回顾即将过去的2016年，不论购房一族是否喜闻乐见，兰州楼市实现了扭跌而升的反转。不论是放眼全国房地产市场，还是兰州楼市，2016都是浓墨重彩的一年。这一年里房价上下波动、风云变幻，扎堆离婚买房，连夜排队买房，单日成交量突破历史高线……在这些不尽合理的现象背后，折射出的是国内多个城市房价波动的愈加激烈，更为牵动准购一族的神经。
不同于2015年的温和波动，进入2016年以来，处于去库存大背景之下的兰州房价几乎是一路上行，接连创下一个个价格高点。从国家统计局发布的最新数据来看，今年11月份，兰州新建商品住宅价格同比上涨，涨幅更是达到了3.7%，几近步入“4时代”。与2015年对比来看，我市新建商品住宅价格累计上涨3.5%。伴随着房价的不断上涨，涨幅的持续放大，今年兰州房地产销售市场也体现出了“量价齐升”的迹象，商品房销售面积、销售额都是大幅上涨，反映出购房者的入市意愿非常强劲。
2017年，兰州楼市将何去何从？不断接近的价格高点，不断刷新的峰点，是将要扭转的峰顶，还是缓缓上行的坡道？相信对众多的刚性需求者来说，这些问题将亟待明朗。
主城区新建商品房价格坚挺
买房群体都期望价格能低一些，越便宜越好。然而从今年以来的兰州房价走势来看，房价下跌的期许让购房一族失望了。从国家统计局、中国指数研究院、上海易居研究院等多家机构发布的数据来看，2016年，兰州楼市价格明显进入了上升通道。
在经历了长达一年多时间的温和下跌之后，这样的上涨让不少购房者心生疑惑。据了解，自2014年8月份以来，兰州新建商品房价格一直维持同比下降的态势，到今年3月份，这种维持长达19个月的下降态势被打破。今年以来，我市主城区的房价先跌后涨，并且是跌少涨多，一路升高。
今年以来，兰州新建住宅价格一直领跑西北五省区省会城市。中国指数研究院发布的相关数据显示：1月，主城四区新建住宅样本均价为7228元/平方米，环比下跌0.58%；2月份，新建住宅样本均价为7215元，较上月下跌13元，跌幅为0.15%；3月，新建住宅价格指数环比下跌0.53%，样本平均价格达到7177元/平方米；4月，新建住宅样本均价为7288元/平方米，环比上涨1.55%，创下自2014年以来的新高，该涨幅在全国百城中高居第17位。自4月份开始，兰州楼市的价格开始明显上升。5月份，样本平均价格为7332元/平方米，环比上涨0.60%；6月份，样本平均价格为7491元/平方米，环比上涨2.17%；7月，样本均价为7505元/平方米，环比上涨0.19%；8月，新建住宅样本均价为7480元/平方米，环比下跌0.33%；9月，住宅样本均价7543元/平方米，环比涨幅0.84%；10月，价格环比涨幅达到1.99%，样本均价7693元/平方米；11月，兰州新建住宅价格为7712元/平方米，创下前11月的最高点。
记者梳理国家统计局数据发现，继今年3月份，同比微涨0.2%之后，兰州新建商品房价同比涨幅迅速走高。4月、5月、6月、7月，兰州新建商品房价同比分别上涨1.1%、1.9%、2.5%、3.0%。8月份，4个百分点的同比涨幅更是创下了今年以来的新高。9月份，同比上涨3.9%；10月，同比上涨3.8%。11月，兰州新建商品住宅价格同比上涨3.7%，环比下跌0.1%。从今年前11个月的同比数据对比来看，尽管我市新建商品房价格同比涨幅比年内最高点低了0.3个百分点，但涨幅依旧明显。此外，从环比数据来看，兰州新建商品房价格涨幅波动较为稳定，基本保持在1%以内。
从销售端来看，兰州新建商品房价格的上涨同样明显。在采访中记者走访发现，当前主城区路段较佳的新建商品房价格基本在万元上下。如火车站附近一楼盘户型多在148.7-96平米之间，价格则在9600元/平米至12000元/平米之间；五泉山附近一新建楼盘属于学区房，周边配套设施完善，均价达到了14500元/平米。对此，销售人员表示已经有一半的房子卖出去了。另外，位于东部商圈核心区地段的一楼盘，售价也在10500元/平米-11000元/平米之间。记者从多家房企问询到的价格显示，当前主城区的新建商品房价格多在8000元/平米以上，特别是城关区的新建商品房价格更是在万元上下。
二手房价格波动明显分化
“7月份，这套房子的售价才要78万，怎么现在要82万了？”
12月23日，在雁滩大润发附近某房产中介店内咨询二手房交易信息的刘女士非常遗憾。早在半年前，她看中的小区同条件住房每套的成交价格增加了4万多元。
在新建住宅价格不断上涨的同时，二手房的价格体现出更趋分化的态势。从整体上来看，百余平米的小户型价格最为坚挺。从11月份来看，兰州二手住宅价格同比上涨1.3%，环比上涨0.2%。今年1-11月，兰州住宅面积在90平米及以下的二手房价格累计涨幅达到1.7%，90-144平米之间的二手房价格累计上涨0.9%；面积在144平米以上的二手房价格累计上涨0.5%。
“二手房的价格没有新建房价格透明。同时，也受地段、交通、楼层、小区环境，是否有电梯，周边学校医院等设施是否齐全等多个因素影响，此外装修、家具家电等因素也会造成明显的‘一房一价’。”我市一中介机构负责人告诉记者。采访中记者走访宏辉房产、玛雅房产等多家二手房代理机构了解到，目前，在城关区核心路段尤其是靠近个别优质中小学校的二手房非常抢手。“很多人买二手房，看中的是周边的学校，为了孩子上学方便。这样的房子即使硬件设施差一些，也能卖到14000元/平米。”一业内人士坦言。
房价的不断上涨，让一些刚性需求者的神经越绷越紧。特别是随着房价的扭跌上涨，准购一族的买房意愿明显增强。家住安宁十里店街道的魏先生，是在给自己的孩子选婚房，可不断上涨的价格让他犯了难。同样的小区、楼盘，去年他看的价格是每平方米8100元左右，如今这个小区的价格最低都在8300元/平方米。
稳价格与去库存压力共存
一边是依旧坚挺的住宅价格，一边又是闲置待售的库存房。在楼市大张旗鼓去库存化的大背景下，房价并未出现下跌，反而一路向上。
2017年，兰州房价将如何发展？对此，业内人士分析认为，从去年以来，国内房价经历了一轮小幅反弹行情，诸如深圳、杭州、南京等国内热点城市，涨幅相对较大，兰州楼市在这一轮行情当中表现则相对稳定。整体来看，城市周边新建商品房价格呈现稳中有升的态势，但由于兰州楼市库存量较大，稳价格、去库存始终是兰州楼市的主基调。11月份开始出现的一波小幅回调，究竟会持续多久目前并不好说，业内人士预计兰州楼市行情整体还是会维持相对稳定的态势，短期涨跌幅度有限。
针对楼市去库存化，我市多措并举推进化解商品房库存，减少新建房地产项目滞销和积压，收效明显。据悉，我市房管部门积极督促各县区、各房地产开发单位按时上报库存余量、推盘数量、销售数量等数据。定期、不定期开展督查，确保数据真实无误。检查全市房地产中介公司，建立“红黑榜”并定期通报，努力强化市场内力，优化市场交易环境。为了进一步促进去库存，我市房管部门积极探索拓展出路。寻求政府政策支持，鼓励开发商建立先租后售的方式运营商品住房；扶持部分房地产经纪机构开展住房租赁托管业务。引入基金、民间投资收储存量商品住房或房地产开发企业将其持有房源作为租赁房源向市场租赁或向保障对象配租，或将部分商品房项目转成租赁型的养老地产、旅游地产等。
年末房屋租赁市场遇冷议价空间大
又到岁末年关时，很多人的房屋租赁合同面临到期，是换租还是续租？房价居高不下，房租水涨船高，呈逐年递增态势，今年的房租有哪些新变化？我市房屋租赁市场还有哪些动态？近日记者走访了解到，房屋租赁市场自十月份进入淡季，房租不升反降。业内人士建议，如果需要租房，年前尽早着手，此时议价空间大，春节过后房租或将微涨。经过一个冬天的沉寂，房屋租赁市场即将迎来温暖的春天。
租赁市场生意有点“凉”
“自十月份进入淡季，虽然年底生意不太好做，但像今年这样冷清，还是没想到……”12月20日下午，记者来到玛雅房屋中介五泉店，店长杨彪不住地感叹房屋租赁市场行情不景气，大不如前，以前出租房屋很顺利，一周之内就能承租出去，每月租房成交量达二十多套，现在则费劲多了，成交量几乎滑落一半，有的房子挂出去很长一段时间都无人问津。
“我们开会分析房屋租赁业绩下滑的原因，刚开始还能说出几条，现在反倒不知说什么好了，大环境大背景下，环环相扣，相互影响，做生意的少了，客户少了，”杨彪告诉记者，年底租赁市场原本就淡一些，但今年的冷清还是出人意料。杨彪认为，除了大环境外，现在可供租赁的房源充足，经适房修建、棚户区改造等为求租者提供了更多选择余地，此外，刚性买房客户增多也是一大因素。
谈到今年房屋租赁市场的变化，房屋中介机构从业人员有个深切的感受，就是租房变为买房的客户在增多，“虽然房屋租赁成交量下滑，但房屋买卖市场依然平稳，以前租房是租房，买房是买房，客户目标明确，现在不少客户租房过渡，有些客户租房一段时间后就改为买房。”兰州博跃聚成房地产代理有限公司店经理周承钰告诉记者，租小房子过渡的客户占有很大比例，这些租客是潜在的买房客户。不少客户在心里都算过这样一笔账：以50多平方米的房子为例，每月租金约1700元，如果手头宽裕，可以付个首付，按揭还贷，细算下来还月供和交房租的钱差不多。还有部分租房客户担心明年楼市政策有变，如果首付比例提高，无疑造成负担，所以提早下手买房。
此外，换租频率的降低，也使房屋租赁市场备感寒意。二手房租赁市场的活跃度很大程度上体现在出租屋的置换上，续租的客户多了，二手房租赁的业绩明显下滑。
兰州租房价格没升反降
年底很多人的房屋租赁合同面临到期，换房还是续租？记者在采访中了解到，与往年不同的是，很多房客选择续租。之前房客一到年底就换房的主要原因，是房东要涨房租了，虽然每月涨200多元，但也是笔不小的开支，所以客户想换租一套更便宜些的房子。今年来看，房客续租的情况多，在经济下行的大环境下，房东对租金没有提出过高的期望，有的房东担心提高房租，房客退房，而房子一时承租不出去空置起来，那么暖气费、物业费等费用将不断产生，为了减少损失，不少房东年末按兵不动。
记者走访了解到，相较往年今年房租不升反降，不论大户型还是小户型，都有不同幅度的下降，目前两室一厅的小户型每月租金价格为2000元/月左右，大户型租金每月租金价格在2800元－4000元，有20%的降价幅度，客户承租的房屋租金价格集中在1600元/月－2300元/月之间。
年底学生放假、外来务工人员返乡等多重因素叠加使房屋租赁市场迈入严冬，往年这个时候房产中介机构建议房东降低租金期望，今年反而有不少房东主动跟中介机构联系小幅调低租金价格，以期尽快将房屋承租出去。天庆立伟房地产经纪有限公司店经理周建伟告诉记者，去年租金2000元/月的房子今年不好出租，房东主动将租金降为1700元/月。此外房客支付房租可由年付改为半年付，也可根据实际情况再协商，商量的余地在增大。虽然年前房屋租赁市场冷淡，但不少人看好明年行情，翻过年后大家陆续返岗，是租赁市场的旺季，价格也会微涨。业内人士建议，如果有租房打算，最好反季租房，此时房源充足，可选择性高，议价空间大。
大户型出租房纷纷改小间
“小户型出租历来较为抢手，相较于往年，大户型住宅出租今年更艰难一些”，兰州兴家房地产经纪有限公司总经理贾世功告诉记者，之前大户型住宅大多出租为办公用房，现在不能在住宅区注册公司了，开公司的少了，做生意的少了，所以对外出租更为艰难，有时房子挂出去很长时间，都没有承租出去。
记者了解到，今年7月1日开始实施的《兰州市物业管理条例》规定，业主不得将住宅改变为经营性用房(含开网店)，不得将住宅出租用于经营性活动(含开网店)，工商行政管理部门不得向前述两种将住宅改为经营性用房的经营活动颁发营业执照。临街住户，需将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意并向业主委员会和物业服务企业备案。
“楼梯房的租金要比电梯房价格低很多，同样面积的房子，有的每月差价达1500元，所以不少人为了节省开支在楼层低的住宅区开公司办公，《兰州市物业管理条例》实施后，大户型住宅出租受到明显影响，如果有人想开公司就得到商用办公楼，”贾世功对记者说。
大户型房子出租难，如何解围？记者在走访中了解到，有些房主把大户型改造为青年单身旅馆，将房子隔成一个个单间，尽最大努力发挥对外出租的空间。余先生在行政家属院有套大户型住宅，两个月前对房间进行了改造，隔成五个单间，分别对外出租，记者看到，12月22日招租信息发布当天，浏览量已达450人次，“目前只有这个12平方米的单间还未出租出去，其他四间都出租出去了。”余先生告诉记者，房租每月800元，长租、短租都可以，还可日租，租期越长越优惠。
“这种小单间一进门就是一张床，有wifi适合年轻人租住，年轻人刚上班收入不高，租房子要求也不高，平常不做饭，晚上回来有个睡觉的地方就成，小单间刚好满足了年轻人的需求。同时因其价格低，吸引了不少出差旅游、学习培训、小住过渡等客户住宿需求。”玛雅房屋临夏店工作人员柴刚告诉记者，隔间出租一方面满足了市场的租赁需求，另一方面也是大户型住宅去库存的需要，两者一拍即合，使得今年大户型隔成单间的情况遍地开花。
