商业地产投资火热 深圳能否全盘都消化？

今年的“五一”黄金周又有不少商家纷纷抢开新店，日前中心区就有一家建筑面积达14万平方米的购物中心（又称MALL）亮相。记者巡城发现，在寸土寸金的中心区，新近开出的两家大型购物中心相距不过数百米，乘坐地铁不过一站路，走路也就十分钟。同时邻近还有一家正在开工建设，步行甚至仅需一两分钟。近两年来，更被称为深圳购物中心扩张年，记者调查发现，在深圳，几乎每个区都在相继崛起两个以上的大型现代化购物中心。未来一两年内，深圳的大型购物中心数量将冲至20家。 

　　零售业专家就此表示，深圳需要大型购物中心，但不能太多，否则将造成恶性竞争。而且这十几个大型购物中心在同一时间段面世，存在隐忧，招商、经营都存在巨大风险。有关建设管理部门应严格把关，加强对大型商业项目建设规模的调控。 

　　深圳人爱上MALL 

　　宽敞、功能齐全，集购物、休闲、餐饮为一体的购物中心的出现，的确改变了深圳人的消费习惯。市民林小姐告诉记者，以前节假日逛街就是逛逛百货、超市，买买衣服，但之后还得转场，找地方吃饭。逛过万象城后，她只要把车开进停车场，就可以在里面消磨上一整天，购物、吃饭、喝咖啡、看电影，特别方便、惬意。记者昨天在万象城、COCOPark几家购物中心了解到，五一期间的客流量与平时相比几近翻番，万象城日人流量更达到十万多人次。不少市民把逛商场作为长假休闲生活的一部分，购物中心则由于面积容量大、配套丰富成为首要选择。 

　　星河地产经营公司企划总监沈立伟认为，尽管以往很多商场提出“集娱乐、购物、休闲”于一体，但真正做到的很少。购物中心的出现，填补了深圳商业这部分的空白。购物中心代表了零售商业的最高状态，它的产生是人们生活水平提高后市场发展的必然需要。 

　　根据西方发达国家的标准，购物中心产生的经济环境是人均GDP达到2000美元，从深圳的数据来看，2004年深圳的人均GDP就突破了7000美元，购物中心的发展已具备良好的市场环境。其次是交通因素。购物中心在西方被称为“汽车时代的产物”，深圳私家车的迅猛发展也满足了这一需要。 

　　数十家大型购物中心上马 

　　在福田，中信广场的亮相率先改变深圳消费者的购物休闲方式，带来了真正的购物中心概念之后，就掀起了中心区造Mall的旋风，COCOPark、怡景中心城相继登场，同时在建的还有晶岛国际购物中心。此外，香蜜湖也陆续开出东座购物广场、深国投广场。而有消息传出，岗厦食街也将在五六年内建设成为深圳最大、配套最齐全的Mall；在罗湖，继金光华、万象城一期之后，万象城二期已如火如荼开工；在南山，号称社区型购物购物中心的花园城（查看地图）中心率先登场，海岸城、益田假日广场、保利城、欧洲城等数家大型购物中心则随后紧跟；在宝安，7万平方米的港隆城购物中心业已迎客，而《深圳市商业网点规划（2006－2010）》还计划在宝安广深高速福永－沙井路段之间再建一个城郊购物中心；在龙岗，五洲风情Mall、鹏达假日Mall、星河Mall等数个大型购物中心项目也将相继面市。在盐田，则要建梅沙滨海风情餐饮休闲带。 

　　开发商热衷于造Mall，“沿地铁兴建购物中心”成为深圳新一轮商业发展的特点。而且一些大型购物中心相隔距离十分相近，搭乘地铁也就几站路十分钟内就可以到达。 

　　Mall扩张暗藏危机？ 

　　动辄数万平方米的经营面积，深圳大型购物中心的相继崛起，虽然给深圳商业带来新的血液，但是一哄而上的造Mall旋风是否也将给市场带来隐忧？ 

　　市民康小姐告诉记者，以前喜欢去中信广场，万象城开了后就极少光顾中信，面对中心区接二连三开业的购物中心，她都有点逛不过来。COCOPark推广部主任康子玉也坦言，中心区的常住人口不超过30万，要支撑着三大购物中心，对于尚在培育期的中心区商圈来说，肯定要短兵相接。一旦商圈成熟，也要面临弹丸之地的中心区交通拥挤的问题。大型商业物业发展过快的问题不止反映在中心区一个区域。 

　　与此同时，商业盈利模式雷同，现有的商业运营模式大同小异，同质竞争严重，特色商业不多，也是深圳在建购物中心的一大困局。“以前外地人到深圳购物，国贸是必去之地，现在找深圳有特色的商场，还真头疼，金光华、万象城这样的购物中心和上海、北京、广州等地的购物中心有多少区别呢？它们之间又有什么不同呢？”市民赵小姐发现，新开的几家购物中心在品牌引进上竟大同小异，“逛哪家都一样，那就选近一点的好了。”有业内人士就表示，这些购物中心项目之间的最大区别，就是开发商品牌实力和资金实力的区别。 

　　据了解，目前一些在建的购物中心就曾经出现因为开发商资金问题而停工或者招商不利的情况。一位业内人士透露，在龙岗的一家大型购物中心开业接近1年多，生意却十分冷清，导致不少商户撤场，有大半商铺至今都空置。那么，随着这一轮造Mall潮之后，行业是否会出现洗牌？有零售业内人士接受记者采访时分析，深圳购物中心一拥而上、分布太集中的弊病可能几年之后才会暴露出来，比如难以完成招商，商户经营不下去。 

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　　我市对市区购物中心面积有限定 

　　记者从市贸工局了解到，按照《深圳市商业网点规划（2006－2010）》，就有专门针对购物中心这样的大型商业设施的建设管理规划，对于新建、改扩建建筑面积在3万平方米以上的商业设施要进行充分的论证，要征求贸工、交通、环保等部门的意见；对建筑面积1万平方米以上的商业设施，尤其是购物中心的分割销售要做出限制性的规定。 

　　《规划》还分别对城郊购物中心、市区购物中心以及社区购物中心有详细要求。如市区购物中心营业面积不超过15万平方米。社区购物中心要充分利用现有商业设施，营业面积不超过5万平方米。 
　　思考 

　　借鉴港台“购物中心”运营经验 

　　记者卢舒倩报道“购物中心”一词译自英文的ShoppingMall和ShoppingCenter，也可译成“购物林荫道”或“商业中心”等。ShoppingMall中的Mall指的是室内购物步行街，因步行街非常注重环境设计，顾客在步行街上购物或漫步，犹如在林荫道上一样轻松惬意，因此也被称为林荫道。 
　　台湾购物中心始于1994年，位于台北市东区新商圈的远企购物中心的成立，开始了台湾购物中心的发展之路。概括起来，台湾购物中心有这几个特点：注重中产家庭消费；注重硬件建设；娱乐功能在持续增强。始于1966年的海运大厦海港城，是香港乃至整个东南亚地区最早出现的购物中心。香港购物中心的主要特点：与城市交通轨道连接紧密；多为都会型购物中心，地处都市繁华地带；开发者熟悉商业运作规律，设有相应的商业管理公司；重于餐饮和娱乐设施。 

　　深圳购物中心的开发和运营可从其中获得启发：加大娱乐休闲设施的配设；将家庭消费视为购物中心消费的主流；与优秀机构合作开发主力品牌店；交通便利是购物中心选址的重要影响因素；注重特色经营和错位经营。