从万科良渚文化村到蓝城农庄再到碧桂园（相关干货）科技小镇，开发商们的“小镇”规划在近两年如火如荼地展开。
随着首个农庄浙江嵊州施家岙的面世，绿城董事长宋卫平向他的“百镇万亿”计划又靠近了一步。在这个计划中，农业是极为重要的一环，农庄则是小镇的重要组成部分。
宋卫平的小镇若有若无地飘散着万科良渚文化村的影子，对于产权、公约和生活方式的关注，也让蓝城小镇区别于其他各种号称以产业为导向的小镇。
据21世纪经济报道记者不完全统计，目前已有十多家大型开发商围绕小镇这一概念进行开发，究其本质，是房地产销售还是城市运营？而这些项目的未来，是沦为千篇一律的产业园还是生发出产业和生活真正结合的小镇？恐怕开发商们还将要做更多探索。
开发商视野中的“小镇”
在“小镇狂热爱好者”宋卫平看来，小镇一个非常重要的作用是城市和乡村的链接。农业占到他做小镇动机的60%，他想通过探索城镇化，带动中国新一轮农村改造。
为此，蓝城小镇项目选址有着严格的要求，一般在一二线城市周边，生态和自然资源良好的区域，其产业大概会有80%与农业有关联；这使得蓝城一方面需要在基础农业的配套上下功夫，另一方面，与农村土地流转的不便利相比，蓝城小镇的产权保障是吸引返乡创业者的重要因素。
在宋卫平的设想中，蓝城小镇将来的经济生态是：城里人买下农庄，签定长期租约。既可自己种植，也可部分或完全委托蓝城种植，甚至连销售也交给蓝城农业；蓝城再返聘农民，每月付固定薪水，并且返还一部分农产品。
通过一个个“农业综合体”，不仅激活农村经济，改善农民居住条件，而且实现农民从一种“身份”向“职业”的转换。
宋卫平的理想是，于十年内打造100个“宜居、宜养、宜旅”的复合型理想生活小镇，实现万亿销售额。
相比蓝城小镇，华侨城的小镇是从其熟悉的文化旅游产业导入的。2016年11月3日，华侨城与深圳光明新区签署战略合作框架协议，开发范围涉及11平方公里的小镇项目。此外，华侨城还规划有100座具有中国传统民俗文化特色的小镇，目前已对四川天回镇、安仁镇以及黄龙溪镇等进行投资。
华夏幸福则从自己擅长的产业园区切入。华夏幸福的首个小镇项目，南京空港会展小镇总投资金额将达80亿。
另外一家大手笔进行小镇开发的公司是碧桂园。利用产城融合的理念和郊区大盘的开发经验，以及携手李开复的创新工场、第二大股东平安集团，碧桂园计划在5年内投资千亿，建设数个智慧生态科技小镇，重点选取一二线城市的周边土地和项目。
此外，时代地产、新华联等众多中小型开发商也在开发“小镇”。时代未来小镇选取一线城市或强二线城市周边、占地1-3平方公里、距离中心城区驾车通常在1小时之内的地块进行综合开发，并提供研发、医疗、教育、文化等配套服务，集产、城、人、文于一体。
中国广袤的乡村，正在成为开发商新的逐鹿场。
逆城市化下的“小镇”运营
特色小镇为何在近两年兴起？开发商为何扎堆热捧这一概念？
在诸多城市化研究人士看来，这与城市化发展到一定阶段出现的逆城市化有关，当大城市趋于饱和，其产业、人口和资源将逐渐向周边分流，未来将形成都市圈、卫星城、小城镇等多层次的城市体系，郊区化将成为中产阶层生活的主流。目前深圳、上海等大城市已经出现这样的苗头。
复世投资研究指出，以美国为例，美国整体统筹产业布局，打造大“都市圈”和“城市带”，依托大中城市，充分发挥中心城市的辐射带动作用，构建多层次的城镇体系，形成了国际性大都市、全国中心城市、区域中心城市、小城市、镇等不同层次的城镇体系。
基于以上趋势，我国十三五规划纲要提出，要因地制宜发展特色鲜明、产城融合、充满魅力的小城镇；鼓励各地区就培育发展特色小城镇进行总体安排。
2016年7月，住建部、发改委、财政部联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，提出到2020年，培育1000个左右各具特色的特色小镇。
在这些文件中，都指出特色小镇需以产业导入为核心，进行产城融合，而对于开发商主体的建设者而言，小镇开发要摒弃房地产思维，不是易事。
在碧桂园的设想中，科技小镇的开发是软硬件并行的，产业配套、城市配套和住宅开发同时进行，而并不是先建和先卖住宅回笼资金。不过，碧桂园总裁莫斌也坦承，科技造城、产融结合此前没有先例，科技小镇未来如何运营并盈利，仍是一个正在探索和研究的课题。
时代地产“未来小镇”提出了小镇运营的可能思路：通过“城市价值合伙人”运营未来小镇，从土地方、经营方、入驻企业方等参与者身上，挖掘项目价值。
而在宋卫平看来，产业不能涵盖蓝城的理念，蓝城小镇的模式核心是生活，这直接与运营相关。
在他的设想中，蓝城小镇的运营核心是蓝城生活服务体系——镇长，“我们认为的镇长是居住者的自治管理，也一种服务系统和体制，人人皆镇长。”
赛伯乐基金高级合伙人汪传虎认为，特色小镇不同于房地产开发，它是一个培育孵化过程，需要企业用创新思维、撬动各方资源，共同开发、培育，从传统的地产开发模式，向运营服务模式转型。
这种转型要求开发商调整盈利模式，从单纯销售物业向更高比例的自持转型，由专注房地产开发到全产业链服务，并开始探索股权投资，园区物业资本化等多种增值模式。
而当开发商转为运营商，最为关键的是必须创新金融工具，通过资本的方式来导入创新型服务，来催生或者孵化创新企业的增长。小镇的开发和运营必须熟悉VC、PE、产业链金融等金融工具的运用。
比如，通过PPP解决基础设施投资建设问题，通过产业基金支持各类公司发展。最后，通过景区的资产证券化解决PPP退出和回报问题，通过IPO来解决股权投资的回报问题。
