在调控政策密集出炉之后，2017年房地产市场何去何从?房企将如何应对政策变化?近期上海证券报专访了万科总裁郁亮。
在剖析了2016年房地产行业狂飙突进现象及原因之后，郁亮认为，一线城市近年来房价上涨过快、房价过高已经成为一个比较突出的问题，如果任由这种局面发展下去是危险的。而建立长效机制是保障房地产行业平稳健康发展根本途径。
谈地王谈销售：长跑最忌步子乱
上证报：2016年可谓是一个“地王年”。您认为导致地王频出的主要原因是什么?企业的杠杆是不是用得过大?会不会数年后仍有地王难以解套?
郁亮：影响地价的因素很多，包括土地供应、货币环境、产业前景等。比如部分城市土地供应持续不足，企业手中土地资源持续减少，不拿地将面临无米下炊之忧。又如2015年以来住宅市场逐步回暖，导致部分开发企业对未来预期过于乐观，出现非理性拿地行为。此外，社会流动性较为充裕，可配置的优质资产又相对短缺，为部分较为激进的企业加杠杆拿地提供了可能。
2016年10月一些大中城市陆续出台了限购限贷等调控措施，效果很明显。未来一年内，全国商品住房成交量很有可能大幅下降，前期房价上涨过快的城市，价格也可能回落。对于部分地价过高的项目来说，利润率可能会被进一步压缩。
万科近年来一直坚持审慎的投资策略，严格控制投资质量，根据市场环境和实际发展需要合理补充项目资源，土地储备一直保持在比较合理的水平，既能保证未来两三年的发展，又不会背上沉重包袱。
上证报：与地王频出相应的是2016年整个楼市销售极其火爆。包括万科在内的多家房企2016年销售额都超过了3000亿元，在这个销售量级上，您认为销售冠军或者龙头还有多大意义?如此销售大年恐怕难以在2017年持续下去。作为一家一直追求可持续发展的房企龙头，万科如何控制销售节奏?
郁亮：不管政策环境怎么变，也不管市场怎么变，万科为普通人盖好房子的定位没变，稳健经营的思路没变。公司始终坚持顺势而为，积极销售，保持良好的销售速度。
现金流也很重要。这两年我们反复提的一个理念是：坚持以现金流为基础的真实价值创造。以前总经理眼睛盯着销售额，现在不光要有签约销售，更要确保回款率。
排名是公司经营的结果，而不应是公司经营的目标。经营公司就像跑一场没有终点的马拉松，关键不在于短时间内的冲刺。企业之间的竞争到最后比的不是体重，而是肌肉、肺活量、耐力这些健康指标。在万科32年的历史上，也有过很多起伏，我们坚持按照适合自己的节奏来，长跑最忌步子乱，风物长宜放眼量。
谈目标谈房价：任由房价过快上涨很危险
上证报：之前万科有几个对标企业，从索尼到新鸿基再到美国的帕尔迪，现在万科已经超越这些公司了，还有新的对标公司否?万科的未来定位或者终极目标是什么?
郁亮：实体经济是中国经济社会最坚实的基础，万科一直提倡向中国制造业学习，以华为公司为代表的一批优秀中国企业所体现出的实业精神，是这个时代最宝贵的财富。
华为核心价值观是三句话：以客户为中心，以奋斗者为本，长期坚持艰苦奋斗。这也是我们要学习和坚持的理念。华为的成功经验告诉我们，尽管技术很重要，资本很重要，但最关键的还是人，以及把人高效组织起来的机制。
万亿大万科是我们未来十年的战略目标，为实现这个目标始终坚持两条主线，一是适应城市发展变化的需求，从单一住宅开发商转为城市配套服务商，城市需要什么就做什么，比如商业、物流、产业办公等;二是适应客户不断变化的需求，拓展养老、度假和教育等业务。
上证报：地价飙升亦刺激了房价水涨船高，高房价已经产生诸多负面影响，经过大涨之后，2017年房价会不会回调?
郁亮：未来房价会不会下降?这个可能性是有的，在这一轮调控的背景下，前期房价上涨过快的城市，未来一年将面临价格回落的压力。但另一方面，我并不认为会有“崩盘”的风险。杠杆过高是房地产市场产生泡沫的根源。目前，各国按揭贷款最低首付大多在20%以下，还有零首付的，而我国的首付比例始终较高，且居民储蓄率一直处于高位，偿本付息能力强，杠杆风险较低。过去几年的炒房行为已经很少见了，政府调控手段也很有效很及时，房地产的总体杠杆水平能得到有效控制。
当然，一线城市近年来房价上涨过快、房价过高已经成为一个比较突出的问题，如果任由这种局面发展下去是危险的。所以这一次调控很有必要，也非常及时。
谈合作谈机制：金融和产业并不是天然对立的
上证报：有评论认为，中国房地产已经步入后开发时代，金融资本对房地产市场的“入侵”或搅局是个非常重要的标志。您怎么定义2016年以后的中国房地产市场特质?2017年这个行业需要密切关注哪些变化或者指标?金融资本与产业资本能否通过良性博弈走向双赢?其边界在哪里?
郁亮：我认为叫什么时代并不重要，不管是白银时代，还是后开发时代，一个很明显的趋势是，行业经过飞速发展后，增速开始下滑，市场已经进入住宅短缺和过剩共存的时代，而传统的商业过剩现象更加严重;另一方面，城镇化进程还远远没有结束，随着城市的发展，我们看到更多新的业态开始兴起，比如物流、养老、教育、度假产业，这些业态的发展往往需要长期金融资本的支持，从这个意义上说，金融资本在促成行业转型中确实会起到关键性的作用。反过来看，这些业态未来有可能为金融资本提供长期稳定的收益。所以，金融和产业并不是天然对立的，合作共赢、互惠互利才是常态。
上证报：2016年年底中央提到要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。您认为应该如何建立长效机制，可以从哪个环节破局?
郁亮：建立长效机制是保障房地产行业平稳健康发展根本途径。长效机制关键应包括以下四点：一是提高土地利用效率，建立土地多元化供应制度。二是借助轨道交通加快卫星城、城市群的建设。三是发展租赁市场，为新市民提供更多可承受的住房。四是培育新型房地产和不动产服务行业，开发新的投资增长点。
城镇住房发展首先要解决居民的住房问题，近年来国家在发展租赁市场方面已经推出了一系列政策，明确了发展方向，国务院已经出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，2016年出台的《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》中，也高度强调了租赁在解决城镇居民住房问题当中的重要意义。未来如果相关的政策实施细则能够尽快落地，住房租赁市场将有望迎来快速发展。
上证报：您说的“建立土地多元化供应制度”若能落实将非常有利于房地产行业健康可持续发展。但似乎难度很大。
郁亮：难度肯定会有，即使在一个公司内推动制度变化都会遇到阻力，更不用说土地供应这种牵一发而动全身的制度，需要协调方方面面的关系。但最重要的是这种变化能不能给社会带来好处，决策者能不能下定决心去推动，在这一点上，我持乐观的态度。
我们注意到，国土部2016年11月23日出台的《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》中，已经提出了“鼓励原国有土地使用权人自主或联合改造开发”，在制度上已经有所突破，这是一个积极的信号。
上证报：确实如您所言，中央方面已经释放积极信号，尤其是中央经济工作会议以“房子是用来住的，不是用来炒的”一语定调房地产市场，这似乎很契合万科发展理念?
郁亮：对于中央提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”，我非常支持。万科一直坚持为普通人盖好房子，盖有人用的房子。我们不做地王、不囤地、不捂盘，而是追求做好房子、好服务、好邻居。作为城市配套服务商，我们要跟着城市发展变化走、跟着客户变化走。
