简餐等门店，万科自营幸福街市也将融入到升级版万科里当中；另外10%是社区强关联服务业态，如养老、社区学校、社区医疗、养老、口腔护理等，未来社区服务类需求快速凸显，所以这类业态布局也是2.0版万科里比较有特色的地方。
全线发力 明年多个项目将集中亮相
如果说今年是江燕路万科里的运营元年，那么明年将是广州万科的集中招商年。明年2.0版本尚城万科里及天河万科广场将加快推进招商工作。
尚城万科里位于黄埔区黄埔东路与广深沿海高速之间，紧邻规划中的地铁13号线南岗站，周边优质居住项目林立，居住人口密集，而当前周边尚无精品商业项目，万科里的进驻将迅速抢占市场空白。作为2.0版本的万科里，尚城万科里将更为关注社区强关联性业态，深度挖掘周边1.5-3公里范围内社区全家庭成员的生活及社交需求，进行消费者画像及分析，提供针对性的场景体验，导入教育、医疗、健康、文化等业态，特别引入中医养生业态，实现全龄生活交融，倡导万科理想生活方式。
尚城万科里项目效果图
天河万科广场是万科在广州布局的首个区域级购物中心，项目位于地铁21号线智慧城站，周边聚集了超10万以上创新型产业人才、逾30万以上居住消费人口，且1.5公里范围内无直接竞争产品。
作为华南地标级智慧乐活MALL，天河万科广场在产品形态上推陈出新，以教育协同商业的理念，重新定义体验型商业。尖端教育将是天河万科广场的主题特色，天河万科广场将携手国际名校，开创购物中心内建设学校的先河。
功能与业态方面，天河万科广场规划了广州首条屋顶环形跑道、标准泳池、梦想剧场等创新特色设施，以及巨幕影院、运动娱乐复合经营场馆、体育用品零售超市等多元化体验业态，可谓广州万科未来两年最为瞩目的商业项目之一。
天河万科广场项目效果图
秉持万科房地产方面的优良基因，延续万科缔造美好生活的宗旨，万科在商业地产方面也将以社区商业为发力点，开挖社区商业潜力，创造美好社区生活，并将推动广场系列和特色商业多线，带动万科商业腾飞。
