在银监会最新明示将“防范房地产领域风险，要求分类实施房地产信贷调控，强化房地产风险管控，加强房地产押品管理”，以及房地产市场调控步步深入的背景下，房企的融资结构出现了较大变化。相关统计数据显示，今年以来A股上市房企再融资明显收紧，定增家数和金额同比均大幅减少；公司债的发行量更是为零；与此同时，海外发债成为房企融资的主要渠道。值得注意的是，虽然基金业协会4号文件对私募渠道向房企注资做了限制，但这类融资在3月依然出现暴增，管控效果并不乐观。
境内融资层层收紧
据上证报资讯统计，今年以来A股上市房企通过定增再融资的家数只有3家，融资金额66.95亿元，较去年同期的10家、429.57亿元，均出现了七成以上的降幅。
公司债方面，今年以来则没有一家A股上市房企发行。而去年同期的家数有43家，融资金额高达774.33亿元；2016年全年发行公司债的上市房企更是高达124家，融资金额达2039.53亿元。
事实上，自2016年10月房地产调控以来，A股上市房企融资全面收紧之势已现端倪。数据显示，去年房企实施定增方案共有31家，而10月以后实施的仅3家；去年房企共发行公司债143笔，而10月以后发行的仅10笔，且都集中在10月发行，此后便再无发行。
与此同时，银行向房地产企业发放贷款的规模也在下滑，包括个贷和开发贷规模均受到严格控制。从披露的贷款规模来看，针对房地产的开发贷在2016年二季度已出现明显减少。可以预见的是，在限购、限贷以及严控风险的政策背景下，2017年房地产领域贷款总额出现明显下滑将是大概率事件。
海外融资大幅增加
基于上述情况，房企纷纷转向海外融资平台。克而瑞房地产研究中心数据显示，2017年3月，房企海外发行的票据、债券达到302.28亿元，占到当月房企发行票据、债券总额的74.95%，约为3月份房企银行贷款的2.25倍。
环比来看，根据克而瑞监测的H股内地房企通过发行债券、票据等方式海外融资情况来看，2016年12月融资金额为34.74亿美元，2017年1月减少至21.6亿美元，2月更是大跌到8.75亿美元，进入3月则逆势大幅增长到46.5亿美元，环比增幅高达431%。
实际上，受到人民币贬值的影响，海外融资并不是房企的最佳选择。相反，从2015年起，受此影响的房企汇兑损失相当可观，尤其是去年，不少在港上市的内地房企汇兑损失数额惊人。以恒大集团为例，其2016年年报显示，受人民币贬值的影响，公司由于融资产生的汇兑损失高达49亿元人民币。
房企顶着巨大的汇兑风险，重新将海外融资作为其主要的融资渠道，实在是不得已而为之。海通证券研究所统计显示，自2016年10月房地产调控以来，房地产融资全面收紧。除了作为主要融资渠道的银行贷款和公司债外，房地产企业股权融资、发行ABS、地产基金、资管融资等各类渠道均有所收紧。到目前为止，房地产融资紧张的状况未见改善的信号。
“房企在海外融资时会做一定对冲，但汇兑损失并不能完全对冲掉。另外，在目前境内融资渠道收紧且外汇管制加强的背景下，债务置换潜力不大，而房企较大的借贷规模以及较为激进的增长目标，导致房企汇兑损失规模应该不小。”国泰君安证券H股地产分析师刘斐凡认为，美元加息通道基本确立，强美元之下人民币贬值的趋势不会改变。不过，今年中国经济企稳信号渐现，贬值幅度应该低于去年。
资管计划融资暴增
尤为值得关注的是，除了海外融资，同时大幅增加的还有房企的其他类融资活动，其中多为资管通过委托贷款向房企贷款。克而瑞房地产研究中心的监测数据显示，3月该类融资规模有90.58亿元，而2月仅为9.79亿元、1月为53.8亿元，3月环比出现明显放量。
记者了解到，今年2月，基金业协会发布了4号文件（《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》），严格规范私募资管业务投资房地产的行为，以避免资金违规流入房地产调控领域。
然而，从3月份数据来看，这类融资活动仍然较为活跃，未来监管或有加码的可能。克而瑞房地产研究中心分析师沈晓玲认为，资管通过委托贷款向房企贷款增加的原因主要有两方面：一方面，在银行贷款以及A股再融资渠道受限之后，房企融资除了去海外发债外，通过资管计划融资也成为主要渠道之一，虽然利率等成本颇高，但对于渴求规模、急于扩张的房企来说，是选项之一；另一方面，4号文件中主要是限制资金流向房价上涨过快的16个热点城市的房企和住宅项目，其他城市暂时还未受限，如3月新增的资管计划中就有流向佛山、西安、重庆等地的项目。
据记者了解，房企通过私募资管计划融资的利率普遍较高。以国泰元鑫资管公司发行的恒大汇富3号专项资管计划为例，其共募集4亿元资金，投向哈尔滨恒大绿洲项目的开发建设，收益率在7.5%至8%；而国开泰富发行的恒信1号资产管理计划募集5亿元资金，同样投向恒大绿洲项目的建设开发，预计收益在7.3%至7.8%。
有业内人士向记者表示，通过资管计划等方式以较高的利率向房地产开发企业提供融资，令房地产行业风险陡增，一旦市场出现反转，房企资金链将承受较大压力，金融风险层层聚集。目前政策仅对资管计划向16个城市住宅项目输送资金进行控制，未来不排除政策进一步收紧，限制范围继续扩大。
