近日，沈阳市规划和国土资源局发布三宗公告，内容为：下调已出让土地——龙之梦亚太城5、6、7期地块、轻工二厂地块、于洪区省体育训练中心地块的商业比例。
已出售土地下调商业比例 屡见不鲜
据悉，龙之梦亚太城5、6、7期项目成立于2007年9月，用地面积55.88公顷，地块出让时主要规划条件为：容积率不大于6.0，商业比例为70%。如今5期A地块商业比例调整为15%，B地块商业比例调整为10%，6期地块商业比例调整为8%，7期地块商业比例调整为10%，商业比例总和为43%。
轻工二厂地块成交于2013年11月，由新宏久房屋开发有限公司竞得，用地面积约2.45公顷，地块出让时规划条件为：容积率不大于2.8，商业比例不大于15%。调整后的商业比例为不大于5%。
而于洪区省体育训练中心地块，于2013年4月被五矿地产（沈阳）有限公司购得，目前已经成功开发为发五矿弘园项目。据了解，当年地块出让时规划条件为：容积率不大于3.1、大于1.0，商业比例不大于40%，现将商业比例调整为25%，下浮不超过5个百分点。
类似已出售土地下调商业比例的情况，在今年屡见不鲜。
早在今年11月，沈阳市规划和国土资源局就曾发布万科紫台项目所在地块的商业比例由不大于18%调整为不大于14%，下浮不超过2个百分点，其他指标不变的消息。与此同时，沈阳美的城也将商业比例由原来不大于20%调整为8%……
由此可见，无论是大规模商业用地还是住宅用地，无论是知名房企商还是小开发商，统统选择下调地块的商业占比，而此举究竟是沈阳开发企业对于商业环境的集体失去信心，还是另有原因呢？
土地商业比例下调是市场作用的结果
日前，记者采访了RET睿意德东北大区沈阳公司市场与客户发展部高级总监玄兆业。他表示：三宗地块集中调整商业比例的现象，除了是对政府去库存政策的响应之外，更多是市场层面的作用。
“三宗地块基本上处于沈阳非主流商业区内，而所处区域居住属性强于商业属性，对于大比例的商业而言就更加大了其操作难度。再者，从沈阳2016年全年的房地产市场行情来看，住宅市场高歌猛进，市内核心区土地市场也一片繁荣，而调整的三宗地块都属于住宅快速去化、土地稀缺的板块，下调商业比例为住宅，既符合市场供需的需求，也能为发展商提供快速回现资金的住宅销售产品。因此，开发企业做出调整商业比例的行为，完全可以理解。”
对于选择下调地块的商业比例，是否意味着开发企业对沈阳商业环境抱有消极心态，玄兆业却不这样认为：这恰恰是开发商成熟的一种表现。
之前大家对于商业地产不熟悉，很多发展商由住宅转型商业地产开发，但是相比住宅地产，商业地产更复杂、更专业，对发展商而言，无论是从前期资金、经验，还是后期招商、运营、甚至是投资回报周期等等的要求，都是跟住宅地产完全不同的，“因此，我认为开发商的这种行为更多是迈入门槛、进行思考后更成熟的一种表现。”
2016年，受整体经济大环境的影响，沈阳房地产市场尤其是商业地产市场的表现并未达到大家的期待，也因此，不少投资者都选择冷静观望。对此，玄兆业也给出了一些建议：在当前沈阳的市场环境下，住宅底商的投资要比住宅投资会更有价值一些。
而投资商铺的门槛和专业度要比投资住宅更高一些，因此需要注意以下几个方面：
（1）量入为出，提前计算好自己的投资总额和可承受范围；
（2）关注市场，重点考察投资商铺周边客群变化、已有供应和潜在竞品，是否有大型商业带动等等，尤其是区域同类型商铺的租金情况；
（3）硬件考评，商铺不能有硬伤，比如偏僻的马路，不规整的布局，过大的进深，很差的层高，较高的楼层，水电煤气等配套不齐全，尤其是对餐饮等的硬件是否符合。总之一句话，争取最大客流，保证商铺的最大可使用性。
