资本新目标中国商业地产证券化如箭在弦

中国的商业地产近两年已经成为被资本追捧的焦点，包括之前以住宅开发为主的地产商、境外资本甚至非地产行业的企业。自2006年以来，中国房地产业全面进入宏观调控时期，金融、土地、税收各项国家宏观政策纷纷出台，给房地产业降温。当中国大陆的许多地产投资者开始保持谨慎、观望的态度时，境外资金却对中国的商业地产频频出手。
　　
　　究其原因，人民币升值的期望、海外投资者对国内房产业的认同以及世界资金寻求出路，正使得使中国的商业地产正呈现“群雄逐鹿”之势。各类境外资本在壮大自身的中国主业外，不约而同地把与投资商业地产结合作为重要的利润新增点。近来，中国房地产的基本走势被海外投资者普遍看好；由于宏观调控导致国内资金环节收紧，正是外资比较容易和开发商谈判的有利时机；人民币升值的预期直接推动了基金广泛进入中国房地产市场。
　　
　　对外国投资者来说，他们不仅看到了购买人民币资产获得人民币升值之利，也看到国内房地产市场由政府隐性担保，进入这样的市场根本就没有风险。这就是目前大量的外国资金进入国内房地产市场的真正原因所在。国外资金炒作国内商业地产是曲线抬市的一种策略。千万别小看了外国投资者进入国内商业地产市场，虽然资金不会太多，特别是占整个房地产销售比重不会太高。但它的价格是投资者的预期决定的。当外资预期国内房地产市场的价格上涨时，它就可用少量的资金带动整个市场的预期，从而推高中国房地产市场价格的整体上涨。
　　
　　房价增长过快是2006年房地产宏观调控成效不理想的关键。因为房价快速增长，就必须带动房地产投资开发增长，带动大量的各种资金进入国内房地产市场。由于大量外资进入国内的房地产市场，即使国内采取货币紧缩的政策，但对国内房地产市场的影响不会太大。对此，中国政府应该从两个方面入手对2006年以来的房地产宏观调控政策进行重新思考，一是外资进入的途径与方式，特别是外资进入后的影响所要做全面评估；二是目前国内央行货币政策调控的传导性，并根据检讨结果重新采取有效的应对政策，而低利率政策也是目前房地产调控效果不佳的重要原因。
　　
　　海外资金从2004年重返中国房地产市场，目前中国大陆已成为全球地产投资机构的热选地区。不仅游离的海外民间资本，而且大量的机构投资者大举进入国内地产市场，并已从北京上海等一线城市向二三线城市推进，商业地产已成为外资机构首选的物业类型，将有可能改变中国商业地产的模式，并带来房价的大幅度调整。数据显示，投资中国房地产的海外资金50％投在北京，约43％投在上海；44％的外资来自美国，约36％来自新加坡，约20％来自澳大利亚；投在写字楼上的外资占58％，商铺占30％，住宅则仅占7％左右。
　　
　　目前，进入中国商业地产的海外资本有产业基金和金融资本两种形式。其中产业基金都为兼备开发与运营能力的投资者，多在海外拥有成功案例，具备丰富的开发及运营经验，主要投资北京、上海两大城市；另外，私募基金和信托基金如摩根斯坦利、花旗等，一般倾向于直接购买带有稳定租约的商业物业，同时也考虑接近完工的优质项目。
　　
　　海外资金将在政策实施之前谋求迅速套现，楼市放量供应大增，价格会出现短线调整甚至下跌。尚未进入房地产市场的资金会考虑暂缓进入中国楼市，表现出需求减少，出现房价调整的可能性。政策的出台会影响外资的流入量，外资流入的减少，市场投机份额也会相应地减少。随着外资投资的谨慎度增加，大规模的炒房模式将会得到抑制，而与内地开发商共同开发的模式可能会逐渐占据主流地位。
　　
　　房地产投资是在众多环球资产组合中的一环，它是传统资产类别以外的另类投资（AlternativeInvestments），由于房地产与传统投资（如股票和债券）的相关系数较低，所以它是带给投资者分散投资和风险的资产平台，并占一般资产组合中的一定的部分。与房地产业发展紧紧相扣的是相关的金融市场如资产证券化、按揭证券化等市场的发展。房地产项目大致可以分为出租物业和一次买断性物业。目前外资对参与发展中国家和地区的资产证券化最感兴趣，通过在国内寻找房地产“产品”，把它转变成相关类别的金融产品（如REIT等），再转售给投资者，在过程中获得利润或赚取差价。
　　
　　2002年，新加坡的房地产投资信托提供大型地产商一个套现的机制，当地第一个房地产投资信托REIT顺利产生，它让更多的国际投资者确定亚洲房地产项目通过亚洲区内资本市场套现的可行性，换句话说，亚洲区内资本市场让投资在亚洲房地产项目的投资者套现的平台日趋成型，这也带动国际金融类别的房地产投资者（非开发商）进入亚洲区。当年6月份，香港市场也正式对境外房地产项目通过香港市场发行REIT开了绿灯，这对中国商业性房地产项目的投资者来说是一个天大的好消息。尽管中国大陆也有一些“房地产信托计划产品”，但这些房地产信托计划和资产证券化并不能挂上等号，很多的时候也只是通过一些贷款给房地产商的安排，而提供给最终投资者一个保本的投资工具，收益是通过相关贷款的利率，而不是相关房地产项目带来的租金收益。
　　
　　很显然，中国的房地产发展商并没有完全掌握最先进和最流行的国际融资工具，同时大陆的融资渠道也还没有发展到国际多元化的水平，在这种具有缺陷的环境中，是否意味着大多数的民营发展商要把利润拱手相让给外资呢？商业性资产的价值是建立在地产项目未来带来的现金流的一个折算价值。掌握这个计算方式，就知道怎么样可以增加商业性房地产项目的价值，当然这与当地的传统观念是有非常大的关系的。如美国纽约诸多著名的商务大厦都是经过时间的考验的，仅美国帝国大厦就已经有70多年的历史，商务大厦的保养和维护是一项重要维持房地产价值的工作。在这方面，国内在观念和配套发展上普遍落后于国际同业的水平，甚至很多的国内房地产发展商在发展一个项目的时候，只是预期这一栋大楼或者建筑群的生命周期只有30到40年！在这种估算设定中，现金折流的计算也只是可以包含30到40年的现金收益，跟国外的50年、60年，甚至100的现金流收益估算有非常大的差异，就算其它的客观和主观条件也是一样，物业的价格也可能只有同类型国际物业的一半价值！
　　
　　另外，如何保持一个高素质的现金流也是一项非常重要的工作，维护建筑物的外观和内部水平、如何让大型优质的企业租户长期和满意地使用建筑物的设施和服务，地产发展商和地产管理公司如何提供高增值的配套服务，商场管理公司和业主怎么样推广商场的特色和增加人流，现代的一些主体概念的推广，都是一些现代商业性房地产经营中的典型运作手法。商业性房地产经营者要采用科学和人性化的管理方式，怎么样改善和提升现金流的量和素质，这些工作的效果全会被反映在房地产的价值里面。
　　
　　中国目前有超过10万亿元的存款，众多的专家和投资者也表示目前中国的投资工具过于单一，通过推出一些房地产证券化产品，让国内的投资者有更多的选择，也可以把资金恰当地导向到一些需要发展的地方正是解决目前部分产业需要资金和大量资金没有出路的闷局，这样也可以让国内投资者参与和持有当地大型商业性房地产项目的机会，证券化产品的二手市场也可以在当地健康地发展，健康的二手市场有利于基金的再融资，也直接促进了整体商业性房地产二手交投市场，对中国房地产业的发展有非常大的帮助的。
　　
　　基于上述分析，我建议中国相关部委应尽快推出相关的房地产证券化的规则，同时培养更多的房地产基金的经理人，这是一个混合房地产开发、管理和基金管理的角色。通过资本市场证券化的手法可以在某种程度上减少个别房地产发展商的垄断，促进一个健康多元化的房地产市场发展。所以，中国必须要加速发展自身全面的房地产基金业，要把高附加值的房地产资产留在境内作为本土证券化市场的支撑，这是一件非常必要的事情！