公司债融资渠道收紧之后，房地产企业通过中期票据、海外发债等进行融资的案例增多。
日前，星河实业（深圳）有限公司（下称：星河实业）完成了2017年第一期5亿元中期票据的发行。而就在上个月22日，星河实业收到了证监会关于终止审查星河实业申请发行30亿元公司债的通知书，原因在于星河实业“主动要求撤回申请文件”。
需说明的是，星河实业早在2016年3月就披露了30亿元小公募债的申报材料，经过两次反馈之后，星河实业于2016年6月通过了深交所的预审核，但这次30亿元小公募债的申请发行，历时近一年，最终以星河实业“主动撤回”告终。
地产业观察人士指出，去年10月以来，房地产企业公司债融资渠道明显收紧，不少房企转而使用监管不是很严的融资工具。其中，房企海外融资案例增多，但此类融资方式面临成本高、汇兑风险等难题；中期票据成本相对较低、节奏较快，但也面临债市调整的风险。
公司债受阻转道发行中票
3月15日至16日，星河实业发行了2017年第一期中期票据，该中期票据发行规模为5亿元，利率为6.50%（1年期SHIBOR+2.3754%）。按照星河实业的募集说明书，此次发行中票募集的5亿元资金，其中3亿元将用于补充公司本部营运资金，2亿元将用于偿还银行借款。
值得说明的是，在此次发行5亿元中期票据之前，星河实业曾于去年3月向深交所申报发行30亿元小公募债；去年6月，该小公募债项目通过了深交所的预审核，并被上报证监会；但是，在今年2月22日，证监会发出终止审查通知书称，星河实业已“主动要求撤回申请文件”。
申请发行公司债被终止以及被中止的房地产企业，不止星河实业一家。
根据证监会官网披露的信息，截至今年3月9日，公司债券监管部面向合格投资者公开发行公司债券申请终止审查和中止审查的企业中，属于房地产行业的包括：嘉凯城集团股份有限公司、成都金融城投资发展有限责任公司、北京金泰房地产开发有限责任公司、上海西部企业（集团）有限公司、珠海华发实业股份有限公司、贵阳金阳建设投资（集团）有限责任公司、卓尔发展（武汉）有限公司、都城伟业集团有限公司。
而在3月9日至今的短短几天时间里，又有广州市时代地产集团有限公司（下称：时代地产）和美好置业集团股份有限公司，两家房地产企业的公司债发行申请，被中止审查。
“房企的融资方式越来越少。”上海中原地产市场分析师卢文曦指出。
资料显示，去年10月底，上交所下发了《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，该函件对房地产行业分类监管采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准。符合基础范围要求的房地产企业应具备资质良好、主体评级AA及以上，并能够严格执行国家房地产行业政策和市场调控政策等条件。同样，深交所也于去年10月底发出了类似的监管函。
在上述监管函下发之后，房地产企业公司债融资渠道明显收紧。以近日收到证监会中止审查通知书的时代地产为例，该公司曾于去年3月向上交所申报发行35亿元小公募债，期间，时代地产收到了上交所的三次反馈意见；去年12月，上交所对于时代地产此次申请发行小公募债给予“通过”。但在此情况下，证监会仍于今年3月10日给出了《行政许可申请中止审查通知书》。
根据时代地产当时披露的募集说明书，该房企拟将35亿元募集资金用于补充流动资金。数据显示，截至2015年12月31日，时代地产总土地储备面积达到232.56万平方米，对应总建筑面积达到620.56万平方米，有20个在建项目，并有多个拟建项目。
房企融资渠道收窄
对于星河实业发行公司债受阻后转而发行中票的举措，卢文曦表示，“目前来看，中期票据可操作性强，成本相对较经济。”
实际上，另有不少房企在发行公司债受阻后，转而到海外发债融资。卢文曦指出，目前海外融资成本较高，并不划算，而且还要面临汇兑风险；综合而言，当前适合房企的融资方式明显减少。
根据上海清算所官网的信息，从3月初至今，已有不少房地产企业披露中期票据发行材料或者已经完成了一期中票的发行，其中包括荣盛房地产发展股份有限公司、阳光城集团股份有限公司、华侨城集团公司、上海新黄浦置业股份有限公司、中天城投集团股份有限公司、新城控股集团股份有限公司、北京首都开发股份有限公司和大连万达商业地产股份有限公司等。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房地产企业公司债融资渠道收紧之后，很多房企受到影响，房企会转向监管上不是很严的融资工具，目前中期票据并没有明确被限制或被禁止，“中期票据的审批较松、成本不高、节奏比较快，其他房企可能会效仿发行中期票据这种做法。”
但是，中期票据的发行，往往面临着债市调整的风险。例如，前述星河实业曾计划于2016年底发行一期10亿元的中票，其中3亿元用于补充该公司本部营运资金，7亿元用于偿还银行借款。但该期中票最终因为市场波动较大，被星河实业取消发行。
实际上，大多数房企发行公司债、中票的目的在于偿还有息负债、补充营运资金、用于项目建设等。其中，星河实业此前申请发行30亿元小公募债，募集资金的用途在于补充营运资金，提高流动性。而在发行申请被终止后，星河实业转而发行的5亿元中期票据，目的也在于补充公司营运资金和偿还银行借款。
业内人士指出，房地产项目具有规模较大、回款周期长的特点，房地产企业需要准备大量的流动资金以应对项目所需的资金周转，保证项目的运转和开发。
