“2016年万达商业探索出的合作类万达广场（相关干货）可以说是万达轻资产模式的最高级形式。”在近日召开的公司年会上，万达集团董事长王健林重点阐释了万达2016年轻资产化过程中探索出的新模式。
万达商业2016年在北京丰台区的槐房村以合作方式开业了一家万达广场，签约了18个合作类万达广场。王健林解释万达商业加速轻资产化的原因时表示，轻资产化可以降低房地产调控周期带来的风险，带来的租金分成含金量更高，同时可以提升企业市场估值。
在合作类万达广场模式中，投资者出地又出钱，万达出品牌，负责设计、建设、招商、运营，净租金七三分成，投资者占七成，万达占三成。目前市场上，综合体运营企业进行品牌输出时，分成一般维持在15%-20%。
北京槐房万达广场是万达商业轻资产转型的第一个合作项目，也是万达参与北京市新农村建设的案例。该项目总建筑面积23万平方米，包括购物中心、室外商业街等业态，由北京市丰台区槐房村集体企业出地、出资，万达参与规划设计、建设管理、招商运营。
槐房村位于北京市丰台区南苑乡，南四环公益西桥以南，是北京市丰台区新农村建设的示范基地。万达称，槐房村与万达合作建设万达广场，带动了周边土地升值，万达广场入驻消息公布后，周边地块成为开发商争抢的热点。
王健林指出，这种合作模式不但能分得租金，省去资本化，还解决了集体用地问题。
中国现行土地国有制，集体建设用地不能用于买卖，无法办理产权证。但在城镇化飞速发展的背景下，如北京、深圳等一线城市的市区内仍留有很多集体用地。农民拆迁后，政府预留的产业用地大多用于建设商场。
在重资产模式下，由于无法办理产权、无法进入资产表，万达都“不敢碰这种项目”。王健林表示：“这种合作用地有的位置很好。比如去年我们破天荒在北京二环内找到一个合作类万达广场项目，这块地留了十多年了，不管谁来开发，这个村的老百姓一直都没投票通过。这回万达去合作，超过90%村民同意。”
万达商业轻资产的另一种模式是投资类万达广场，即投资者“拿钱下订单”，万达负责找地、建设、招商和运营。
王健林表示：“合作类万达广场，两个就顶一个重资产万达广场，投资类万达广场大概不到三个顶一个重资产万达广场。现在把轻资产广场的量做上去，和我们自己每年开发20个重资产广场有什么区别？而且这样做的话风险还小。”
王健林为轻资产模式制定了时间表：今后每年最多开50个万达广场。其中，重资产项目要减到5个左右，合作类项目确保签约20个以上，上不封顶。如果合作类项目多了，就减少投资类项目的数量。2020年以后原则上不再做重资产，全部为轻资产。
万达商业2017年仍有11个重资产项目，39个是轻资产项目。王健林称，这是因为重资产项目前期已经投资开工。
万达广场“变轻”之后，王健林要求，作为集团转型重点、万达广场的操盘手，万达商业也要在2018年提前两年完成转型目标，不再做“地产商”，成为商业服务型企业。他提出，万达商业将减少地产投资。除了万达城配套的住宅外，原则上不再新增住宅开发。
在这次公司年会上，王健林重点解释了 万达商业为什么要加快“由重变轻”的步伐：中国房地产开发周期性太强，3年一次调控，企业现金流不稳定，预期经常变化。更重要的是，万达现在已经可以依靠品牌输出挣钱，风险较小，由分成得到的租金含金量更高，“分一块钱，7毛5是净利润”。
“万达商业要用实际行动来证明，不当地产商，这个公司更值钱。其实市场已经回答了，地产的估值也就10倍左右，但商业租金的估值是30倍甚至40倍。”王健林说。
